나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505862 [1] 인천광역시 강화군 길상면 온수리 93-80 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.02.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 “길상면사무소” 북측 인근에 위치합니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1), (2)는 지목 및 현황 '도로'로 이용 중입니다.
기호(3)은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 단독주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(3) 필지 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로(본건 기호(1), (2))와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(3): 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역
(일반형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

기호(3) 지상에는 제시외건물(ㄱ)~(ㄷ)이 소재하며 실측사정에 의한 면적을 기준으로 평가하였으니 경매 진행시 필히 재확인 바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 토지의 지목, 면적 및 건물의 구조, 용도 등은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 등을 기준으로 하였습니다.
- 본건 토지의 위치 및 경계 등은 지적도 및 관련 공부서류, 현장조사 사항 등에 의거하여 개략적으로 확인한 것으로 정확한 위치 및 경계확인은 측량이 필요할 것으로 판단되는 바 경매진행 시 참고하시기 바랍니다.
- 본건 토지 기호(1), (2)는 공유지분 토지로서, 공유자 ‘이도형’ 지분만의 평가이며, 해당 지분에 대한 위치확인이 불가능한 바, 전체 토지를 기준으로 평균단가를 산정하여, 공부상 권리면적을 기준으로 평가하였습니다.
- 본건 토지 기호(1), (2)는 지목 및 현황 ‘도로’로 이용 중으로 이를 감안하여 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 경량철골구조 기타지붕 2층 건으로서,
(사용승인일 : 2015.10.16)
외 벽 : 목재사이딩 및 전면 통유리 마감 등
창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건 기본적인 급·배수설비, 난방설비, 기타설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 이해관계인의 부재 등의 사유로 인하여 내부조사는 생략하였으며, 공부상 등재된 주용도를 기준으로 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경505862 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 길상면 온수리 93-80

용도: 단독주택

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 기본 물건 정보

토지 지번: 인천광역시 강화군 길상면 온수리 93-80 (건축물표제부상 93-77번지 관련 정보 존재)

건물 용도: 단독주택

건물 구조: 경량철골구조 기타지붕 2층

사용승인일: 2015년 10월 16일

건축물표제부상 주소: 인천광역시 강화군 길상면 온수리 93-77번지 (신주소: 장촌길 47-20)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 342,916,880원

토지 총 면적: 778.00㎡ (약 235.35평)

토지 지분: 670.75㎡ (약 202.93평)

건물 연면적: 98.14㎡ (약 29.69평)

건물 제시외 면적: 64.78㎡ (약 19.60평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 “길상면사무소” 북측 인근에 위치하며, 자연녹지지역에 포함됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통시됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

총 토지 면적 778.00㎡ (약 235.35평) 중, 기호(1) 및 (2)로 표시된 토지는 현황상 도로로 이용 중이며, 이 부분은 공유지분(이도형)으로 평가되어 위치 확인이 불가능합니다. 기호(3)으로 표시된 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 단독주택의 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 건물 현황

본건은 경량철골구조 기타지붕 2층 단독주택으로서, 연면적 98.14㎡ (약 29.69평)입니다. 사용승인일은 2015년 10월 16일이며, 외벽은 목재사이딩 및 전면 통유리, 창호는 샤시창호로 마감되었습니다. 기본적인 급배수, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다. 또한, 별도의 제시외 건물(64.78㎡, 약 19.60평)이 존재하며, 매각 대상에 포함됩니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다. 특히, 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 따른 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

본건은 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물(64.78㎡) 또한 포함하여 매각됩니다.

3.2. 등기부 현황 (권리분석)

소유권은 이도형(2021년 11월 30일 소유권 이전)에게 있습니다.

말소기준권리는 농업협동조합자산관리회사 근저당(2023년 5월 8일 접수, 204,000,000원)입니다.

그 외 삼성카드, KB국민카드 가압류, 현대카드 강제경매, 농업협동조합자산관리회사 임의경매 등이 등기되었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로 경매 완료 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 232,174,421원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기사항전부증명서상 없습니다. (지상권 개요는 미기재 상태입니다.)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 대항력 있는 임차인 정보는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (다세대 주택 중심)

제공된 JSON 정보는 대부분 '다세대' 주택의 거래 사례이며, 본 물건은 '단독주택'으로 주거 유형이 달라 직접적인 비교 분석에는 한계가 있습니다.

최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 거래, 51.78㎡, 5,300만원 (평당 약 339만원 / ㎡당 약 102만원)

* 2025년 12월 거래, 79.72㎡, 17,000만원 (평당 약 705만원 / ㎡당 약 213만원)

* 2026년 3월 거래, 39.59㎡, 6,500만원 (평당 약 541만원 / ㎡당 약 164만원)

주변 다세대 주택 시세는 약 102만원/㎡ ~ 213만원/㎡ 수준입니다.

4.2. 단독주택 특성 및 본 물건 가치 평가

본 건은 2015년에 건축된 단독주택으로, 비교적 최신 건축물입니다. 토지 면적 778.00㎡ (약 235평) 대비 감정가는 약 3.43억원으로, 평당 약 145만원, ㎡당 약 43만원 수준입니다. 이는 주변 다세대 주택의 최고 시세(약 700만원/평)보다 현저히 낮은 수치입니다.

이러한 가격 차이는 토지 일부가 도로로 이용되고 공유지분으로 평가된 점, 제시외 건물의 존재, 토지 이용계획상의 제약(문화재 관련 확인 필요성), 내부 조사 생략 등이 복합적으로 반영된 결과로 판단됩니다. 넓은 토지를 활용한 향후 개발 가능성이나 단독주택으로서의 희소성을 고려하여 가치를 평가해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 길상면사무소 인근에 위치하여 기본적인 행정 시설 및 생활 편의 시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다. (상세 시설 현황은 현장 확인이 필요합니다.)

5.2. 주변 환경

자연녹지지역에 포함되어 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 다만, 가축사육제한구역 및 성장관리계획구역 등의 특성이 있으므로 관련 규제를 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당하여 향후 건축 및 토지 이용에 관한 법적 규제를 받을 수 있습니다. 특히, 문화재보호법 등 관련 법규에 따른 인허가 사항 확인이 필수적이며, 이는 개발 계획에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

건물 면적 외 64.78㎡ 규모의 제시외 건물이 소재하며, 본 매각에 포함됩니다. 해당 건물의 정확한 현황, 무단 증축 여부, 철거 시 예상 비용 등은 경매 진행 시 추가적인 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

6.3. 공유지분 및 도로 편입 토지

토지 중 일부(기호1,2)가 현황상 도로로 이용 중이며, 해당 지분은 이도형 공유자의 지분으로만 평가되었고 위치 확인이 불가능합니다. 이는 향후 토지의 단독 사용 및 관리에 제약을 줄 수 있으며, 공유자와의 관계 설정이 필요할 수 있습니다.

6.4. 내부 조사 제한

건물 내부 조사가 생략되었으므로, 내부 상태, 구조, 하자 여부, 설비 정상 작동 여부 등을 확인할 수 없습니다. 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 가능성이 있으므로, 사전 현장 방문을 통한 꼼꼼한 확인이 필수입니다.

6.5. 토지 위치 및 경계 불확실성

토지의 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 별도의 측량이 필요할 수 있으며, 이는 추가적인 비용과 시간 소요를 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리에 소재한 2층 단독주택으로, 2015년에 신축되어 비교적 최신 건물 상태를 유지하고 있으며, 넓은 토지를 확보하고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 것으로 예상되어 명확하며, 임차인으로 인한 부담 또한 없습니다.

하지만 토지 일부가 도로로 이용되고 공유지분으로 평가된 점, 제시외 건물의 존재, 토지 이용계획상의 제한(문화재 관련 인허가 확인 필수), 내부 조사 생략 등의 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 주변 상권은 다세대 주택 위주로 형성되어 있어 직접적인 시세 비교 분석에는 한계가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근(2015년)에 건축된 단독주택으로 양호한 건물 상태 기대.

* 넓은 토지 면적(778.00㎡)을 확보하고 있어 향후 활용 가치 잠재력 보유.

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계가 명확하고 인수 부담 없음.

* 토지, 건물, 제시외 건물 일괄 매각으로 명확한 매각 대상.

9. 예상 입찰가

감정가: 342,916,880원

채권 총액: 232,174,421원

인수 보증금: 0원

본건은 감정가 대비 주변 다세대 주택 시세가 높게 형성되어 있으나, 단독주택이라는 점, 토지 이용상의 제약(도로 편입, 공유지분, 문화재 관련 확인 필요성), 제시외 건물 존재, 내부 조사 생략 등의 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다.

감정가를 기준으로 보수적으로 접근 시, 약 70% ~ 80% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

감정가 80% 수준: 약 274,300,000원

감정가 70% 수준: 약 239,000,000원

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 280,000,000원

상기 예상가는 시장 상황, 입찰 참여 경쟁률, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.