나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505121 [1] 인천광역시 계양구 장기동 151-1 대경이즈뷰 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담 · 평가일 2025.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 '계양초등학교' 남동측 인근에 위치한 대경이즈뷰 제

4층 제403호로서, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 4층 403호로서,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2009.12.16)

외 벽 : 드라이비트마감 등

창 호 : 새시창임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 필지 북측으로 약 8 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가

축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 과밀억제

권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관

계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 부동산 강제 경매 사건으로, 사건번호는 2025타경505121 (1)입니다.

물건의 소재지는 인천광역시 계양구 장기동 151-1 대경이즈뷰 4층 403호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 132,000,000원입니다.

토지 면적은 32.78㎡ (약 9.92평)이며, 건물 면적은 41.51㎡ (약 12.56평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

특이사항으로는 대항력 있는 임차인 존재 가능성, HUG 인수조건 변경, 재매각 이력이 있으며, 특별 매각조건으로 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 계양구 장기동에 위치하며, 주변 환경은 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

위치는 '계양초등학교' 남동측 인근으로, 교육 시설과의 접근성이 양호합니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

필지 북측으로 약 8m 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 주거용 건물 부지로 이용에 문제가 없습니다.

토지이용계획 상으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기(구획정리)), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

주변에 혐오 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 일반적으로 주거 단지 및 상가 시설이 혼합된 지역으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 2월 3일 접수된 광명세무서장의 압류(갑6)입니다.

등기부상 을구 3번 주택임차권(정승오, 150,000,000원)은 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

현재 임차인 현황으로 등재된 김 , 정 , 주 씨 모두 대항력이 없는 것으로 분석되었으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 별도의 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, '대항력 있는 임차인', 'HUG 인수조건 변경', '재매각' 등 특이사항 및 특수 물건 정보가 언급된 점은 권리 분석 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 '대경이즈뷰' 단지 내 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2025년 12월 15일 2층 48.51㎡ 건물이 103,320,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 2,130,000원의 시세를 나타냅니다.

같은 날짜 인근 '라비캐슬' 단지에서도 3층 44.27㎡ 건물이 90,000,000원에 거래되어 ㎡당 약 2,030,000원의 시세를 보였습니다.

본건 건물 면적은 41.51㎡로, 위 '대경이즈뷰' 단지 내 매매 사례를 기준으로 환산 시 ㎡당 약 2,130,000원의 시세를 적용하면 약 88,410,000원 내외의 시장 가치를 추정해볼 수 있습니다.

이는 본건의 감정가 132,000,000원과 상당한 차이를 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 계양초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

부동산 강제 경매로 인한 재매각 이력이 있으며, 이는 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 특별한 사유가 있었음을 시사합니다.

또한, 특별 매각 조건으로 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%가 적용되므로, 입찰 시 더 많은 자금이 필요함을 유의해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 이력은 본 건에 대한 잠재적 문제 또는 낮은 시장의 관심도를 나타낼 수 있습니다.

매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%로 일반적인 10%보다 높아, 입찰 참여자의 초기 자금 부담이 가중됩니다.

'대항력 있는 임차인', 'HUG 인수조건 변경' 등 특이사항은 복잡한 권리 관계가 있었거나 있을 수 있다는 점을 시사하므로, 세부적인 권리 관계 및 인수 조건에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 장기동에 위치한 다세대주택으로, 계양초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

다만, 감정평가액 대비 최근 시세 자료 분석 결과 시장 가치가 낮게 형성되어 있는 것으로 파악되며, 재매각 이력 및 높은 보증금 비율 등의 리스크 요인이 존재합니다.

권리 분석 상으로는 임차인 관련 인수 부담이 없는 것으로 보이나, 과거 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

주거 지역 내 위치하며 초등학교가 인접하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

상대적으로 저렴한 시세 대비 감정가로 인해, 시장 가격에 근접한 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 가능성이 있습니다.

재매각 및 특이사항이 있는 만큼, 해당 요인들이 해소되었거나 낙찰 후 처리가 가능하다면 경쟁자 대비 유리한 조건으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 132,000,000원입니다.

주변 실거래가 분석 결과, 동일 단지인 '대경이즈뷰' 내 유사 면적 거래 사례(2025년 12월, 48.51㎡, 103,320,000원)를 기준으로 ㎡당 시세는 약 2,130,000원으로 산정됩니다.

이를 본건 건물 면적 41.51㎡에 적용 시, 약 88,410,000원의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가와 시장 시세 간의 상당한 차이, 재매각 이력, 20%의 매수 신청 보증금 등의 리스크 요인을 고려할 때, 입찰가는 시장 시세를 중심으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에, 현 시세 및 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 98,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.