나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508623 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1038 삼익아파트 102동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 ""남동중학교"" 북동측 인근에 위치하고, 주위는
아파트단지, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 16층건내 제6층 제605호로서
외벽 : 몰탈위페인트 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 위생설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비 등 되어 있으며 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트부지 외곽 사면으로 공도와 접하며, 단지내 도로와 연계된 동측 공도를 통하여
진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수3), 가축사육제한구역(2013-03-08)
(남동구환경보전과 032-453-2343)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,
상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508623 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 1038 삼익아파트 102동 6층605호

용도: 아파트

감정가: 420,000,000원

토지면적: 55.58㎡ (약 16.81평)

토지지분: 55.575㎡ (약 16.81평)

건물면적: 132.81㎡ (약 40.17평)

건물지분: 132.81㎡ (약 40.17평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 피OOOOOOOOOOOOOO

아파트명: 만수 삼익세라믹 아파트

사용승인일: 1992년 8월 31일

전용면적: 132.81㎡ (약 40.17평)

분양면적: 약 169.54㎡ (약 51.31평) (단지 전체 면적 및 세대수 기준 추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "남동중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 아파트단지, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 전형적인 주거지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 건축물 구조: 본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건물 중 제6층 제605호입니다. 외벽은 몰탈위페인트 마감, 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

* 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 승강기설비, 위생설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있으며 개별난방 방식입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 장방형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 아파트 부지 외곽 사면으로 공도와 접하며, 단지 내 도로와 연계된 동측 공도를 통해 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수3), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당 (2023년 12월 13일 접수)

* 등기부채권 총액: 393,522,126원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 허희복

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2002년 10월 5일

* 대항력: 있음

* 비고: 상세 임대내역 미상.

* 임차인 인수 여부: 허희복 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 여부 및 금액에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 기타 권리사항: 소유권이전, 근저당, 가압류, 압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소 예정에 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트단지, 다세대주택, 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 다만, 대규모 상업시설이나 업무지구와는 다소 거리가 있어, 중심 상권의 편리함을 누리기에는 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 소규모 근린생활시설 및 상가를 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 남동중학교가 인근에 위치하며, 주변에 다른 학교들도 소재할 가능성이 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 전기차 충전기 등 부대시설이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 허희복 임차인은 2002년부터 거주하여 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 건물 노후화: 1992년 준공된 아파트로, 건물 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 증가 가능성이 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 금리, 정책 변화 등 외부 요인에 따른 부동산 시장 변동으로 시세 하락 위험이 존재합니다.

* 지역 특성: 인천 남동구는 다양한 형태의 주거지가 혼재되어 있어, 개별 단지별 또는 지역별 시세 편차가 클 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 삼익아파트 102동 6층 605호로, 1992년에 준공된 아파트입니다. 주거지로서 기본적인 생활 환경은 갖추고 있으나, 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 허희복씨의 존재입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 명도 과정에서의 변수가 많을 것으로 예상됩니다. 감정가는 420,000,000원이지만, 최근 실거래가를 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 명도 가능성 및 예상되는 명도 비용에 대한 철저한 사전 조사 및 대비가 필수적입니다.

* 만수동 일대 아파트 시장의 최근 거래 동향 및 향후 가격 전망을 면밀히 분석해야 합니다.

* 건물 노후화로 인한 리모델링 또는 재건축 가능성을 장기적인 관점에서 고려해볼 수 있습니다.

* 취득 후 발생할 수 있는 세금(취득세, 재산세 등) 및 수리 비용을 포함한 총 투자 비용을 산정하여 수익률을 예측해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 420,000,000원

* 최근 매매가 분석:

* 2026년 3월 31일: 355,000,000원 (12층)

* 2026년 6월 23일: 365,000,000원 (11층)

* 2026년 6월 7일: 358,500,000원 (4층)

* 평균 최근 매매가: 약 359,500,000원

본 물건은 6층으로, 최근 거래된 4층, 11층, 12층의 가격대를 고려할 때, 평균 매매가 수준에서 소폭 가감이 가능합니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원이므로, 법률적으로 인수해야 할 직접적인 보증금은 없을 것으로 보입니다. 그러나 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용(이사비 등)을 충분히 고려해야 합니다. 또한, 취득 시 발생하는 취득세, 등록세, 법무사 비용 등을 포함하여 실질적인 투자 비용을 산출해야 합니다.

최근 거래가 및 감정가 대비 현저히 낮은 가격, 그리고 임차인 관련 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 360,000,000원 ~ 380,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자들의 경합 정도, 물건의 현장 상태, 임차인과의 협상 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.