나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508421 [1] 인천광역시 남동구 구월동 349-43 제1호 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""모래내시장역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 2호선 ""모래내시장역"" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 1995.08.26.)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중 입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 약3미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나 효력 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508421 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서민금융진흥원

1.2. 부동산 상세 정보

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 349-43 제1호 4층401호 (신주소: 인천광역시 남동구 구월남로289번길 18-6 (구월동))

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 1995년 08월 26일

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호

건축물 총면적: 659.54㎡

건물 연면적: 659.54㎡

건폐율: 84.81%

용적률: 298.81%

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 103,000,000원

토지면적: 14.00㎡ (약 4.23평)

토지 지분: 14㎡ (약 4.23평)

건물면적: 45.90㎡ (약 13.88평)

건물 지분: 45.9㎡ (약 13.88평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "모래내시장역" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 용이하며, 인천지하철 2호선 "모래내시장역" 및 다수의 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 완경사의 사다리형이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

북동측 및 남서측으로 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

근저당권 (박판희, 2021.12.24, 12,000,000원)이 말소기준권리이며, 해당 권리를 포함한 다수의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

원칙적으로 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되나, 을구 순위 13번 주택임차권등기가 말소되지 않고 인수될 수 있습니다.

다만, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되었으므로, 해당 주택임차권은 사실상 소멸되어 인수 보증금이 발생하지 않을 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 김 )

보증금: 79,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 05월 15일

확정일자: 2019년 04월 18일

배당신고일자: 2021년 10월 25일

대항력: 없음 (자체 분석상)

* 임차인: 서울보증보험주식회사

보증금: 79,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019년 05월 15일

확정일자: 2019년 04월 18일

배당신고일자: 2021년 10월 25일

대항력: 있음 (정보상)

집합건물 등기부 요약상 한국토지주택공사의 주택임차권(79,000,000원)이 '인수'로 기재되어 있으나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 실질적인 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 인수되는 임차보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 유동화물건, SGI 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 별도등기

* 주의사항: 토지에 관하여 별도등기가 존재하나, 효력은 없는 것으로 판단됩니다.

* 특수물건정보: 유동화물건, SGI 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 별도등기

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 구월동 지역은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼합된 복합적인 특성을 보입니다.

4.2. 주변 상업 시설

주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

제공된 정보만으로는 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변이 주거지역으로 형성되어 있어 비교적 조용한 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

5.2. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트조의 4층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택으로, 내부에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시창호 등으로 구성되어 있습니다.

5.3. 기반 시설

기본적인 상하수도, 전기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

'대항력있는임차인' 관련 사항이 초기 특이사항으로 언급되었으나, 서울보증보험의 말소 동의 확약서 제출로 인해 실질적인 인수 부담은 해소된 것으로 보입니다. 다만, 최종적인 말소 여부는 등기부등본 및 관련 공문 확인이 필요합니다.

토지에 대한 별도등기가 존재하나 효력이 없는 것으로 명시되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 기타 사항

유동화물건으로 SGI 인수조건 변경 사항이 있습니다. 경매 진행 과정에서 특이 사항이 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본건은 인천지하철 2호선 모래내시장역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 소재하고 있습니다.

건축된 지는 다소 되었으나(1995년 준공), 권리관계가 비교적 명확하게 정리되는 추세입니다. 특히, 임차인 관련 복잡한 권리 관계가 말소 동의 확약서 제출로 인해 해소된 점은 긍정적으로 평가됩니다.

7.2. 투자 적합성

역세권이라는 입지적 장점과 함께, 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 향후 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

* 모래내시장역 역세권으로 교통 접근성 우수

* 주변 편의시설 이용 용이

8.2. 가격 경쟁력

감정가가 1억 3백만원으로 책정되었으나, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 상대적으로 낮은 가격에 접근할 수 있는 가능성이 있습니다.

8.3. 시장 전망

인천 남동구 구월동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 교통 및 생활 편의성이 확보된 주택은 안정적인 가치를 유지할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 실거래가는 약 4,500만원에서 8,500만원 수준으로 확인되었습니다.

특히, 2001년식 49.82㎡의 신세계빌라가 8,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(45.90㎡, 1995년식)의 현재 시장 가치는 보수적으로 약 7,500만원에서 8,500만원 사이로 추정됩니다.

본건의 감정가는 103,000,000원으로, 이러한 최근 실거래가 추이보다 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

위 시세 분석 및 감정가 대비 시장 가치 판단을 종합할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가보다는 낮은 범위에서 결정될 것으로 보입니다.

보수적으로 접근하여 시세 수준에 맞춰 입찰가를 산정한다면, 약 75,000,000원에서 85,000,000원 사이를 목표로 하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

잠재적 리스크 및 향후 발생할 수 있는 명도 비용 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.