나이스옥션 법원경매 인천 2025타경942 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 454-414 부영빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

미추홀구 용현동 소재 ""인천보훈병원""북동측 인근에 위치하는 다세대주택 ""부영빌라(일명 부영빌라7차)"" 제4층 제402호로서 인근은 다세대주택 위주의 주택지대임.

교통상황

남측 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 지하1층 지상4층 규모의 다세대주택 건물 내 제4층 제402호로서

외벽 : 콘크리트 위 치장타일 붙임
창호 : 철재 및 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 정방형 토지로서 다세대주택 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 주거환경개선지구(도시저소득주민의주거환경개선을 위한 임시조치법)(사업완료), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경942 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 454-414 부영빌라 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 61,000,000원

토지 면적: 13.80㎡ (약 4.18평)

토지 지분: 13.80㎡ (약 4.18평)

건물 면적: 35.52㎡ (약 10.75평)

건물 지분: 35.52㎡ (약 10.75평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 굴OOOOOOOO

건축물 현황:

* 건물명: 부영빌라 (일명 부영빌라7차)

* 사용승인일: 1996년 11월 22일

* 총 층수: 지하 1층, 지상 4층

* 해당 층: 4층

* 구조: 철근콘크리트조

* 용도: 공동주택 (다세대주택)

* 건물 연면적: 475.00㎡ (약 143.69평)

* 대지 면적: 138.00㎡ (약 41.75평)

* 해당 호수 전용 면적: 35.52㎡ (약 10.75평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천보훈병원 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 위주의 주택지대입니다.

* 교통상황: 남측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 접근성: 동측으로 소로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 주거환경개선지구(사업완료), 과밀억제권역 내에 위치합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을8 근저당권, 굴비골농업협동조합, 2011년 12월 7일 접수, 60,000,000원.

* 등기부 현황:

* 소유권 이전: 이근목(2007-07-16), 최경민(2011-12-07, 매매금 80,000,000원)

* 근저당: 굴비골농업협동조합(2011-12-07, 60,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 서민금융진흥원(2023-04-27, 11,674,827원)

* 압류: 파주세무서장(2023-11-28)

* 임의경매: 굴비골농업협동조합(2025-03-26, 50,996,031원, 본건 경매개시결정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 모든 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 없으며 (인수 보증금 합계: 0원), 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내 다세대주택으로, 주변에 상업시설보다는 주거 시설이 밀집해 있습니다. 인천보훈병원이 인근에 위치하여 관련 종사자 및 방문객 수요가 있을 수 있습니다. 대규모 도시개발 사업(용현·학익지구)이 주변에서 추진 중이거나 완료되어 지역 환경 개선 및 미래 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 남측 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 인천보훈병원 등 의료시설이 인근에 있으며, 주변 지역의 개발로 인해 향후 편의시설 확충이 기대됩니다.

* 교육시설: 주변 지역 개발과 함께 교육 시설 확충이 이루어지고 있습니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 바로는 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인천 미추홀구는 자원 순환 정책을 통해 친환경 도시 조성을 노력하고 있으며, 폐기물 관련 시설 등에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 현재 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 추가 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 점유자 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 주거환경개선지구(사업완료): 사업이 완료되었으나, 향후 지역 개발 계획이나 도시 정비 과정에서 변동 사항이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1996년에 건축된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구의 주택 밀집 지역에 위치한 다세대주택입니다. 감정가는 6,100만원으로 비교적 낮은 편이며, 말소기준권리에 의해 등기부상의 대부분 권리가 소멸되어 권리 관계는 명확합니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 주변 지역의 개발 사업과 인프라 개선은 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 감정가가 6,100만원으로, 최근 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택 매매 사례 대비 시세보다 낮을 가능성이 있습니다.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준 권리 이하의 권리들은 매각으로 모두 소멸되어 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 적습니다.

* 지역 개발 기대감: 용현·학익지구 등 주변 지역의 개발 사업은 향후 지역 가치 상승 및 주거 환경 개선을 기대할 수 있는 요소입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 전용 면적은 35.52㎡(약 10.75평)이며, 감정가는 61,000,000원(약 171.7만원/평)입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 1996년에 건축된 인근 국일빌라A동(32.76㎡)이 6,690만원(약 204.2만원/평)에 거래되었습니다. 이를 기준으로 산정하면 본 물건의 시세는 약 72,600,000원(35.52㎡ * 204.2만원/평) 수준으로 추정됩니다.

감정가가 시세보다 낮게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 시세와 감정가, 그리고 명도 리스크를 종합적으로 고려하여 68,000,000원 을 합리적인 수준으로 제시합니다. 이는 시세 대비 소폭 할인된 가격으로, 잠재적 가치 상승 및 감정가 대비 상승 가능성을 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.