나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508374 [1] 인천광역시 서구 왕길동 696-1 검단자이2단지 205동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 ""왕길역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 왕길역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 15층 건물 내 제15층 제1503호로서,
외벽: 콘크리트 벽면 위 페인팅 등 마감.
창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 아파트 단지 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통하여 인접 공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함
- 최초분양 및 현재 소유자로 소유권 이전 당시 토지와 건물에 대하여 과세되고 납세하였다는 인천 서구청의 사실조회 회신 있음(2025.8.28.자)
- 분양대금 미납금[2026.6.18. 기준 원금105,000,000원, 이자4,200,000원(이율 2%) 및 연체이자182,124,945원(이율 14.90%)]으로 인하여 토지소유자의 대지권 이전의무와 잔금지급의무가 동시이행관계라고 주장하는 지에스건설 주식회사의 사실조회 회신 있음(2026.6.19.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 인천지방법원 2025타경508374 (1)

1.2. 소재지: 인천광역시 서구 왕길동 696-1 검단자이2단지 205동 15층1503호

1.3. 물건종류: 아파트

1.4. 감정가: 405,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1.토지면적(총단지): 26,336.10㎡ (약 7,966평)

1.5. 2.건물면적(전용): 84.74㎡ (약 25.63평)

1.5. 3.토지지분: 0㎡

1.5. 4.건물지분: 84.743㎡

1.6. 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산강제경매

1.8. 채권자: 현OOOOOO

1.9. 특이사항: 중복사건, 대지권미등기, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 소재지: 인천광역시 서구 왕길동 696-1 검단자이2단지 205동 15층1503호

2.2. 주변환경: 본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 "왕길역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대임.

2.3. 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 왕길역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

2.4. 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 철도보호지구임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2015.06.25. 접수, 201,600,000원)

3.2. 기타권리:

* 국민은행 근저당: 201,600,000원 (말소기준)

* 현대카드 가압류: 21,999,083원 (말소)

* 신한카드 가압류: 10,583,457원 (말소)

* 현대카드 가압류(본압류): 23,688,172원 (말소)

* 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 임의경매: 153,835,912원 (말소)

3.3. 등기부채권 총액: 234,182,540원 (매각으로 소멸 예상)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-06-26

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시설: 본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임.

4.2. 편의시설: 인근에 버스정류장 및 왕길역이 위치하며, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.3. 교육시설: 상대보호구역에 해당하며, 서부교육지원청 관할 지역임.

5. 생활정보

5.1. 건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 15층 건물 내 제15층 제1503호로서, 외벽은 페인팅 마감, 창호는 PVC샷시임.

5.2. 이용상태: 아파트로 이용 중임.

5.3. 설비내역: 위생 및 급·배수설비, 승강기, 도시가스, 난방설비 등이 되어 있음.

5.4. 단지정보: 검단자이2단지 아파트 단지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 공도에 연결됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기: 본건은 대지권 미등기 상태이나, 매각 목적물 및 평가에 포함되었음. 최초 분양 및 현재 소유자 이전 당시 토지 및 건물에 대한 과세 및 납세 사실이 인천 서구청으로부터 확인됨(2025.8.28.자).

6.2. 분양대금 미납금 관련 분쟁 가능성: 지에스건설 주식회사는 분양대금 미납금(원금 105,000,000원, 이자 4,200,000원, 연체이자 182,124,945원 - 2026.6.18. 기준)으로 인해 토지소유자의 대지권 이전 의무와 잔금 지급 의무가 동시이행 관계라고 주장하고 있음(2026.6.19.자). 이는 향후 대지권 확보 과정에서 추가적인 분쟁이나 금전적 부담을 야기할 수 있는 중대한 위험 요소임.

6.3. 중복사건 및 유동화물건: 본건은 중복 사건이며 유동화 물건으로, 경매 진행 과정에서 복잡성이 내포될 수 있음.

6.4. 임대관계 불분명: 임대관계가 미상으로 표기되어 있으며, 현재 점유 상태 및 관련 법적 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음. (다만, 명시된 임차인 박 는 대항력 및 보증금이 없어 직접적인 인수 부담은 없음).

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 왕길동에 위치한 아파트로, 왕길역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편임.

다만, 가장 큰 리스크는 대지권 미등기 상태에서 발생한 분양대금 미납금 관련 지에스건설 주식회사의 주장임. 이는 매각 후 대지권 확보 과정에서 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 매우 중요한 사안임.

이러한 위험 요소를 감안할 때, 철저한 사전 조사가 선행되지 않는다면 투자에 신중을 기해야 함.

8. 투자 포인트

* 지역적 입지: 왕길역 역세권 아파트로서 향후 지역 발전 가능성을 고려할 수 있음.

* 잠재 가치: 대지권 미등기 및 분양대금 미납금 문제가 원만히 해결될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음.

* 건물 상태: 아파트로 이용 중이며 기본적인 설비는 갖추고 있어 즉시 거주 또는 임대가 가능함.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거: 본 물건의 감정가는 405,000,000원임. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없음.

9.2. 고려 사항: 가장 큰 위험 요소인 지에스건설의 분양대금 미납금 관련 주장(총 291,324,945원)을 해결해야 할 가능성이 높은 점을 최우선으로 고려해야 함.

9.3. 제안: 해당 금액을 모두 부담해야 한다고 가정할 경우, 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 함. 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 250,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있으나, 이는 지에스건설과의 협상 결과 및 대지권 확보 가능성에 따라 크게 달라질 수 있음. 해당 금액은 감정가 대비 현저히 낮은 수준이며, 이는 예상되는 법적, 금전적 부담을 반영한 것임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.