나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508144 [1] 인천광역시 부평구 부평동 767-212 유호유스빌(1동) 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""희망공원"" 북측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택과 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근 노선버스 정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제4층 제404호로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

본건 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비와 급배수설비 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 2필 일단의 사다리형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 노폭 약6m 내외 포장도로를 이용 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 부평동 767-212는 준주거지역, 지구단위계획구역(하하골마을 주거환경개선사업지구) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(무지개유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2024-03-18)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
부평동 767-213은 준주거지역, 지구단위계획구역(하하골마을 주거환경개선사업지구), 도로(2015-09-09)(저촉) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(무지개유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2024-03-18)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 을구 순위번호 5 주택임차권등기가 등재되어 있음.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508144 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 767-212 유호유스빌(1동) 4층404호

신주소: 인천광역시 부평구 안남로41번길 39 (부평동)

용도: 다세대주택

감정가: 90,800,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.06㎡ (약 3.95평)

토지지분: 13.061㎡ (약 3.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.77㎡ (약 8.70평)

건물지분: 28.77㎡

건물 제시외면적: 2.60㎡ (약 0.79평)

건축물대장상 총건물면적: 75.65㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 건축물 정보

건축 연도: 1979년 10월 12일 (사용승인일 1979년 12월 17일)

구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제4층 제404호

외벽: 드라이비트 마감 등

내벽: 벽지도배 및 타일마감 등

창호: 새시창호 마감 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "희망공원" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본 건은 서측 노폭 약 6m 내외의 포장도로를 이용하여 접근할 수 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건 토지(부평동 767-212, 767-213)는 다음과 같은 용도지역 및 규제에 속합니다.

* 준주거지역

* 지구단위계획구역 (하하골마을 주거환경개선사업지구)

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축법)

* 상대보호구역 (무지개유치원) (교육환경 보호에 관한 법률)

* 정비구역 (2024-03-18) (도시 및 주거환경정비법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 부평동 767-213은 도로(저촉) 규제도 포함됩니다.

2.5. 토지 형상 및 이용상태

본 건 토지는 2필지가 일단의 사다리형을 이루고 있으며, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정 등기(2025-03-24, 채권자: 서울보증보험)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수 대상 권리)

* 을구 순위 5번 주택임차권등기: 한국토지주택공사(LTCH), 권리금액 60,000,000원. 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 주의사항: LTCH는 전입일자 2019-02-21, 확정일자 2019-03-20이며, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 그러나 등기부상 '인수'로 명시된 점은 주의가 필요합니다. 채권자인 서울보증보험이 제출한 '말소동의 확약서' 제출로 인해 실질적으로는 소멸될 가능성이 높으나, 법적 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 심상호

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2024-02-22

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-06-10

* 대항력: 있음

* 권리분석: 전입일자는 말소기준권리보다 후순위이나, 확정일자 정보가 없어 배당을 받지 못할 경우 잔여 보증금 3,000,000원을 인수하게 될 수 있습니다. 금액이 소액이라 부담은 적으나, 인수 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자:신은영)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-02-21

* 확정일자: 2019-03-20

* 배당신고일자: 2023-11-03

* 대항력: 없음

* 권리분석: 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 등기부상 '주택임차권, 권리금액 60,000,000원, 말소: 인수'로 기재되어 있어 혼선이 있습니다. 서울보증보험의 말소 동의 확약서 제출로 인해 실질적으로 소멸될 가능성이 높으나, 인수 여부에 대한 명확한 법적 확인이 필수적입니다.

* 임차인: 서울보증보험주식회사

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-02-21

* 확정일자: 2019-03-20

* 배당신고일자: 2023-11-03

* 대항력: 있음

* 권리분석: 해당 임차인은 채권자인 서울보증보험과 동일한 명칭을 가지고 있습니다. 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 60,000,000원을 인수할 가능성이 있습니다. 그러나 채권자로서 경매를 신청한 점, 그리고 'SGI 인수조건 변경' 및 '말소동의 확약서' 제출을 고려할 때, 본 임차권 역시 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 명확한 법적 확인이 필요합니다.

3.5. 등기부 요약

* 을구 5번: 한국토지주택공사 주택임차권 (60,000,000원, 인수, 2019-02-21 전입)

* 갑 10번: 서울보증보험 강제경매 (58,928,630원, 말소) - 말소기준권리

3.6. 채권 총액 (등기부상)

등기부채권 총액: 60,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

본 건이 소재한 인천광역시 부평구 부평동 일대의 최근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 2016년식, 전용 43.31㎡(약 13.1평) 다세대주택: 18,800만원 (평당 약 1,433만원)

* 2015년식, 전용 49.26㎡(약 14.9평) 다세대주택: 28,400만원 (평당 약 1,905만원)

* (참고) 2001년식, 전용 38.94㎡(약 11.78평) 다세대주택 (서해구 소재): 7,000만원 (평당 약 594만원)

4.2. 본 건 시세 분석

본 건은 전용면적 28.77㎡(약 8.70평)이며, 건축 연도가 1979년으로 비교적 노후된 편입니다.

최근 거래된 신축급 다세대주택의 평당 단가(약 1,433만원~1,905만원)를 고려하고, 본 건의 노후도를 감안하여 보수적으로 산정 시, 평당 단가를 약 1,000만원~1,200만원 수준으로 예상할 수 있습니다.

이에 따라 본 건의 시장 가치는 약 87,000,000원 ~ 104,400,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 90,800,000원(평당 약 1,043만원)은 노후도를 감안할 때 적정 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. "희망공원"이 인근에 위치하여 여가 및 휴식 공간을 제공합니다.

5.2. 교육시설

본 건은 "무지개유치원" 상대보호구역으로 지정되어 있어, 주변에 유치원 등 교육시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타

주변 주거 환경은 다세대, 단독, 아파트 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 인수 가능성

* 심상호: 보증금 300만원, 차임 30만원. 전입일자 2024-02-22, 대항력 있음. 확정일자 미확인으로 배당 불확실 시 300만원 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 서울보증보험주식회사: 보증금 60,000,000원, 전입일자 2019-02-21, 대항력 있음. 보증금 6,000만원 전체를 인수할 가능성이 있습니다.

6.2. 복잡한 권리관계 및 SGI 관련 불확실성

* 한국토지주택공사(LTCH)의 주택임차권(6000만원)이 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 비록 채권자 서울보증보험이 '말소 동의 확약서'를 제출하였으나, 이 확약서의 법적 효력 및 실제 말소 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다. 만약 LTCH 임차권이 인수된다면 상당한 부담이 될 수 있습니다.

* 채권자 서울보증보험이 대항력 있는 임차인으로도 등재되어 있어, 해당 임차권의 처리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 제시외 건물 포함

건물 면적 2.60㎡의 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 이는 낙찰 후 철거 등 추가적인 비용 발생 또는 명도 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.4. 노후 건물

건축물이 1979년에 지어져 노후화가 상당히 진행되었습니다. 향후 유지보수 및 수리 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.5. 정비구역 지정

본 건 토지가 2024년 3월 18일부로 정비구역으로 지정되었습니다. 이는 향후 재개발/재건축 가능성을 내포하지만, 사업 진행 과정에서의 변수와 규제 사항을 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 공원이 있고 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 환경은 양호한 편입니다. 그러나 1979년에 건축된 노후 건물이라는 점, 그리고 복잡한 권리관계와 대항력 있는 임차인 존재는 주요 리스크 요인입니다. 특히 한국토지주택공사 및 서울보증보험(임차인)의 임차권이 인수될 가능성에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다. 채권자인 서울보증보험이 제출한 '말소 동의 확약서'가 유효하게 작용한다면 인수 부담이 줄어들 수 있으나, 이를 100% 확신하기는 어렵습니다. 정비구역 지정은 장기적인 가치 상승 잠재력을 시사하지만, 단기적인 불확실성 또한 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 적정 수준의 감정가: 노후 건물 및 복잡한 권리관계를 감안한 감정가는 시장 대비 매력적인 진입 가격을 제공할 수 있습니다.

* 소액 임차인 리스크: 심상호 임차인의 보증금이 300만원으로 소액이어서, 인수되더라도 부담이 상대적으로 적습니다.

* 재개발/재건축 잠재력: 정비구역 지정으로 인한 장기적인 자산 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* SGI의 권리 소멸 의지: 채권자 서울보증보험이 권리 소멸 동의 확약서를 제출한 것은 복잡한 권리관계를 정리하려는 의지가 반영된 것으로, 낙찰자의 부담을 덜어줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'은 법적 불확실성 및 SGI의 말소 동의 확약서 제출 등을 고려하여 보수적으로 접근합니다.

감정가 90,800,000원 (평당 약 1,043만원) 대비, 주변 신축급 다세대 시세(평당 약 1,433만원~1,905만원)와 본 건의 노후도를 감안한 추정 시장가(평당 약 1,000만원~1,200만원, 총 약 8,700만원~10,440만원)를 참고하였습니다.

권리관계에 대한 불확실성 및 노후 건물을 감안하여, 감정가 대비 소폭 상승한 가격으로 입찰하는 것을 고려할 수 있습니다.

본 건의 핵심은 서울보증보험의 말소 동의 확약서가 한국토지주택공사 임차권 및 서울보증보험(임차인)의 임차권 소멸을 확실하게 보장하는지 여부입니다. 만약 이것이 명확하게 소멸된다고 판단된다면, 예상 입찰가는 시장가 범위 내에서 결정될 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원.

(상기 예상 입찰가는 법적 권리관계의 최종 확인 및 현장 조사를 통해 반드시 재검토되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.