나이스옥션 법원경매 인천 2025타경589 [1] 인천광역시 연수구 연수동 635 연수1차우성아파트 107동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 ""연화초등학교"" 남동측에 위치하며, 주변은 아파트
, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주변 환경은 양호한편임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 ""원인재역""(인천1호선)이 소재하는
등 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 24층 건물내 제5층 제505호로서,
(사용승인일:1994.09.02)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등으로 조사됨.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지설비 등 소방설비, 주차설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현황 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보
호구역(2020-09-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천동부교육청 평생교육과
문의(460-6249))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

감정평가서에 건축물현황도 상의 505호와 현황상의 505호의 위치가 상이하다고 기재되어 있으나, 2026.6.1.자 연수구 사실조회회신에 의하면 오류확인하여 직권정정(2026.6.26.직권정정한 건축물현황도 제출됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경589 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 연수동 635 연수1차우성아파트 107동 5층505호

용도: 아파트

감정평가액: 547,000,000원

토지면적: 68.59㎡ (약 20.75평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 133.62㎡ (약 40.41평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOO

아파트명: 연수1차우성아파트

사용승인일: 1994년 09월 02일

최고층: 25층 (본건 5층)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 연수구 연수동에 소재하는 "연화초등학교" 남동측에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하고 인천1호선 "원인재역"이 위치하는 등 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 절대보호구역(인천동부교육청 문의), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 한국씨티은행 근저당 (2009년 06월 18일 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (단, 법률상 제한이 없는 지상권은 존재 가능하나, 본건 관련 지상권은 확인되지 않습니다.)

* 말소 예정 권리:

* 한국씨티은행 근저당 (2009-06-18)

* 오케이저축은행 근저당 (2022-05-04)

* 인천신용보증재단 가압류 (2023-11-27)

* 신용보증기금 가압류 (2024-11-19)

* 인천지방법원 2025타경589 임의경매개시결정 (2025-01-23)

* 인수되는 권리: 대항력 있는 임차인 이종관

* 임차인 현황:

* 임차인: 이종관

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2002년 02월 05일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 법적 관계에 대한 면밀한 검토가 반드시 필요합니다.

* 임차인: 음영숙

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 04월 19일

대항력: 없음

비고:

* 등기부 채권 총액: 595,547,033원

* 특이사항: 감정평가서에 기재된 건축물현황도 상의 505호와 현황상의 505호 위치가 상이하다는 내용이 있었으나, 2026년 6월 1일 자 연수구 사실조회 회신을 통해 오류가 확인되어 직권으로 정정되었습니다 (2026년 6월 26일 직권정정 건축물현황도 제출됨).

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거 및 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 주변 주요 시설: 연화초등학교, 원인재역(인천1호선) 등.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 인접한 곳에 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장 및 지하철 1호선 원인재역을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트조 스라브지붕 24층 건물 내 5층 505호이며, 사용승인일은 1994년 09월 02일입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 조사되었습니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주차: 총 649대 (지상 12대, 지하 26대) 주차 가능합니다.

* 아파트 정보:

* 단지명: 연수1차우성아파트

* 동수: 107동 (총 18개 동)

* 세대수: 1088세대

* 주차대수 합계: 649대

* 최고층: 25층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (이종관)의 0원 보증금 및 0원 차임: 전입일자가 2002년으로 매우 오래되었으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있는 점은 통상적인 임대차 계약과 매우 상이합니다. 이는 법적으로 인수해야 할 보증금이 없다는 이점이 될 수 있으나, 실제 계약 내용을 재확인하지 않으면 예상치 못한 법적 분쟁이나 금전적 부담으로 이어질 수 있으므로 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

* 건축 연도: 1994년식으로 준공 후 약 30년이 경과한 건물로, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 위치 오류 정정: 과거 건축물 현황도 상의 호실 위치 오류가 있었으나, 현재는 정정 완료된 상태입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 연수동에 위치한 연수1차우성아파트 107동 505호로, 역세권(원인재역)과 학군(연화초등학교 인근)을 갖춘 입지 조건을 지니고 있습니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정이나, 2002년부터 거주한 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 여부에 대한 면밀한 법적 분석이 필요한 상황입니다. 또한, 건물 준공 연도가 30년 가까이 되어 노후화에 대한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 잠재적 시세차익: 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이라는 점이 법적으로 명확히 확인될 경우, 실제 인수해야 할 금전적 부담이 없을 수 있어 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 우수한 입지: 연수동의 생활 편의시설 접근성과 교통 요지(원인재역)에 위치하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 토지 사용에 대한 권리 보장이 확실합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

본건과 동일한 면적(133.623㎡)의 19층 매물이 2026년 6월 9일에 54,400만원에 거래되었습니다.

감정평가액은 547,000,000원입니다.

시세 분석:

감정평가액과 최근 실거래가(동일 면적, 19층)가 유사한 수준으로 형성되어 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 0원이라는 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있어, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가:

대항력 있는 임차인의 보증금 0원이라는 점이 법적으로 명확하게 인수 부담이 없다고 판단될 경우, 보수적으로 감정가 또는 최근 실거래가 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. 하지만 법적 불확실성을 감안하여, 감정가 대비 약 90~95% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 490,000,000원 ~ 520,000,000원

본건의 예상 입찰가는 약 510,000,000원 선에서 고려해 볼 수 있습니다.

(인수 보증금은 0원이므로 예상 입찰가 산정 시 제외합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.