나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508418 [1] 인천광역시 남동구 서창동 703-2 승연프라자 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 ""인천한빛초등학교"" 동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 상업시설 및 각종 근린·편의시설 등이 소재한 바, 제반주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상8층건 내 제2층 제205호로서,
(사용승인일 : 2016.09.06)
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위페인트 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

대상물건은 관련공부 상 ""제2종근린생활시설(동물위탁관리업소)""이며 현황은 후첨 사진용지에서 보듯 '실내동물관련시설'로 이용중인 것으로 보여짐

설비내역

본건이 속한 건물내에는 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 ""제2종근린생활시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 토지기준 북동측으로 광대로변에 접하며, 남동측으로 노폭 약6미터 내외의 보행자도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

토지 703-2번지 :
일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(서창2 공공주택), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>,
가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2011.12.27 변경승인)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. (임차인 영업중이나 임대차계약관계는 확인이 안됨)
2) 의견란 Ⅰ- 5항 참조.

물건 비고

현황상 본건 205호와 인접한 204호의 경계벽 일부를 제거하여 벽체구분없이 일체로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508418 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 서창동 703-2 승연프라자 2층205호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 452,000,000원

토지면적: 35.08㎡ (약 10.61평)

토지지분: 35.08㎡ (약 10.61평)

건물면적: 129.10㎡ (약 39.05평)

건물지분: 129.1㎡ (약 39.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상8층 건물 내 제2층 제205호

사용승인일: 2016.09.06

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 남동구 서창동 소재 인천한빛초등학교 동측 인근에 위치.

주변 환경: 아파트 단지, 상업시설, 각종 근린·편의시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됨.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편임.

도로: 대상 물건 토지는 북동측으로 광대로에 접하고, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 보행자도로와 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (2022.11.01 접수, 채권금액 420,000,000원).

총 등기부채권액: 420,000,000원.

말소예정 권리: 상기 근저당 및 2025.03.25 접수된 중소기업은행 임의경매개시결정 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 강용의

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-26

* 확정일자: 2025-04-23

* 배당신고일자: 2025-06-04

* 대항력: 없음 (말소기준권리보다 늦은 확정일자로 인해 대항력 없음)

* 인수 보증금: 0원.

1.3. 상권분석

업종: 공부상 제2종근린생활시설(동물위탁관리업소)이며, 현황은 '실내동물관련시설'로 이용 중.

주변 입지: 아파트 단지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 배후 수요가 충분할 것으로 예상됨.

토지이용계획: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(서창2 공공주택)에 속하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 상업시설 및 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용 가능.

교육시설: 인천한빛초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 관련 접근성이 양호함.

주차: 건물 내 지하주차장 등 기본적인 주차 시설이 갖춰져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

인접 호실 통합 사용: 본건 205호와 인접한 204호의 경계벽 일부를 제거하여 벽체 구분 없이 일체로 이용 중임. 이는 향후 원상복구 의무가 발생하거나 임대차 계약 관계에서 복잡한 문제가 발생할 수 있는 주요 리스크 요인임.

업종 변경 및 운영: 현재 '실내동물관련시설'로 이용 중이나, 향후 다른 업종으로 변경 시 관련 법규 및 허가 요건을 재확인해야 함.

토지이용 제한: 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 가축사육제한구역 등 다수의 토지이용 제한이 존재함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축된 지 얼마 되지 않은 상가 건물로, 입지 및 교통 여건이 양호하여 안정적인 상권 형성이 기대됨.

다만, 인접한 호실과의 통합 사용으로 인한 현황과 공부상 차이, 그리고 현재 운영 중인 업종 관련하여 세밀한 확인 및 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

준신축 건물로 시설 노후화가 적어 초기 투자 비용 절감 가능.

아파트 단지 및 상업시설이 밀집한 지역으로 잠재 고객 확보 용이.

경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

인접 호실 통합 사용으로 인한 넓은 공간 활용 가치 (단, 추후 원상복구 등 문제 해결 방안 사전 검토 필요).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 452,000,000원

본건은 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 낙찰가를 산정할 수 있음.

현황상 인접 호실과의 통합 사용, 현재 업종 운영 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여, 감정가의 80%~90% 수준인 360,000,000원 ~ 406,800,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

단, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 주변 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.