나이스옥션 법원경매 인천 2025타경928 [1] 인천광역시 남동구 논현동 739-1 한양수자인아르디에111 4층407호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천시 남동구 논현동 소재 ""인천송천고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
대단위 공동주택단지가 주를 이루고있는 논현택지개발지구로 주변 토지의 이용상황, 편의
시설과의 접근성 등을 고려할때 주거환경 양호한 편입니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로
15분 정도 거리에 수인분당선 ""인천논현역'이 소재하여 제반 교통여건은 보통 정도입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 10층 건물 내 6층 603호로서,
외 벽 : 돌붙임 및 몰탈위페인팅 등,
창 호 : PVC새시, 알미늄새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '공동주택(단지형 연립주택)' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로, 단지형 연립주택(한양수자인 아르디에) 부지로 이용
중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 25미터 정도의 도로에, 북서측으로는 폭 약 10미터 정도의 보행자도로에
접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(소래논현) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류
(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육
건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청
평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경928 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 남동구 논현동 739-1 한양수자인아르디에111 4층407호

1.3. 용도

연립주택

1.4. 감정가

560,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 81.27㎡ (약 24.6평)

토지 지분: 81.2652㎡ (약 24.6평)

건물 전용면적: 65.00㎡ (약 19.7평)

건물 지분: 65.0016㎡ (약 19.7평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

박OO

1.9. 감정평가서 요약

감정평가서 요약에 따르면, 본건은 인천시 남동구 논현동 소재 인천송천고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 공동주택단지가 형성된 논현택지개발지구로 주거 환경이 양호한 편입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 도보 15분 거리에 수인분당선 인천논현역이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 건물로, 외벽은 돌붙임 및 페인팅 마감, 창호는 PVC 및 알미늄새시입니다. 공부상 용도는 공동주택(단지형 연립주택)이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추었습니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 정방형으로 단지형 연립주택 부지로 이용 중입니다. 인접 도로로는 북동측 25미터, 북서측 10미터 도로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.10. 건축물표제부 요약

본건은 인천광역시 남동구 논현동 739-1번지, 인천광역시 남동구 앵고개로815번길 19 소재 한양수자인 아르디에 단지 내 111동 407호입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조로 2015년에 건축 승인되었으며, 2017년에 사용 승인되었습니다. 해당 건물(111동)은 총 4층 규모이며, 본건은 4층에 위치합니다. 주 용도는 공동주택(연립주택)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 인천송천고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 공동주택 단지가 밀집한 논현택지개발지구입니다. 주변 토지의 이용 상황 및 편의 시설 접근성을 고려할 때, 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 도보 약 15분 거리에 수인분당선 인천논현역이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건이 속한 건물은 북동측으로 폭 약 25미터의 도로와 북서측으로 폭 약 10미터의 보행자 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분

부동산 강제경매

3.2. 채권자

박OO

3.3. 등기부 요약

* 갑2: 김지영 (2017-07-21 소유권 이전)

* 갑4: 김정숙 (2019-06-17 소유권 이전, 매매금 388,000,000원)

* 을3: 농협은행주식회사 (2019-06-17 근저당, 채권액 302,400,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 박남현 (2025-03-21 강제경매, 채권액 100,000,000원) - 채권자 박OO으로 추정

3.4. 말소기준권리

을3 근저당 (2019-06-17 접수, 농협은행주식회사)

3.5. 인수되는 권리

매각으로 인하여 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 상세 내용이 비고란에 명시되지 않아 실제 존재 여부는 확인이 필요합니다.

3.6. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대 관계 및 보증금, 차임 등은 미상입니다. 금액이 미상인 경우에도 실제 점유 여부 및 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

본건이 위치한 논현동 일대는 대규모 택지개발지구로서, 다수의 공동주택 단지가 형성되어 있어 주거 밀집 지역의 특징을 보입니다. 주변에 학교 및 공원 등이 있어 주거 생활에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시설

인천송천고등학교가 인근에 위치하며, 논현초등학교, 인천논현고등학교 등 교육 시설이 근거리에 있습니다. 대형마트, 병원, 상업시설 등은 인천논현역 주변으로 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

대규모 아파트 단지들과 연립주택 단지가 어우러져 있어 전반적인 주거 환경이 쾌적하고 안정적인 편입니다.

5.2. 교통

수인분당선 인천논현역까지 도보 15분 거리이며, 단지 주변으로 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.3. 편의 및 교육 시설

주변에 학교들이 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 상업 시설 및 생활 편의 시설은 인천논현역 상권 이용이 편리할 것으로 보입니다. 지도 검색 결과, 주변에 혐오 시설로 분류될 만한 대규모 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 미확인

임대 관계가 미상이며, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있지만, 실제 임차인이 존재하거나 보증금 및 차임이 미확인된 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건축물 관련 오류 가능성

감정평가서 상 건물 층수(10층)와 건축물대장 상 해당 건물 층수(4층) 간의 불일치가 있습니다. 실제 현황을 면밀히 확인해야 할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 논현동의 신축급 연립주택 단지 내에 위치하여 주거 환경이 우수하고 교통 여건도 양호한 편입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 인한 명도 리스크는 존재하므로 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 주거 입지

논현택지개발지구 내 대규모 주거 단지에 속해 있어 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.2. 권리관계 명확

말소기준권리 이후의 권리가 없어 인수되는 권리가 없는 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다.

8.3. 신축급 건물

2017년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하여 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 560,000,000원이며, 전용면적 65.00㎡(약 19.7평)입니다.

비교 사례로 제시된 이안더테라스(2017년식, 101.7㎡)가 4층에서 780,000,000원(약 25,360,000원/평)에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 평당 가격이 해당 거래보다 높게 책정되어 있음을 알 수 있습니다. (본건 감정가 기준 평당 약 28,480,000원).

하지만 본건은 동일한 4층에 위치하며, 비교 대상의 면적(101.7㎡)보다 작은 면적(65㎡)을 가지고 있습니다. 유사한 가격대로 거래된다는 가정 하에, 101.7㎡ 거래 사례의 면적당 가격(약 7,670,000원/㎡)을 적용하면 본건의 예상 가치는 약 498,550,000원 수준으로 산정될 수 있습니다.

감정가(560,000,000원)와 유사 거래 사례 기반 산정 가치(약 498,550,000원)를 종합적으로 고려할 때, 경쟁 입찰 상황 및 시장 상황에 따라 감정가 수준까지도 고려해 볼 수 있으나, 보수적으로 접근하여 다음과 같은 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 520,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.