나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505428 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1130 2층229호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""인천경찰청"" 북측 인근에 위치합니다.
본건 주위는 근린생활시설,업무시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(인천1호선 ""예술회관역, 인천시청역"")이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건물 내 제2층 제229호로서,
(사용승인일 : 1999.12.30)
외 벽 : 복합판넬, 석재 및 페어글라스 등 마감
창 호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 화재경보설비, 옥내소화전 설비, 주차장설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 대체로 평탄한 정방형의 토지로서, 판매 및 영업시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25미터, 북쪽으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약 15미터의 도로 및 동측으로 노폭 약10미터 보행자도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1)1130번지 : 일반상업지역 , 방화지구 , 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)(문의:市대중교통과 440-3832)<철도안전법>,

(2)1130-3번지 : 일반상업지역 , 방화지구 , 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)(문의:市대중교통과 440-3832)<철도안전법>,

(3)1130-4번지 : 일반상업지역 , 방화지구 , 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

(4)1130-19번지 : 일반상업지역 , 방화지구 , 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

(5)1130-21번지 : 일반상업지역 , 방화지구 , 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)(문의:市대중교통과 440-3832)<철도안전법>,

(6)1130-22번지 : 일반상업지역 , 방화지구 , 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)(문의:市대중교통과 440-3832)<철도안전법>,

(7)1130-23번지 : 일반상업지역 , 방화지구 , 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

토지(대지권의 목적인 토지 5,6,7)에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경505428 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 남동구 구월동 1130번지 2층 229호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정가는 57,000,000원입니다.

토지 면적은 13.44㎡ (약 4.07평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 10.79㎡ (약 3.26평)이며, 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄로 매각하는 건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 장OOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 토지(대지권의 목적인 토지 5,6,7)에 별도등기가 있다는 점입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하는 지역입니다.

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 인천지하철 1호선 예술회관역 및 인천시청역이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

본건이 포함된 토지는 7필지가 하나의 단위로 이용되고 있으며, 대체로 평탄한 정방형의 토지로서 판매 및 영업시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등의 건부지로 사용되고 있습니다.

인접 도로 상황은 서측으로 약 25미터, 북측으로 약 8미터, 남측으로 약 15미터의 도로와 동측으로 약 10미터의 보행자도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건 토지(1130번지 등)는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월업무)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 채권자 장OOOOOOOOOO의 신청으로 진행된 부동산 임의경매입니다.

등기부채권 총액은 84,314,784원입니다.

본 건의 말소기준권리는 2011년 5월 18일 접수된 장흥군수산업협동조합의 근저당권(25,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 후순위에 해당하는 갑9(비티엠써비스, 가압류), 갑15(서울축산업협동조합, 가압류), 갑16(장흥군, 임의경매) 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

주의사항으로, 토지(대지권의 목적인 토지 5,6,7)에 별도등기가 존재합니다. 이 부분에 대한 정확한 내용은 반드시 등기부등본 및 관련 서류를 통해 확인이 필요합니다.

임차인 현황으로는 인수되는 보증금 합계가 0원이며, 현재 임대차 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 7층 건물 내 제2층 제229호입니다. 건물 사용승인일은 1999년 12월 30일입니다.

현재 본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 건물의 주 용도는 판매시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등으로 다양하게 활용될 수 있습니다.

건물 내 주차 시설은 기계식 주차 910대, 옥외 기계식 주차 12대 수용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

교통편의성이 우수하여 인천지하철 1호선 예술회관역과 인천시청역이 인근에 있으며, 다양한 노선의 버스 정류장도 가까이 위치해 있습니다.

주변에는 인천경찰청이 있고, 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지(대지권의 목적인 토지 5,6,7)에 별도등기가 존재하여 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임대차 관계가 미상으로 파악되어, 명도 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

건물 면적이 10.79㎡ (약 3.26평)으로 매우 협소하여 업종 선택 및 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

주변 지도 검색을 통해 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 고압선 등)의 유무를 반드시 확인해야 합니다. 본 보고서에는 해당 정보가 포함되어 있지 않아 별도 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천의 주요 상업지구에 위치하며 지하철역과의 접근성이 우수한 입지를 가지고 있습니다. 다만, 토지에 별도등기가 존재하고, 임대차 관계가 불분명하며, 건물 면적이 매우 작다는 점은 투자를 고려할 때 신중하게 접근해야 할 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 상세 내용을 파악한 후 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지로 인천지하철 1호선 예술회관역과 인천시청역을 도보로 이용 가능합니다.

판매시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등 복합적인 상업 용도로 활용 가능성이 높습니다.

주변에 업무시설 및 주거 지역이 혼재하여 잠재적 고객 확보가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 57,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 토지의 별도등기, 불분명한 임대차 관계, 협소한 면적 등 잠재적 리스크와 향후 명도 비용, 명도 기간, 유사 물건의 실거래가 및 경매 진행 현황 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 특히 별도등기의 정확한 내용과 그 영향, 그리고 임대차 관계 조사 결과에 따라 입찰가 범위가 크게 달라질 수 있습니다. 따라서, 면밀한 현장 조사를 통한 상세 분석 후 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.