나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508049 [1] 인천광역시 서구 청라동 165-12 지젤엠청라 지1층비003호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라1동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치한 지젤엠

청라 제지1층 제비003호 외 2개호로서 부근은 근린생활시설 및 아파트 등으로 형성되어 있음

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골조 철골조지붕 5층건 내 지1층 비003호 외 2개호로,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2017.09.29 )

외 벽 : 복합판넬, 석재마감 등

창 호 : 새시창임.

이용상태

기호(가)~(다) 공히 '근린생활시설'임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 동측으로 약 20 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(

인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(202

2-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 폐문 및 부재 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며, 자세한 임

대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508049 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라에메랄드로 99, 지1층 비003호 (청라동, 지젤엠청라)

용도: 근린상가

감정가: 370,000,000원

채권자: 유에스아이제삼차유동화전문

경매구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 2017년 9월 29일

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.85㎡ (약 2.98평)

토지지분: 9.848㎡ (약 2.98평)

건물면적: 28.44㎡ (약 8.61평)

건물지분: 28.44㎡ (약 8.61평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주요 포함 사항: 건물 제시외 면적 없음, 토지 제시외 면적 없음.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 '지젤엠청라' 건물 내 지하 1층 비003호입니다. 북동측으로는 '청라1동 행정복지센터'가 있으며, 주변은 근린생활시설과 아파트 단지로 형성된 지역입니다. '지젤엠청라'는 커넬웨이 수변도로와 인접하며, 지하광장과 직통으로 연결되는 복합문화시설로 개발되었습니다.

2.2. 교통 여건

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 공항철도 청라국제도시역을 통해 서울 접근성도 개선되었습니다.

2.3. 건물 현황

건물은 철근콘크리트조 및 철골조로 지어진 5층 건물(지하 3층 포함)이며, 본 물건은 지하 1층 비003호에 해당합니다. 외벽은 복합판넬 및 석재로 마감되었고, 창호는 새시창입니다. 본 건물(지젤엠청라)은 문화 및 집회시설로 건축되었으나, 제1,2종 근린생활시설, 운동시설, 판매시설, 의료시설 등으로 다양하게 활용될 수 있습니다.

2.4. 토지 현황

물건이 소재한 토지는 사각형 형상으로 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다. 건물 동측으로는 약 20m 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

2.5. 토지 이용계획

해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 7월 24일 신한은행의 근저당(을1)입니다. 해당 권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 개요는 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김지숙

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 4월 12일

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

본 임차인은 전입일자(사업일자)는 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 임차인의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다. 다만, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

* 채권 최고액: 1,140,000,000원 (신한은행 근저당)

* 등기부채권 총액: 1,140,000,000원

* 주요 등기 내용:

* 공유자전원지분전부이전 (주식회사일경)

* 소유권이전5번신탁등기말소 (주식회사일경)

* 소유권이전 (안진아, 매매금 383,000,000원)

* 근저당 (신한은행, 1,140,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매 (유에스아이제삼차유동화전문, 996,920,286원, 말소)

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 물건이 위치한 청라동은 대규모 아파트 단지와 상업시설이 혼재된 지역으로, '청라1동 행정복지센터' 등 공공시설과 인접하여 유동인구 확보가 비교적 용이합니다. '지젤엠청라'는 수변상가 및 복합문화시설로서, 커넬웨이와 연결되는 스트리트형 상가로 조성되어 잠재적 집객력이 높은 편입니다.

4.2. 건물 용도

본 건물은 문화 및 집회시설로 건축되었으나, 다양한 용도의 근린생활시설, 판매시설, 운동시설, 의료시설 등으로 활용 가능합니다. 본건은 그 중 '근린상가' 용도로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

단지 인근에 행정복지센터, 마트(홈플러스 등), 병원(청라좋은병원 인근) 및 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하며, 아파트 단지들이 배후 수요를 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 특성

본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 미상 정보 및 분쟁 가능성

임차인 김지숙 씨의 경우 대항력은 없으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 보증금 반환 관련 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다. 또한, 임대 관계에 대한 전반적인 정보가 미상인 점은 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동의 '지젤엠청라'에 위치한 지하 1층 근린상가로, 비교적 신축 건물에 속하며 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 아파트 단지와 상업시설이 배후 수요를 뒷받침합니다. 권리 분석상 특이사항 없이 명확하며, 낙찰자가 인수할 권리 또한 없는 것으로 판단됩니다. 유동화 물건이라는 점과 임차인의 미확정 정보는 주의가 필요하나, 상권 분석 및 건물 현황을 고려할 때 투자 가치가 있을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 청라국제도시 핵심 상권 내에 위치하며, 커넬웨이와 연계된 복합문화시설의 일부입니다.

* 신축 건물: 2017년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설입니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 다양한 활용 가능성: 근린생활시설 외에도 운동, 판매, 의료시설 등 복합적인 활용이 가능한 건물입니다.

* 합리적인 감정가: 370,000,000원의 감정가는 주변 시세 및 건물 규모를 고려했을 때 경쟁력 있는 수준일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 370,000,000원

채권 최고액: 1,140,000,000원

소유권 이전 당시 매매가 (참고): 383,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가, 소유권 이전 시 실거래가(3억 8,300만원), 주변 상권 시세, 공실률, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 유사 물건의 낙찰가율 및 본 건의 정확한 상권 가치 평가가 선행되어야 합니다.

추정 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 330,000,000원

*면적 환산: 토지 9.85㎡ (약 2.98평), 건물 28.44㎡ (약 8.61평)*

상기 추정가는 참고용이며, 실제 입찰 결정 시에는 현장 조사, 지역 상권 분석, 수익률 분석 등 심도 있는 추가 조사가 반드시 필요합니다.1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508049 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라에메랄드로 99, 지1층 비003호 (청라동, 지젤엠청라)

용도: 근린상가

감정가: 370,000,000원

채권자: 유에스아이제삼차유동화전문

경매구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 2017년 9월 29일

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.85㎡ (약 2.98평)

토지지분: 9.848㎡ (약 2.98평)

건물면적: 28.44㎡ (약 8.61평)

건물지분: 28.44㎡ (약 8.61평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주요 포함 사항: 건물 제시외 면적 없음, 토지 제시외 면적 없음.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 '지젤엠청라' 건물 내 지하 1층 비003호입니다. 북동측으로는 '청라1동 행정복지센터'가 있으며, 주변은 근린생활시설과 아파트 단지로 형성된 지역입니다. '지젤엠청라'는 커넬웨이 수변도로와 인접하며, 지하광장과 직통으로 연결되는 복합문화시설로 개발되었습니다.

2.2. 교통 여건

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 공항철도 청라국제도시역을 통해 서울 접근성도 개선되었습니다.

2.3. 건물 현황

건물은 철근콘크리트조 및 철골조로 지어진 5층 건물(지하 3층 포함)이며, 본 물건은 지하 1층 비003호에 해당합니다. 외벽은 복합판넬 및 석재로 마감되었고, 창호는 새시창입니다. 본 건물(지젤엠청라)은 문화 및 집회시설로 건축되었으나, 제1,2종 근린생활시설, 운동시설, 판매시설, 의료시설 등으로 다양하게 활용될 수 있습니다.

2.4. 토지 현황

물건이 소재한 토지는 사각형 형상으로 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다. 건물 동측으로는 약 20m 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

2.5. 토지 이용계획

해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 7월 24일 신한은행의 근저당(을1)입니다. 해당 권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 개요는 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김지숙

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 4월 12일

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

본 임차인은 전입일자(사업일자)는 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 임차인의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다. 다만, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

* 채권 최고액: 1,140,000,000원 (신한은행 근저당)

* 등기부채권 총액: 1,140,000,000원

* 주요 등기 내용:

* 공유자전원지분전부이전 (주식회사일경)

* 소유권이전5번신탁등기말소 (주식회사일경)

* 소유권이전 (안진아, 매매금 383,000,000원)

* 근저당 (신한은행, 1,140,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매 (유에스아이제삼차유동화전문, 996,920,286원, 말소)

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 물건이 위치한 청라동은 대규모 아파트 단지와 상업시설이 혼재된 지역으로, '청라1동 행정복지센터' 등 공공시설과 인접하여 유동인구 확보가 비교적 용이합니다. '지젤엠청라'는 수변상가 및 복합문화시설로서, 커넬웨이와 연결되는 스트리트형 상가로 조성되어 잠재적 집객력이 높은 편입니다.

4.2. 건물 용도

본 건물은 문화 및 집회시설로 건축되었으나, 다양한 용도의 근린생활시설, 판매시설, 운동시설, 의료시설 등으로 활용 가능합니다. 본건은 그 중 '근린상가' 용도로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

단지 인근에 행정복지센터, 마트(홈플러스 등), 병원(청라좋은병원 인근) 및 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하며, 아파트 단지들이 배후 수요를 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 특성

본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 미상 정보 및 분쟁 가능성

임차인 김지숙 씨의 경우 대항력은 없으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 보증금 반환 관련 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다. 또한, 임대 관계에 대한 전반적인 정보가 미상인 점은 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동의 '지젤엠청라'에 위치한 지하 1층 근린상가로, 비교적 신축 건물에 속하며 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 아파트 단지와 상업시설이 배후 수요를 뒷받침합니다. 권리 분석상 특이사항 없이 명확하며, 낙찰자가 인수할 권리 또한 없는 것으로 판단됩니다. 유동화 물건이라는 점과 임차인의 미확정 정보는 주의가 필요하나, 상권 분석 및 건물 현황을 고려할 때 투자 가치가 있을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 청라국제도시 핵심 상권 내에 위치하며, 커넬웨이와 연계된 복합문화시설의 일부입니다.

* 신축 건물: 2017년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설입니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 다양한 활용 가능성: 근린생활시설 외에도 운동, 판매, 의료시설 등 복합적인 활용이 가능한 건물입니다.

* 합리적인 감정가: 370,000,000원의 감정가는 주변 시세 및 건물 규모를 고려했을 때 경쟁력 있는 수준일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 370,000,000원

채권 최고액: 1,140,000,000원

소유권 이전 당시 매매가 (참고): 383,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가, 소유권 이전 시 실거래가(3억 8,300만원), 주변 상권 시세, 공실률, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 유사 물건의 낙찰가율 및 본 건의 정확한 상권 가치 평가가 선행되어야 합니다.

추정 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 330,000,000원

*면적 환산: 토지 9.85㎡ (약 2.98평), 건물 28.44㎡ (약 8.61평)*

상기 추정가는 참고용이며, 실제 입찰 결정 시에는 현장 조사, 지역 상권 분석, 수익률 분석 등 심도 있는 추가 조사가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.