나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507856 [1] 인천광역시 남동구 장수동 778-26 광백드림빌 비동 OOOOOO 다세대주택 경매

인천광역시 남동구 장자북로 28-1 광백드림빌, 비동 OOOOOO (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경507856(인천지방법원 경매8계). 감정가 160,000,000원, 최저가 54,880,000원. 매각기일은 2026-07-29입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 507856 [1]
소재지	인천광역시 남동구 장수동 778-26 광백드림빌 비동 OOOOOO
도로명주소	인천광역시 남동구 장자북로 28-1 광백드림빌, 비동 OOOOOO
용도	집합건물
건물명	광백드림빌
매각기일	2026.07.29
관할법원	인천지방법원 경매8계 (032-860-1608)
이용제한	제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 제2종일반주거지역, (접함)도로

인천광역시 남동구 장수동 778-26 광백드림빌 비동 OOOOOO 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	26.90㎡ (8.14평)
건물면적	47.55㎡ (14.38평)

금액

감정가	160,000,000원
최저가	54,880,000원 (감정가 대비 35%)
입찰보증금	5,488,000원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.20	160,000,000원	유찰
2차	2026.05.22	112,000,000원	유찰
3차	2026.06.29	78,400,000원	유찰
4차	2026.07.29	54,880,000원

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 장수동 소재 '인천청소년수련관' 남동측 인근에 위치하며,
주위일대는 동류형의 다세대주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서
제반 주위여건 보통시됨.
교통상황: 본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 보통시됨.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물내의 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 2010.01.27.)
외벽 : 몰탈위 드라이비트 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호 : PVC새시 이중창호임.
이용상태: 다세대주택으로 이용중임.
(별지 '내부구조도' 참조)
설비내역: 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 설비 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 사다리형의 토지로서 인접토지와 대체로 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 북측으로 로폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(장수구획), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관게 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사 및
집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도)와 통상적인 이용상태 등을 종합 참작하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507856 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 인천광역시 남동구 장수동 778-26 광백드림빌 비동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 160,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.90㎡ (약 8.14평)

토지지분: 26.8955㎡ (약 8.14평)

건물면적: 47.55㎡ (약 14.38평)

건물지분: 47.55㎡ (약 14.38평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 장수동 소재 '인천청소년수련관' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 일대는 유사한 형태의 다세대주택과 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트 경사스라브 지붕 5층 건물 중 4층 402호이며, 2010년 1월 27일에 사용승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 PVC 새시 이중창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

토지는 사다리형으로 인접 토지와 대체로 등고 평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(장수구획), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 2월 26일 접수된 인천지방법원 2025타경507856 강제경매개시결정입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권이전 (갑2, 2010-04-05): 김민

* 소유권이전 (갑3, 2022-06-14): 방성호 (매매금 185,000,000원)

* 주택임차권 (을7, 2024-08-12): 김해련 (권리금액 185,000,000원) - 전입일자: 2022-06-14, 확정일자: 2022-06-23. 본 임차권은 말소 예정이나, 물건명세서상 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되지 않을 수 있으나, 대항력 없음으로 현재까지의 분석으로는 인수되지 않을 것으로 보입니다.

* 가압류 (갑4, 2024-11-25): 주택도시보증공사 (권리금액 3,025,000,000원)

* 강제경매 (갑5, 2025-02-26): 주택도시보증공사 (권리금액 185,000,000원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 김해련)

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-14

* 확정일자: 2022-06-23

* 배당신고일자: 2024-08-12

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항 확인 필요.

3.4. 인수되는 권리 분석

등기부등본 상의 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 을구 7번의 주택임차권은 대항력이 없으며, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 및 상권

본건이 위치한 장수동 지역은 다세대주택 밀집 지역으로, 주변에 소규모 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 위주의 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 편의시설

* 인천대공원: 인근에 위치하여 자연 친화적인 환경을 제공합니다. (도보 또는 차량 이용 가능)

* 인천청소년수련관: 본건과 가까운 거리에 위치합니다.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타: 주변에 소규모 상가 및 편의시설이 있습니다.

5.3. 교통

인천대공원역 및 인근 버스정류장 등을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 공동담보

'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 관련 사항은 채권, 담보 관계의 복잡성이나 과거 채무 인수 관련 이력이 있을 수 있음을 시사합니다. 본건의 경우, HUG가 채권자로도 등재되어 있어 채무 조정 및 보증 관련 복잡한 과정이 있었을 가능성이 있습니다.

6.2. 임차권 분석 재확인 필요

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 주택임차권등기가 명시되어 있으나, 'HUG의 말소 동의 확약서가 제출됨'이라는 단서와 '대항력 없음'이라는 점을 종합할 때, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없을 것으로 보입니다. 그러나, 혹시 모를 법률적 해석 차이나 추가적인 변수를 대비하여 현장 및 관련 기관을 통한 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 장수동에 위치한 다세대주택으로, 인천대공원과 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 예상되나, HUG 관련 특이사항 등은 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천대공원 인접으로 인한 쾌적한 주거 환경 및 녹지 접근성.

* 간선도로 인접으로 인한 차량 접근 용이성 및 대중교통 이용 편의.

* 권리 분석상 명확하게 소멸되는 권리들로 비교적 깔끔한 권리 관계 예상 (단, HUG 관련 사항 최종 확인 필수).

* 감정가 대비 저평가 가능성 또는 시세 상승 잠재력 고려.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 160,000,000원입니다. 최근 주변 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 3월 5일에 거래된 55.093㎡ 면적의 다세대주택이 161,280,000원에 거래되었습니다. 본 건의 전용면적(47.55㎡)과 감정가, 그리고 주변 시세 동향을 종합적으로 고려했을 때, 현 시세 수준에서 보수적으로 접근할 경우 감정가 수준인 160,000,000원에서 180,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 권리 관계 및 HUG 관련 사항에 대한 추가적인 면밀한 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.1.물건 기본정보