나이스옥션 법원경매 인천 2025타경915 [1] 인천광역시 중구 중산동 1873-20 리베라베리움영종 16층1611호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 '영종하늘체육공원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상25층 건물로서,

외벽 : 석재붙임 및 페인팅 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북서측으로 폭 약 40미터 및 15미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중산동 1873-20 :중심상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경915 (1)

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1873-20 리베라베리움영종 16층1611호

용도: 오피스텔

감정가: 105,000,000원

토지면적: 3.09㎡ (약 0.93평)

건물면적: 19.85㎡ (약 6.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 건물 정보

건축 연도: 2019년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 25층 건물 중 16층

주 용도: 업무시설 (오피스텔). 부가 용도로 숙박시설, 제1,2종 근린생활시설로도 이용 가능.

외벽: 석재붙임 및 페인팅 마감

창호: 샷시 창호 등

설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차장 등이 완비되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 '영종하늘체육공원' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건이 위치한 중산동 1873-20번지는 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 지역 개발 및 상업 활동에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 조건입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 말소기준권리는 2019년 7월 8일에 접수된 신한은행 근저당(채권금액 100,800,000원)입니다.

본 경매는 해당 말소기준권리 하단의 신한은행의 임의경매 개시결정(2025년 3월 20일, 채권금액 85,415,045원)에 의해 진행되었습니다.

등기부상 소유권이전, 신탁등기 말소, 용인세무서장 및 파주시의 압류 등이 등재되어 있으나, 이는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (단, 지상권에 대한 개요는 없으나, 일반적인 경우 소멸됨)

등기부상 채권 총액은 100,800,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 임차인일 경우 대항력 유무 및 보증금 승계 여부를 추가적으로 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 오피스텔 용도 및 주변 상권

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 주변에 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 다양한 상업 활동이 가능한 지역입니다. '리베라베리움 영종' 건물 자체가 복합 용도로 사용되고 있어, 지역 내에서 상권의 중심 역할을 할 수 있습니다.

4.2. 교통 접근성

차량 접근성이 좋고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 이는 상권 활성화 및 임대 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

인근의 영종하늘체육공원은 여가 및 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다.

5.2. 교통

인근 버스 정류장을 통해 인천 시내 및 주요 지역으로의 이동이 가능하며, 차량 이용 시 영종대교 등을 통해 광역 교통망 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 '유동화물건'으로 분류되어 있습니다. 이는 자산유동화전문회사(AMC)를 통해 관리되거나 매각될 수 있음을 의미하며, 일반 경매 물건과는 다른 절차나 특수성이 있을 수 있습니다. 경매 진행 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 파악된 점은 잠재적 리스크입니다. 실제 점유자가 존재하고 대항력을 갖춘 임차인일 경우, 명도 과정에서 어려움이 발생하거나 예상치 못한 비용이 추가될 수 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 표시되어 있으나, 임차인의 권리 관계를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 주변 혐오시설 확인 필요

제공된 정보와 일반적인 지역 분석 결과, 본건 주변에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나, 실제 현장 답사를 통해 주변 환경 변화 가능성, 신축 예정 시설 등을 면밀히 조사하여 잠재적 리스크를 파악해야 합니다. 영종도 지역 개발 계획에 따른 유해 시설 유입 가능성 등도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 중산동에 위치한 '리베라베리움영종' 오피스텔로, 2019년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

입지 조건상 중심상업지역에 속해 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 법적인 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

하지만 '유동화물건'이라는 특수성과 '임대 관계 미상'이라는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 잠재적 리스크입니다.

최근 실거래가 데이터를 바탕으로 적정 입찰가 산정 및 신중한 투자가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 오피스텔

2019년 준공된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 임대 또는 사용이 가능하며, 관리 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

8.2. 영종도 개발 호재

영종도는 지속적인 개발 계획이 추진되고 있는 지역으로, 향후 교통망 확충(GTX-B, 공항철도 확충 등) 및 관광, 복합 리조트 개발 등과 연계하여 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 중심상업지역 입지

중심상업지역으로 지정되어 있어, 향후 상권 활성화 및 추가적인 상업 시설 개발 가능성이 존재합니다.

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 최근 매매 사례 분석 (만원 단위)

최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2024년 12월 23일, 18층, 7,500만원

* 2024년 12월 21일, 25층, 7,500만원

* 2026년 6월 17일, 21층, 5,500만원

9.2. 시세 분석

전용면적 19.85㎡ (약 6평) 기준, 최근 실거래가는 7,500만원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가(10,500만원)는 최근 실거래가보다 약 40% 높게 책정되었습니다.

2026년 6월 거래 사례(5,500만원)는 향후 시점을 기준으로 한 거래이며, 일시적인 하락이나 특정 거래 조건으로 인한 결과일 수 있어 추가적인 검토가 필요합니다. 다만, 이러한 거래가 존재한다는 점은 시장 변동성을 시사합니다.

본 건은 16층으로, 최근 거래된 18층 및 25층과 유사한 가격대(7,500만원)를 형성할 가능성이 높습니다.

9.3. 예상 입찰가

감정가 10,500만원과 최근 실거래가 7,500만원 간의 상당한 시세 차이를 고려할 때, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

임차인 인수 보증금이 없어 명도 비용 부담은 적을 것으로 예상되나, '유동화물건'이라는 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 실거래가 7,500만원을 기준으로, 경쟁 입찰 및 향후 시장 전망을 고려하여 7,500만원 ~ 8,000만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

만약 2026년 6월의 5,500만원 거래가 현재 시세를 반영하는 것이라면, 본 건의 적정 입찰가는 6,000만원 선으로 하향 조정될 가능성도 있습니다. 따라서 현장 조사 및 최신 시세 동향 파악이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.