나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507349 [1] 인천광역시 서구 마전동 913-1 대광리치빌 1동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 마전동 소재, '검단중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가지대로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '검단사거리역(인천2호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 경사지붕 및 평지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서,
외 벽 : 적벽돌붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

현재 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비 되어 있고, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 바닥난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 남측 하향 완경사지대 내 사다리형의 토지로서, 현재 '대광리치빌' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(지구단위계획구역(검단1지구)) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호), 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청), 절대보호구역(2015-04-09)(서부교육지원청), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507349 (1)

물건종별: 다세대주택

소재지: 인천광역시 서구 마전동 913-1 대광리치빌 1동 5층502호

건물면적: 35.80㎡ (약 10.83평)

토지면적: 26.30㎡ (약 7.96평)

토지지분: 26.3㎡ (약 7.96평)

건물지분: 35.8㎡ (약 10.83평)

감정가: 130,000,000원

매각구분: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 여OOOOOOOOO

건축년도: 2010년 (준공일 2010-04-13 기준)

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 마전동 소재, '검단중학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 근린주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가지대로서, 제반 주위 환경은 대체로 무난한 편입니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '검단사거리역'(인천2호선)이 소재하여 전반적인 교통 상황은 대체로 무난합니다.

토지: 인접지 및 인접 도로 대비 남측 하향 완경사지대 내 사다리형의 토지로서, 현재 '대광리치빌' 건부지로 이용 중입니다.

도로: 북서측 및 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(검단1지구), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

채권자: 여OOOOOOOOO (근저당권)

말소기준권리: 여수원예농업협동조합 근저당권 (접수일자: 2011-01-26)

등기부 현황:

* 소유권보존: 박인선 외 1명 (2010-04-16)

* 공유자전원지분전부이전: 박란희 (2011-01-26)

* 근저당권: 여수원예농업협동조합 (2011-01-26) - 말소기준권리

* 가압류: 롯데카드 (2024-10-11)

* 가압류: 삼성카드주식회사 (2024-11-07)

* 압류: 서구(인천광역시) (2024-11-08)

* 임의경매: 여수원예농업협동조합 (2025-02-18)

경매로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (물건명세서상)

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 450,000원

전입일자(사업일자): 2020-07-31

확정일자: 2020-07-31

배당신고일자: 2025-08-20

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-08-19

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 현장조사 시 폐문부재 등으로 인하여 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 본건은 근린주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주택과 상가가 공존하는 일반적인 주거/상업 복합 상권입니다.

인근 시설: '검단중학교' 남측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

교통: 인천2호선 '검단사거리역' 및 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다.

최근 실거래가 비교:

* 인천광역시 서구 마전동 921-3번지, 승보주택(1,2동) 4층, 42.96㎡ (1994년식), 2025년 3월 7,400만원 거래

* 인천광역시 서구 마전동 988-1번지, 타워팰리스4차 3층, 59.8㎡ (2016년식), 2026년 7월 15,400만원 거래

* 인천광역시 서구 마전동 981-8번지, 클라우스2동 6층, 49.96㎡ (2015년식), 2026년 7월 13,000만원 거래

시세 동향: 최근 마전동 지역의 다세대/빌라 실거래가를 살펴보면, 2015년식 49.96㎡ 건물이 13,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 건물면적(35.80㎡)과 감정가(130,000,000원)를 고려할 때, 현재 시장가와 유사한 수준으로 평가된 것으로 판단됩니다. 신축 연식과 더 넓은 면적의 거래 사례는 상대적으로 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 단지 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 시설: '검단중학교'가 인근에 있어 자녀들의 통학이 용이한 편입니다.

교통: 인천2호선 '검단사거리역' 이용이 가능하며, 이를 통해 인천 시내 및 외부 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 임대 관계를 정확히 파악하지 못했습니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 성장관리권역 등 다수의 토지이용계획 규제가 존재합니다.

건축물 노후도: 건물 준공년도 2010년으로 약 16년 경과되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

주변 시설: 제공된 정보 상으로는 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다. 다만, 주거와 상업 시설이 혼재된 지역 특성상 소음 등 생활 민원에 대한 가능성은 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 마전동에 위치하며, 검단중학교 인근의 주거 및 상업 혼재 지역에 속합니다. '검단사거리역'(인천2호선)을 이용할 수 있어 교통이 편리하며, 주변 편의시설도 갖추고 있어 생활이 편리한 입지입니다.

권리분석 상, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 현재 파악된 임차인도 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리나 보증금은 없습니다.

건축 연도, 면적, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 130,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 현장 방문 시 임대차 관계를 명확히 확인하지 못한 점과 다양한 토지이용계획상의 규제는 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 등기부상의 권리가 매각으로 소멸되어 깨끗한 권리 취득이 가능합니다.

인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

우수한 교통 접근성: 인천2호선 '검단사거리역'을 통한 도심 접근성이 양호합니다.

실수요 및 투자 가치: 주거 지역으로서의 기본 요건을 갖추고 있으며, 역세권이라는 장점을 지니고 있어 실수요자뿐만 아니라 투자 가치도 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 130,000,000원이며, 주변 유사 다세대주택 실거래가(49.96㎡ 13,000만원, 2015년식)를 감안할 때 감정가는 시세 수준과 부합하는 것으로 보입니다.

임차인의 대항력이 없고 인수할 보증금이 없으므로, 낙찰자는 실질적인 부동산 가치만을 부담하게 됩니다.

일반적인 경매 낙찰가율 80~90%를 적용할 경우, 예상 입찰가는 약 104,000,000원에서 117,000,000원 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

최소 입찰가는 감정가의 70%인 91,000,000원부터 시작합니다.

최종 입찰가는 본건의 정확한 현황, 경쟁 입찰자 수, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.