나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507890 [1] 인천광역시 서구 왕길동 640-4 마전복합타워 11층1123호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 ""검단사거리역"" 북측 인근에 위치하며,주위는
상업시설, 주상복합건물, 공동주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 본건의 남측 및 북측도로를 통하여 차량출입하고 있음.

건물의 구조

일반철골구조 및 알씨구고, 에스알씨구조 슬래브지붕 11층중 11층 1123호로서
외벽 : 드라이비트 및 페인트마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 자동화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 삼각형의 자동차관련시설 및 주상건물부지로 인접도로와 등고함.

인접 도로상태등

본건 토지의 남동측 및 북동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접함), 주차장, 가축사육제한구역<가축분뇨 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507890 (1)

소재지: 인천광역시 서구 왕길동 640-4 마전복합타워 11층 1123호

용도: 자동차 관련시설, 제1,2종근린생활시설, 업무시설

감정가: 95,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지 면적: 4.48㎡ (약 1.35평)

토지 지분: 4.48㎡ (약 1.35평)

건물 면적: 16.82㎡ (약 5.09평)

건물 지분: 16.82㎡ (약 5.09평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축 연도: 2004년 11월 05일 (사용승인일)

구조: 일반철골구조, RC구조, SRC구조

층수: 지하 1층, 지상 11층 중 11층

호수: 1123호

건물 총 면적: 12,685.22㎡

토지 총 면적: 1,401.2㎡

전체 호실 수: 85호

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 "검단사거리역" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 상업시설, 주상복합건물, 공동주택 등이 혼재하여 형성되어 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 남측 및 북측 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다. 대중교통 이용 관련 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

2.3. 토지 이용 및 계획

토지의 형상은 대체로 삼각형 형태이며, 자동차 관련 시설 및 주상복합건물 부지로 이용되고 있습니다. 인접 도로와 등고를 이루고 있으며, 남동측 및 북동측으로 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 도로, 주차장, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 매각으로 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 03월 22일자 부평세무서장의 압류(갑7)입니다.

매각으로 인해 소유권 이외의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수 대상 권리 (없음)

을구 순위 3번 주택임차권(김규리, 100,000,000원)이 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되지 않고 말소될 예정입니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-27

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력도 없어 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-05

확정일자: 2021-10-13

배당신고일자: 2023-05-23

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기(을3)가 있으나, HUG의 말소 동의 확약으로 인해 인수되지 않고 말소될 예정입니다.

3.4. 등기부 요약

등기부채권 총액: 100,000,000원

채권자(본건 경매 신청 채권자)는 주택도시보증공사입니다.

기타 압류, 경매 개시 결정 등 다수의 권리들이 등기되어 있었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 왕길동은 "검단사거리역" 인근으로, 다양한 상업시설, 주상복합건물, 공동주택 등이 밀집해 있는 지역입니다. 이는 풍부한 유동인구와 배후수요를 기대할 수 있음을 시사합니다.

4.2. 건물 용도 및 잠재력

본 건물은 자동차 관련 시설 외에 제1,2종 근린생활시설 및 업무시설로도 활용 가능합니다. 비교적 작은 면적(약 5.09평)은 1인 사업체, 소규모 사무실, 또는 임대 수익형 투자 상품으로서의 활용 가치를 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

본 건물은 일반철골구조 및 RC구조, SRC구조로 건축되었으며, 총 11층 규모입니다. 11층에 위치한 본 물건은 위생, 난방, 옥내 소화전, 자동 화재 탐지, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 기본적인 생활 및 업무 편의성을 제공합니다.

5.2. 주변 환경

상업시설, 주상복합, 공동주택 등이 인접해 있어 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지역 환경 문제

인천 서구 왕길동 일대는 과거부터 수도권 매립지 인근 지역에서 건설폐기물 무단 투기 및 방치로 인한 환경 오염 문제가 제기되어 왔습니다. (관련 기사 참조:) 이로 인해 비산먼지, 오염물질 유입, 토양 및 수질 오염 등의 가능성이 존재하며, 이는 장기적으로 지역 가치 및 거주 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 공동담보

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 특이사항은 거래 과정 또는 향후 활용에 있어 추가적인 확인과 주의가 필요함을 시사합니다. HUG와의 계약 조건이나 공동담보로 묶여 있는 다른 자산의 현황 등이 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련 특이사항

임차인 이 의 경우 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계의 존재 여부 또는 특수한 계약 관계일 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 왕길동 "검단사거리역" 인근에 위치한 소형 오피스텔/상가로, 교통 및 상권 접근성이 양호한 편입니다. 권리상 인수 부담이 적다는 장점이 있으나, 지역 내 잠재적인 환경 오염 문제 및 HUG 관련 특이사항 등은 신중한 검토가 필요합니다. 작은 면적을 활용한 임대 수익 창출 또는 1인 사업 공간으로의 활용이 가능하나, 투자 전 지역 환경 리스크와 HUG 인수조건에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* "검단사거리역" 인근 역세권 입지.

* 상업 및 주거 복합 지역으로 잠재 수요 확보 가능.

* 소형 면적으로 초기 투자 부담 및 관리 용이성.

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 명도 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 95,000,000원입니다. 채권액 100,000,000원 대비 감정가가 다소 낮게 책정되었으며, 지역의 환경 문제와 HUG 인수조건 변경이라는 변수들을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 수준 또는 감정가 대비 소폭 상승한 95,000,000원 ~ 105,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 주변 시세, 물건의 현 상태, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.