나이스옥션 법원경매 인천 2025타경504258 [1] 인천광역시 서구 청라동 165-12 지젤엠청라 1층 028호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""청라1동행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골조 철골조지붕 5층건내 제1층 제028호로서
외벽 : 복합판넬 및 석재붙임, 강화유리 등 마감
내벽 : 몰탈위페인트 마감
창호 : 스테인레스 창호임.

이용상태

기준시점 현재 음식점(Little Tiger HOTDOG)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 에스컬레이트설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 스프링쿨러
설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 제1,2종근린생활시설, 운동시설, 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육
제한구역(인천광역시 서구 조례 제1749호)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,
경제자유구역(2022-01-03)＜경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 법률＞, 성장관리권역
＜수도권정비계획법＞.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경504258 (1)

소재지

인천광역시 서구 청라동 165-12 지젤엠청라 1층 028호 (도로명 주소: 인천광역시 서구 청라에메랄드로 99)

건물명

지젤엠청라

용도

근린상가

감정가

662,000,000원

면적

토지 면적: 15.10㎡ (약 4.57평)

건물 면적: 43.60㎡ (약 13.19평)

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

전OOOOOOO

2. 입지조건

본 건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, ""청라1동행정복지센터"" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 밀집한 상가지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 건물은 동측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지는 장방형의 토지로서 제1, 2종 근린생활시설, 운동시설, 판매시설 등의 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 및 철골조로 건축되었으며, 5층 건물 중 제1층에 해당합니다. 외벽은 복합판넬, 석재붙임, 강화유리 등으로 마감되었고, 내벽은 몰탈 위 페인트, 창호는 스테인레스 재질입니다.

토지 이용 계획상 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 채권자는 전OOOOOOO입니다.

임차인 현황

* 임차인: 미 카와류사쿠

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-14

* 확정일자: 2025-03-18

* 배당신고일자: 2025-04-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

등기부 요약

본 건의 말소기준권리는 2020년 3월 10일 접수된 전주농업협동조합의 근저당권 (을5)으로 판단됩니다. 등기부상 소유권 이전 내역(갑3, 갑4, 갑9)과 다수의 근저당권(을5, 을6), 그리고 임의경매개시결정(갑17)이 기재되어 있으나, 이들 권리는 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매절차에 따라 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수할 권리 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 648,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권개요: 해당 없음.

4. 상권분석

본 물건은 인천 청라지구 내 상업지역에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다. 인근에 다수의 아파트 단지와 업무 시설이 밀집해 있어 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

현재 본 건은 ""Little Tiger HOTDOG""라는 상호로 음식점으로 이용 중이며, 건물 자체 용도 또한 제1, 2종 근린생활시설, 운동시설, 판매시설, 의료시설 등으로 활용 가능하여 업종 변경의 유연성을 가집니다. 주변 상가들의 임대 현황은 미상이나, 상권 활성화 정도에 따라 공실 리스크가 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 청라1동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

건물에는 위생설비, 승강기, 에스컬레이트, 소화전, 화재탐지 및 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있어 비교적 현대적인 시설을 이용할 수 있습니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 유해하거나 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 본 건에는 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임은 확인되었고 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 관리비 미납: 명시적인 정보는 없으나, 경매 물건의 경우 미납 관리비(특히 공용부분)를 낙찰자가 인수해야 할 수도 있으므로, 관리사무소 등을 통해 확인이 필요합니다.

* 건물 하자 및 노후도: 제공된 정보만으로는 건물 내부의 하자나 노후 상태를 정확히 파악하기 어렵습니다. 현장 방문을 통한 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 공실 위험: 상권 분석 결과는 양호하나, 경기 변동이나 주변 경쟁 심화로 인해 공실이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

인천 서구 청라동에 소재한 지젤엠청라 상가 1층 028호는 총 5층 건물 중 1층에 위치한 근린상가 물건입니다. 감정가는 6억 6,200만원이며, 현재 음식점으로 운영 중에 있습니다.

권리 분석 결과, 모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없습니다. 입지적으로 청라지구의 중심 상업지역에 위치하며, 아파트 단지와 업무 시설을 배후로 두고 있어 안정적인 상권 형성이 가능합니다. 또한, 건물 내 현대적인 설비가 갖추어져 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 청라지구 내에서도 행정복지센터 인근의 중심 상업지역에 위치하여 접근성 및 유동인구가 좋습니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 다양한 활용도: 근린생활시설, 판매시설 등으로의 업종 전환이 용이하여 투자 가치가 높습니다.

* 잠재적 가치 상승: 청라지구 개발 계획 및 주변 지역 활성화에 따른 향후 시세 상승 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 임차인의 보증금을 제외하고 고려하면 됩니다.

감정가는 6억 6,200만원이며, 법원 경매의 특성상 최초 감정가보다 낮게 시작하거나 여러 차례 유찰될 가능성도 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 유사 물건의 실거래가, 최근 경매 낙찰가율, 지역별 시장 동향, 그리고 해당 상권의 현재 상황 및 미래 가치 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 따라서 본 자료만으로는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 신중한 검토 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.