나이스옥션 법원경매 인천 2023타경527165 [1] 인천광역시 부평구 부평동 341-77 오티아빌 10층1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평역' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 인근으로 버스정류장 및 지하철역(부평역)이 소재하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 14층건 내 제10층 제1005호로서,
(사용승인일자 : 2017.09.27)

외 벽 : 몰탈위페인트 마감 등,,
창 호 : 샤시창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

본건 기본적인 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측,남측 및 북측으로 세로의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 341-77 오티아빌 10층 1005호에 소재하고 있으며, 사건번호는 인천지방법원 2023타경527165 (1)입니다. 용도는 오피스텔이며, 감정가는 237,000,000원입니다. 본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

* 토지 면적: 9.12㎡ (약 2.76평), 토지 지분: 9.12㎡ (약 2.76평)

* 건물 면적: 66.32㎡ (약 20.06평), 건물 지분: 66.32㎡ (약 20.06평)

* 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 내 제10층 제1005호로, 2017년 9월 27일에 사용승인되었습니다. 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 창호는 샤시 마감입니다.

* 본 건물은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 기본적인 급·배수, 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 동측, 남측, 북측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평역' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(부평역)이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이미희

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-08-03, 대항력: 없음

* 임차인: 이영권

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-08-05, 대항력: 없음

* 임차인: 임정숙

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-08-05, 대항력: 없음

* 임차인: 최문정

보증금: 25,000,000원, 차임: 700,000원, 전입일자: 2020-08-03, 확정일자: 2020-07-07, 배당신고일자: 2025-03-10, 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 경매 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을1 근저당 (농협은행주식회사, 2018-05-16 접수, 158,400,000원)

* 등기부상 모든 권리(소유권보존, 소유권이전, 근저당, 가압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정인 것으로 확인됩니다. 따라서 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: -

4. 상권분석

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적(66.32㎡)의 거래 사례는 2024년 7월 15일에 199,000,000원(약 3,000,603원/㎡)에 거래되었습니다. 동일 건물 내 10층에 위치한 68.07㎡ 면적의 오피스텔은 2025년 7월 27일 246,000,000원(약 3,614,075원/㎡)에 거래될 예정이며, 8층에 위치한 77.84㎡ 면적의 오피스텔은 2026년 7월 2일에 220,000,000원(약 2,826,246원/㎡)에 거래될 예정입니다. 본건의 감정가는 237,000,000원(약 3,573,585원/㎡)으로, 최근 실거래가보다는 높지만 미래 예정 거래가와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다. 부평역 인근 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 상권으로, 대중교통 접근성이 양호합니다. 주변에는 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 위치하고 있어 주거 및 업무 환경이 양호한 편입니다. 검색 결과, 해당 건물 또는 인근에 특별히 보고된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 부평역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 인천지하철 1호선 부평역과 가까워 인천 시내 및 수도권으로의 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건이라는 특성은 자산유동화증권(ABS) 등으로 구조화된 상품으로, 통상적으로 권리관계에 직접적인 문제를 야기하지는 않으나, 거래 구조의 복잡성을 내포할 수 있습니다.

* 미래 거래가 정보: 제공된 일부 거래 정보(2025년, 2026년)는 미래 시점을 기준으로 하므로, 실제 시장 상황과 다를 수 있습니다.

* 임차인 현황: 현재 임차인 전원이 대항력이 없으나, 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재하므로, 현장 확인 및 법률 전문가와의 상담을 권장합니다.

7. 종합 의견

인천지방법원 2023타경527165 (1) 물건은 부평역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통 및 주변 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물은 2017년 준공으로 비교적 신축이며, 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 등기부상 권리관계가 명확하고 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 안전성이 높습니다. 현재 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담도 크지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 부평역 초역세권의 우수한 입지조건

* 2017년 준공으로 비교적 신축인 건물

* 명확한 권리관계 및 대항력 있는 임차인 부재

* 주변 편의시설 및 교통망 우수

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 237,000,000원입니다. 최근 동일 면적(66.32㎡)의 실거래가는 199,000,000원이었으나, 같은 층(10층)의 다소 넓은 면적(68.07㎡)의 미래 거래 예정가는 246,000,000원으로, 이는 본건의 감정가와 유사한 수준을 나타냅니다. 이를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세 및 미래 가치를 반영하여 보수적으로 접근할 경우, 약 215,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 낙찰 후 예상되는 재매각 또는 임대 수익률을 고려한 가격이며, 실제 입찰 참여 시에는 시장 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.