나이스옥션 법원경매 인천 2025타경503569 [1] 인천광역시 서구 왕길동 OOOOO OOOOOO OOOOOOOO 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 지하철 인천2호선 ""검단사거리역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며 남동측 인근에 지하철 인천2호선 ""검단사거리역""이 위치하며, 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

일반철골구조 및 알씨구조, 에스알씨구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 10층 1011호로서,
(사용승인일 : 2004.11.05)

외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감 등
창호: 하이새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 소화설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 상업용으로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남동측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(마전택지) , 도로(접합) , 주차장, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경503569 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 왕길동 640-4 마전복합타워 10층1011호

* 용도: 자동차 관련시설, 제1,2종근린생활시설, 업무시설

* 감정가: 135,000,000원

* 토지면적: 6.61㎡ (약 2.00평)

* 건물면적: 25.22㎡ (약 7.63평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

* 건축년도: 2004년 11월 05일 (사용승인일)

* 구조: 일반철골구조 및 알씨구조, 에스알씨구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 10층

* 건물 내 호실: 1011호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 지하철 인천2호선 "검단사거리역" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량의 접근이 가능하며 남동측 인근에 지하철 인천2호선 "검단사거리역"이 위치합니다.

* 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

* 북동측 및 남동측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 주요 권리

* 말소기준권리: 부산지방법원 2023카단104371 (가압류, 갑7)

* 경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (인천지방법원 2025타경503569, 갑9)

* 등기부채권 총액: 1,589,102,244원

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 여해엽 (여 )

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 08월 13일

* 확정일자: 2021년 08월 03일

* 배당신고일자: 2023년 11월 01일

* 주요 권리사항 특이사항:

* 임차인 현황상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약상 '을3 주택임차권'은 '말소'로 표기되어 있습니다.

* 그러나, 물건명세서 참고사항에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨)'으로 명시되어 있으며, 특이사항에도 '대항력있는임차인'으로 분류되어 있습니다.

* 이는 명백한 상충 정보이며, 입찰 전 반드시 해당 임차인의 권리 인수 여부를 최종적으로 확인해야 하는 중대한 위험 요소입니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 내용 및 효력 확인이 필수적입니다.

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 위 임차인 관련 불확실성으로 인해 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 및 입지

* 본 물건은 마전복합타워 내에 위치하며, 자동차 관련 시설, 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 등으로 활용 가능한 오피스텔입니다.

* 11층 건물 중 10층에 소재하여 조망 및 소음 등에서 유리할 수 있습니다.

4.2. 주변 상권

* 주변은 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 안정적인 수요층을 확보할 수 있는 지역입니다.

* 검단사거리역 역세권으로 상업 및 업무 기능이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 검단사거리역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 아파트 단지와 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 구체적인 교육 시설과의 관계는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리 불확실성

* '대항력 있음'과 '대항력 없음'이라는 상반된 정보로 인해 임차보증금 145,000,000원 인수 여부가 불확실합니다.

* 최악의 경우, 낙찰자가 임차보증금을 인수하게 될 경우 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 내용 및 효력, 그리고 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 명확한 파악이 요구됩니다.

6.2. 공동담보 물건

* 본 건이 공동담보로 진행되는 경매 물건이므로, 다른 물건의 진행 상황이나 취하 여부가 본 경매에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 인천지하철 2호선 검단사거리역 인근에 위치한 복합 용도의 오피스텔로, 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 그러나 '대항력 있는 임차인' 존재 가능성과 관련된 정보 불일치가 가장 큰 위험 요소이며, 이는 낙찰 후 상당한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 개입 여부와 관련한 정확한 권리관계 확인 없이는 신중한 접근이 필요합니다.

* 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 임차인 관련 사항을 명확히 하는 것이 무엇보다 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 검단사거리역과의 우수한 접근성을 갖추고 있습니다.

* 복합 용도: 자동차 관련 시설뿐만 아니라 근린생활시설, 업무시설 등으로 다양하게 활용될 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 주변 개발 호재: 검단 신도시 개발 등 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 변수는 임차인의 보증금 145,000,000원의 인수 여부입니다.

* 만약 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다면, 실제 취득 총액은 '입찰가 + 145,000,000원'이 됩니다.

* 따라서, 임차인 관련 권리관계가 명확하게 인수되지 않는다는 전제가 확인되기 전까지는, 감정가 135,000,000원을 크게 하회하는 입찰가 산정이 합리적일 수 있습니다.

* 본 보고서에서는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시하였으나, 이는 실제 입찰가 산정 시 임차보증금 인수 가능성을 반드시 고려해야 함을 의미합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 관련 법률 검토 및 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.