나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507649 [1] 인천광역시 부평구 부평동 768-108 우성빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""희망체육공원"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(인천지하철 1호선 ""부평삼거리역 및 동수역"")이 위치하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건내 4층 제401호로서,
(사용승인일 : 1996.08.19)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

현장조사일 현재 ""다세대주택""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 ""다세대주택"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로(가)변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(희망천지구), 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건은 일반건축물대장상 대지면적이 90.25㎡ 등재되어있으나, 등기사항전부증명서상 95㎡ 등재되어 있으니 업무진행시 참조바람

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

대지면적이 일반건축물대장상 90.25㎡이나 등기사항전부증명서상 95㎡로 등재됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경507649 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 768-108 우성빌라 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 78,000,000원

토지면적: 9.62㎡ (약 2.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.32㎡ (약 10.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

3. 입지조건

4. 주변 교통

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 위치합니다.

* 지하철역으로는 인천지하철 1호선 '부평삼거리역' 및 '동수역'이 위치하여 대중교통 이용이 양호합니다.

5. 주변 환경

* 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '희망체육공원' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 대체로 보통입니다.

* 본건은 주거환경개선지구, 지구단위계획구역(희망천지구), 제1종일반주거지역에 해당합니다.

6. 권리분석

7. 임차인 현황

* 임차인: 박한진

* 보증금: 68,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 8월 6일

* 확정일자: 2018년 7월 26일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 5월 23일

* 비고: 박한진 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 68,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

8. 등기부 요약 및 권리 관계

* 말소기준권리: 2025년 2월 28일 접수된 박한진 명의의 강제경매 개시 결정 등기 (등기사항전부증명서 갑7)입니다.

* 인수되는 권리: 을구 11번 주택임차권 (박한진, 68,000,000원)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

9. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* '희망체육공원'이 인접해 있어 주거 쾌적성이 일부 확보됩니다.

* 주거환경개선지구에 해당하여 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

10. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능 (구체적인 편의시설은 추가 확인 필요).

* 녹지: 희망체육공원 인접.

* 교통: 부평삼거리역, 동수역 인근으로 시내 및 광역 이동 용이.

* 주변 시설 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았으나, 잠재적인 혐오시설 유무는 현장 조사 및 추가적인 지역 분석을 통해 상세히 확인하시기를 권장합니다.

11. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 박한진 임차인의 보증금 68,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생합니다. (물건명세서 확인)

* 대지면적 차이: 일반건축물대장상 90.25㎡, 등기사항전부증명서상 95㎡로 기재되어 있습니다. 업무 진행 시 차이를 인지하고 처리해야 합니다.

* 건축물 노후도: 1996년 8월 19일 사용승인되어 약 30년 경과된 건물로, 유지보수 및 관리 필요성이 있습니다.

* 주거환경개선지구 관련 규제: 지구 지정에 따른 개발 계획, 건축 제한 등 관련 법규를 사전에 확인해야 합니다.

12. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 경매 사건번호 2025타경507649로 진행 중입니다. 대중교통 접근성이 양호하고 희망체육공원과 인접한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 박한진 씨의 보증금 6,800만원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한, 대지면적 상의 차이와 건축물의 노후도 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다. 주거환경개선지구라는 점은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 시사하나, 관련 개발 계획에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

13. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 존재: 낙찰 후 임차인 보증금 인수 금액을 제외한 실질적인 총 매입 비용을 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

* 주거환경개선지구: 향후 진행될 도시 정비 사업에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (개발 계획 확인 필수)

* 시세 대비 저평가 가능성: 제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 감정가 및 잠재적 인수 보증금을 고려한 종합적인 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정 기회를 모색할 수 있습니다.

14. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 임차인 보증금 68,000,000원을 제외한 금액으로 산정합니다. 제공된 최근 매매 사례 (전용면적 43.31㎡, 18,800만원 및 전용면적 49.26㎡, 28,400만원)를 기반으로 본건 물건의 면적(33.32㎡)과 건축 연도(1996년)를 고려하여 시세를 추정한 결과, 시장 가치는 약 145,000,000원 ~ 190,000,000원 범위로 판단됩니다.

매수인이 실제 부담하게 될 총 비용은 입찰가 + 인수 보증금(68,000,000원)이므로, 총 비용이 시장 가치 범위 내에 있도록 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 80,000,000원에서 110,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 본건의 권리관계, 현장 상태, 부동산 시장 동향, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.