나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508373 [1] 인천광역시 서구 원창동 394-38 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담 · 평가일 2025.03.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 '율도공원' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및

창고 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

사각형의 평지로 '창고용지'임.

인접 도로상태

본건 북측 및 동측 약 30 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(북항 배후부지), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구

역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<

수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 평슬라브지붕 3층 건물로서,

(건축물대장상 사용승인일 : 2020.01.20）

외벽 : 징크판넬, 강화유리 마감

창호 : 새시창임.

이용상태

공장(사무실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 시스템에어컨 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후면 사진용지와 같이 제시외건물 및 컨테이너 등이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관

계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 본건 지상에 소재하는 담장, 대문, 수목 등은 토지에 포함하여 평가함
- 본건 지상 소유자 미상의 컨테이너는 철거 및 이동이 용이하여 평가에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508373 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 원창동 394-38

* 용도: 공장

* 감정가: 11,137,239,000원

* 토지면적: 3983.60㎡ (약 1205.06평)

* 건물면적: 673.96㎡ (약 203.87평)

* 제시외 건물면적: 2300.00㎡ (약 695.75평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 전OO

* 특이사항: 중복사건

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 지상에 소재하는 담장, 대문, 수목 등은 토지에 포함하여 평가함. 본건 지상 소유자 미상의 컨테이너는 철거 및 이동이 용이하여 평가에서 제외함.

* 특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 '율도공원' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 창고 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황 보통시됨.

* 형태 및 이용상태: 사각형의 평지로 '창고용지'임.

* 인접 도로상태: 본건 북측 및 동측 약 30 m 도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준공업지역, 지구단위계획구역(북항 배후부지), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호), 과밀억제권역임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부 을1 근저당권 (중소기업은행, 9,360,000,000원, 2018-05-25 접수), 건물 등기부 을1 근저당권 (중소기업은행, 9,360,000,000원, 2020-03-20 접수)

* 소멸되는 권리: 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보임.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 알엔티커뮤니케이션주식회사 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 12,000,000원, 전입(사업)일자 2024-03-27, 배당신고일자 2025-06-11, 대항력 없음.

* 영화패킹(주) 김 : 보증금 93,000,000원, 차임 9,900,000원, 전입(사업)일자 2024-04-01, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 전입(사업)일자 2023-11-03, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 200,000원, 차임 100,000원, 전입(사업)일자 2024-08-21, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 관련 주의 문구: 상기 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악되나, 배당신고일자 등 일부 정보가 누락되어 있어 입찰 전 법원 조사를 통해 최종 배당 여부를 확인해야 합니다.

* 등기부 채권 총액: 10,093,177,039원

4. 상권분석

* 주위 환경: 인천 서구 원창동의 공장 및 창고 밀집 지역에 위치하고 있음.

* 교통 접근성: 북측 및 동측으로 30m 도로와 인접하여 차량 접근성이 양호하며, 물류 이동에 유리한 입지임.

* 주변 시설: 율도공원이 인근에 소재하며, 주변 개발 계획으로 물류센터 건설 관련 내용이 확인됨 (2019년 기사 기준).

* 혐오시설: 현재 확인된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 명확히 파악하기 어려우나, 공장 및 창고 밀집 지역의 특성상 잠재적인 환경적 요인은 고려할 필요가 있음.

5. 생활정보

* 대중교통: 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용이 가능하나, 대중교통 접근성은 보통 수준으로 판단됨.

* 편의시설: 해당 물건지 인근의 상세 편의시설 정보는 부족하나, 공장 밀집 지역 특성상 근로자 편의를 위한 기본적인 시설은 있을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있어 절차상의 혼란이 발생할 수 있음.

* 제시외 건물: 2300㎡에 달하는 넓은 제시외 건물 면적은 잠재적 권리 분쟁이나 철거, 이전 비용 발생 가능성이 있음. 소유자 미상의 컨테이너는 평가에서 제외되었으나, 현장 인도명령 대상이 될 수 있음.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 약 101억원에 달하여, 경매 취하 또는 유찰 가능성을 높이며, 낙찰 후 명도 과정에서도 복잡성이 있을 수 있음.

* 임대차 관계: 상세 임대관계가 미상이며, 비록 대항력 없는 임차인들로 파악되나 명도 진행 시 추가적인 협상이나 비용이 발생할 수 있음.

* 지역 제한: 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당하여 향후 사업 확장이나 건축 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 원창동에 소재한 토지 및 공장 건물로서, 감정가는 약 111억원입니다. 준공업지역에 위치하며, 대로변 인접으로 교통 및 물류 접근성이 우수합니다. 토지 3983.6㎡, 건물 673.96㎡ 외에 2300㎡의 상당한 면적의 제시외 건물이 포함된 일괄매각 대상입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 각종 권리들이 존재하며, 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인들은 대항력이 없는 것으로 파악되나, 입찰 전 배당 여부 확인이 필요하며 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

주요 리스크로는 중복사건, 넓은 제시외 건물의 처리 문제, 높은 총 채권액, 임대차 관계의 불확실성 등이 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 공장/창고 밀집 지역에 위치한 넓은 토지.

* 대로변 인접으로 인한 뛰어난 교통 및 물류 접근성.

* 일괄 매각으로 인한 제시외 건물 활용 가능성 증대 (법적 문제 해결 시).

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 절차 진행 시 상대적 용이성 기대.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 현장 조사, 유사 물건 시세 비교, 추가 권리 분석(특히 제시외 건물 관련 법적 문제), 주변 상권 및 개발 계획, 그리고 경매 진행 상황(유찰 횟수 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 시점에서는 높은 채권 총액과 제시외 건물의 존재 등을 감안할 때, 유찰 가능성을 염두에 두고 감정가의 80% 수준부터 시작하여, 유찰 시마다 10%씩 하향 조정하며 입찰가를 결정하는 보수적인 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

* 구체적인 예상 입찰가 산출은 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.