나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505398 [1] 인천광역시 남동구 만수동 109-353 경인맨션타운 111동 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택 등으로 형성된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 내 제지층 제비01호로서,
(사용승인일 : 1996.08.20)
외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 도시가스설비, 개별 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6m 도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경505398 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 109-353 경인맨션타운 111동 지층비01호

용도: 다세대주택

감정가: 73,000,000원

토지면적: 15.90㎡ (약 4.81평)

건물면적: 56.05㎡ (약 16.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고양시산림조합

사용승인일: 1996년 8월 20일

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 다세대주택, 연립주택 등으로 형성된 주택지대로서 주변 환경은 보통입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 동측으로 폭 약 6m 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 4월 22일 접수된 고양시산림조합의 근저당권 (24,000,000원)입니다.

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 낙찰 후 인수되는 권리: 없습니다. (명시된 지상권 없음)

* 임차인 현황:

* 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 주의: 임대차 관계가 미상이고 보증금 또한 0원으로 기재되어 있으나, 차임 발생 여부 등 실제 점유 관계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 최근 2026년 3월, "대명빌라(841-27)"(1991년식, 35.91㎡, 지하층)가 30,000,000원에 거래되었습니다. 본건보다 면적이 작고 건축 연도가 오래되었으며 지하층이라는 점에서 직접적인 비교 대상으로는 한계가 있습니다.

* 비슷한 시기인 2026년 3월, "성덕빌라(A동)"(1991년식, 36.51㎡, 2층)가 93,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 이 물건보다 면적이 더 넓고(56.05㎡) 건축 연도도 최신(1996년)이므로, 실제 시세는 이 거래가보다 높을 것으로 예상됩니다.

* 2016년식 연립주택인 "이안애"(45.75㎡)가 163,000,000원에 거래되었으나, 주택 유형과 건축 연도가 달라 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 종합 의견: 감정가 73,000,000원에 비해 최근 유사 물건의 거래 사례가 더 높게 형성되어 있어, 본건의 실제 시장 가치는 감정가보다 높게 평가될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 초등학교(인천동부초등학교)가 소재하고 있으며, 주택가 형성으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인천동부초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성: 임대차 관계가 미상이고 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 현장 확인이 필수적입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 1996년 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 지역 규제에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 및 악취: 주변 지도상 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인천 남동구 만수동 일대에 공공하수처리시설이 존재한다는 정보가 있어, 시설의 위치에 따라 악취 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 남동구 만수동 주택가에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 생활 여건은 양호합니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리가 없다는 장점이 있습니다. 최근 유사 물건의 거래 사례를 볼 때, 본건의 시세가 감정가보다 높을 것으로 판단되며, 이는 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점과 건물 노후도, 잠재적 악취 발생 가능성 등은 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 실거래가 상승 여력이 기대됩니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 낙찰 후 부담이 없습니다.

* 양호한 입지: 학교 인근 주택가로 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 73,000,000원입니다.

최근 2026년 3월, 본건보다 면적이 작고 건축 연도가 유사하거나 오래된 다세대주택(성덕빌라)이 93,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건(56.05㎡, 1996년식)의 현재 시장 가치는 90,000,000원 이상으로 추정됩니다.

임차인 현황의 불확실성과 건물 노후도 등을 감안하여, 시세 대비 안전 마진을 확보하면서도 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

이에 따라 본건의 예상 입찰가는 75,000,000원에서 85,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 추가 조사, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.