나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508075 [1] 인천광역시 부평구 부평동 572-11 명신아파트 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부흥초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철 ""부평역"" 및 노선버스정류장이 소재하는 바, 대중교통의 이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕
지상 5층 내 제3층 제303호로서,

외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 내부인테리어 마감 등,
바닥 : 타일붙임 마감 등,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 소화전 설비, 개별 냉·난방 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 8미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 568-1 :일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508075 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 572-11 명신아파트 3층303호

용도: 아파트

감정가: 110,000,000원

1.2. 건물 및 토지 현황

토지면적: 10.70㎡ (약 3.23평)

토지지분: 10.70㎡ (약 3.23평)

건물면적: 29.22㎡ (약 8.83평)

건물지분: 29.22㎡ (약 8.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.3. 감정평가 개요

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부흥초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통시 됩니다. [cite: ]

건물 구조는 철근콘크리트구조 콘크리트지붕의 지상 5층 내 제3층 제303호로서, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 내부인테리어 마감, 바닥은 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호입니다. [cite: ]

아파트로 이용 중이며, 위생 및 급·배수 설비, 소화전 설비, 개별 냉·난방 설비 등이 되어 있습니다. [cite: ]

토지의 형상은 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택 부지로 이용 중입니다. [cite: ]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 인천부흥초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. [cite: ]

주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다. [cite: ]

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 '부평역'과 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: ]

2.3. 혐오시설 및 주변 시설

주변에 인천부흥초등학교가 인근에 위치하며, 부평역을 중심으로 상업 및 편의시설 이용이 편리한 지역입니다. [cite: ]

현재까지 파악된 정보상, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

현재 본 물건에는 대항력 있는 임차인 강OO이 거주 중입니다.

* 임차인: 강OO

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-26

* 확정일자: 2022-10-11

* 배당신고일자: 2024-03-14

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권 (인수 대상)

3.2. 등기부등본 요약

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2022-11-17)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 9번 주택임차권 (강희찬): 임차보증금 120,000,000원, 전입일자 2022.10.26, 확정일자 2022.10.11. 본 임차권은 매수인에게 인수됩니다. [cite: ]

* 기타 권리: 소유권 이전, 압류, 강제경매 등이 등기되어 있으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite: ]

* 총 채권액 (등기부상): 898,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. [cite: ]

인근 부평역은 인천의 주요 교통 허브이자 상업 중심지로, 다양한 상업, 문화, 업무 시설이 발달해 있습니다.

4.2. 이용 상태

본 건은 현재 아파트로 이용 중에 있습니다. [cite: ]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부평역을 중심으로 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등의 편의시설 이용이 편리합니다. [cite: ]

5.2. 교육시설

인천부흥초등학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. [cite: ]

5.3. 교통시설

지하철 1호선 및 인천1호선 환승역인 부평역이 인접해 있으며, 다수의 시내·외 버스 노선이 운행되어 광역적인 교통망 이용이 우수합니다. [cite: ]

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 120,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다. [cite: ]

만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 하므로 투자 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

6.2. 권리관계 복잡성

등기부등본상 다수의 가압류, 압류, 강제경매 등이 설정되어 있어 권리관계가 다소 복잡한 편입니다. [cite: ]

다만, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되므로, 실질적인 인수 부담은 대항력 있는 임차인의 보증금에 집중됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 부평동에 위치한 아파트로, 부평역 역세권에 자리하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 우수합니다. [cite: ]

하지만, 120,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재는 매수인이 인수해야 하는 부담으로 작용합니다. [cite: ]

따라서, 본 물건의 성공적인 투자를 위해서는 해당 임차인이 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받을 수 있는지 여부를 면밀히 확인하고, 인수해야 하는 보증금을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부평역 인근으로 뛰어난 교통망과 풍부한 생활 편의시설 이용 가능.

* 향후 개발 가능성: 부평 지역의 지속적인 도시 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 110,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점을 고려해야 합니다. [cite: ]

따라서, 실질적인 총 투자 금액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고, 물건의 가치와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 감정가를 기준으로 할 때, 실질적인 총 부담액이 230,000,000원 (감정가 110,000,000원 + 인수 보증금 120,000,000원)이므로, 이를 초과하지 않는 범위 내에서 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

시장 시세 및 유사 물건의 실거래가 등을 추가적으로 분석하여, 최소 100,000,000원 ~ 110,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 이는 총 부담액이 220,000,000원 ~ 230,000,000원 수준이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.