나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508143 [1] 인천광역시 연수구 연수동 597-4 연수프라자 5층519호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508143 [1] 인천광역시 연수구 연수동 597-4 연수프라자 5층519호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매13계 2025타경508143 | 소재지: 인천광역시 연수구 연수동 597-4 연수프라자 5층519호 | 감정가: 80,000,000원 | 최저가: 56,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 (인천지방법원 2025타경508143 (1))

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2025타경508143 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각 건입니다.

감정가는 80,000,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 물건 상세 내역

소재지는 인천광역시 연수구 연수동 597-4 연수프라자 5층519호입니다. 공부상 용도는 근린생활시설(상가)이나, 현황은 도시형생활주택으로 이용 중인 점이 특징입니다.

실사용 건물면적은 전용 $25.44\text{m}^2$ (약 7.69평)이며, 토지 지분면적은 $7.15\text{m}^2$ (약 2.16평)입니다.

2. 입지조건 및 생활정보 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 수인분당선 '연수역' 남측 인근에 위치하는 초역세권 물건입니다. 주위는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재하는 중심상업지역으로, 제반 주위 환경 및 입지 조건은 매우 양호합니다. 토지이용계획상 중심상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 및 생활 정보

교통 상황은 매우 우수합니다. 연수역(수인분당선)이 도보 이용 가능 거리에 위치하며, 인근 노선버스정류장도 소재하여 대중교통 접근성이 뛰어납니다. 또한 본건은 노폭 약 40m 내외의 대로와 노폭 10m 내외의 도로에 접하고 있어 차량 진·출입이 용이합니다. 건물 내 위생, 급·배수, 도시가스, 난방, EV설비 등이 완비되어 있어 주거 및 상업 시설로서의 편의성은 보통 이상입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 8층 건물 내 5층에 위치하며, 외벽은 석재붙임 마감 등으로 관리 상태는 보통입니다. 현황은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 소형 주거 공간으로서의 기능을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석

본 경매는 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자가 동일한(서OO) 관계로, 복잡한 명도 문제 발생 소지는 상대적으로 적을 수 있습니다. 매각 대상은 토지/건물 일괄매각으로 온전한 소유권 취득이 가능합니다. 말소기준권리를 정확히 확인하여 인수할 권리 유무를 파악해야 하며, 특히 임차인이 있을 경우 명도 대상자와의 관계를 별도로 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 *공부상 용도(근린생활시설)*와 *현황 이용(도시형생활주택)*의 불일치입니다. 이는 불법 용도 변경에 해당하며, 관할 지자체로부터 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령이 나올 수 있습니다. 낙찰 전 이행강제금 부과 여부와 원상복구 가능성 및 비용을 반드시 확인해야 합니다.

토지이용계획상 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 포함되어 있으므로, 향후 용도 변경 시 일부 시설은 제한을 받을 수 있습니다.

혐오시설은 주변에 직접적으로 큰 규모로 보고된 시설은 없으나, 중심상업지역 특성상 인근 상가에 유흥 시설 등이 혼재될 가능성이 있으므로 현장 조사가 필요합니다.

4. 상권분석 및 투자 포인트

4.1. 상권분석 및 이용 현황

본건이 위치한 연수역 상권은 주변 아파트 및 다세대주택 단지의 배후 수요와 업무시설 수요가 결합된 주 7일 상권입니다. 연수프라자 건물 자체도 상가, 업무시설, 소형 주거시설이 혼합되어 있어 유동 인구가 풍부합니다. 본건은 소형 주거 형태로 이용 중이므로, 역세권의 1인 가구 및 소형 주택 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 위치입니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 역세권 중심 상업지역에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다. 감정가 8천만원의 소액으로 접근 가능하며, 안정적인 임대 수익을 목표로 하는 투자자에게 매력적인 물건입니다.

*투자 포인트*

1. *초역세권 입지*: 수인분당선 연수역 도보 접근 가능한 우수한 교통 환경.

2. *풍부한 배후 수요*: 중심상업지역 내 주거 시설로 임대 수요 확보 용이.

3. *소액 투자 가능*: 감정가 8천만원으로 소액 투자가 가능하여 투자 부담이 적음.

다만, 용도 변경 문제(근린생활시설 -> 도시형생활주택 이용)에 대한 법률적, 행정적 리스크는 입찰 전 반드시 해결책을 확보하고 금액을 산정해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매13계