나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508420 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 720-11 인하아리스타 12층1208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인감정 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 지하철 수인분당선 '인하대역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 수인분당선 ""인하대역"" 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상14층/지하1층 건내 제12층 제1208호로서,
(사용승인일: 2018-1-30)
외벽: 몰탈위페인팅 및 석재붙임 마감등임.
내벽: 벽지 및 타일 마감등임.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방시설 주차장(기계식) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지 토지로서, 제1,2종근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30미터(소성로), 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2024-12-30)(인천광역시 고시 제2024-442호), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2010.09.10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-내부구조는 이해관계인의 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃의 탐문조사 등을 참고하여 작성하였음.

물건 비고

‘위반건축물’ 등재되어 있으나 본건과 관련 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경508420 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 720-11, 인하아리스타 12층 1208호

용도: 오피스텔

감정가: 119,000,000원

1.2. 건물 정보

건물 면적: 21.07㎡ (약 6.4평)

건물 지분: 21.07㎡ (약 6.4평)

사용승인일: 2018년 1월 30일

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 14층/지하 1층 건물 내 12층 1208호

주요 용도: 업무시설 (제1,2종 근린생활시설, 업무시설 복합)

총 호수: 373호

1.3. 토지 정보

토지 면적: 8.02㎡

토지 지분: 8.0239㎡ (약 2.4평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용 상태: 사다리형 평지 토지로서, 제1,2종 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (본건 경매 신청은 임차인 김소형으로 추정됨)

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재하며, 지하철 수인분당선 '인하대역' 남동측 인근에 위치합니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.

북동측으로 노폭 약 30미터(소성로), 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 주변 환경

주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

인하대역 주변은 대학가 상권과 주거 단지가 혼합되어 있으며, 상업 시설, 편의점, 식당, 병원 등이 잘 발달되어 있어 배후 수요가 풍부합니다.

수인분당선 인하대역 개통으로 교통 편의성이 증대되어 역세권 오피스텔의 가치가 상승하는 추세입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부상 말소기준권리는 2024년 11월 1일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑4)입니다.

본건 강제경매 개시 결정 등기(갑5)는 2025년 3월 26일 접수되었습니다.

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (단, '위반건축물' 등재 관련 내용은 본건과 관련 없음으로 명시되어 있습니다.)

3.2. 임차인 분석

임차인: 김 (전입일자/사업일자: 2022-03-23, 확정일자: 2022-03-23)

보증금: 123,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음

배당신고일자: 2025-03-26

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 별도의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

3.3. 권리 분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 조건입니다. 이는 낙찰자에게 유리한 요소로 작용할 수 있습니다. '위반건축물' 등재 관련 내용은 본건과 무관하다고 하므로, 건축물 관련 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 인천 미추홀구 학익동 일대는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 곳입니다.

본건의 토지이용계획상 준공업지역에 해당합니다.

4.2. 주변 시설

해당 주소지 주변 반경 1km 이내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않습니다.

인근에는 공원, 학교, 주거 단지가 주로 분포하고 있습니다.

인하대역 주변에는 대학가 상권과 연계된 다양한 편의시설, 식당, 병원 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 자체 및 인근에 제1,2종 근린생활시설과 다양한 상업 시설이 발달해 있어 이용이 편리합니다.

인하대역 주변의 발달된 상권 덕분에 금융, 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본건 토지이용계획상 상대보호구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

본건 토지는 준공업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

이러한 용도지역 지정 및 각종 규제는 향후 건물 활용 및 신축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 건축물 관련

'위반건축물'로 등재되어 있으나, 본건과는 관련이 없다고 명시되어 있습니다. 하지만, 관련 없다는 내용의 근거를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 임차인 관련

대항력 있는 임차인 김 이 존재합니다. 비록 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차적 이슈는 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 학익동 인하아리스타 오피스텔로, 인하대역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

주변 상권 발달로 인한 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있으며, 혐오시설이 인접해 있지 않은 점은 긍정적입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담이 없는 조건은 낙찰자에게 유리하게 작용할 수 있습니다.

다만, '위반건축물' 관련 명확성 확인 및 법적 제한 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인하대역 역세권의 우수한 입지 조건

* 발달된 대학가 및 주거 상권으로 인한 안정적인 배후 수요

* 대항력 있는 임차인의 보증금 미인수 조건으로 인한 낙찰자의 금전적 부담 감소

* 주변 혐오시설 부재로 인한 쾌적한 주거 및 상업 환경

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 119,000,000원입니다.

유사 면적(전용 20㎡대) 오피스텔의 최근 거래 사례 및 주변 시세를 고려할 때, 인하아리스타 12층 1208호는 1억 1,500만원에서 1억 3,000만원 선에서 시세가 형성되어 있습니다.

인천 미추홀구 지역 오피스텔의 평균 매매가가 약 1억 3,000만원 수준이며, 학익동은 신축 오피스텔의 가격이 상대적으로 높게 유지되고 있습니다.

감정가가 시세 범위 내에 있으며, 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 현재 시세를 반영한 예상 입찰가는 감정가 수준인 1억 1,900만원을 중심으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 1억 2,500만원 전후까지 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 현 시점에서의 일반적인 분석이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법적 검토 결과, 그리고 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.