나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507781 [1] 인천광역시 서구 심곡동 344-12 동보빌라 1동 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507781 [1] 인천광역시 서구 심곡동 344-12 동보빌라 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매13계 2025타경507781 | 소재지: 인천광역시 서구 심곡동 344-12 동보빌라 1동 2층202호 | 감정가: 94,000,000원 | 최저가: 32,242,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호

인천지방법원 2025타경507781 (1)

소재지

인천광역시 서구 심곡동 344-12 동보빌라 1동 2층202호

용도

다세대주택

감정가

94,000,000원

경매구분

부동산강제경매

매각대상

토지/건물일괄매각

소유자/채무자

권OO

채권자

서OOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적 (대지권)

18. 36㎡ (약 5.56평)

건물면적 (전용면적)

38. 08㎡ (약 11.52평)

건물구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건 내 2층 202호 (외벽: 드라이비트 등, 창호: 샤시창호 등)

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 난방, 위생, 급배수 설비 등이 되어있음

주의 및 특이사항

공부상 '1동'으로 등재되어 있으나, 건물 외벽에는 'A동'으로 표기되어 있으니 현장 확인 및 등기부 대조 필요함

2. 권리 분석

2.1. 등기부 권리 분석

본 경매는 채권자 서OOOOOOOOOO의 강제경매 신청 사건입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단되며, 현재 소유자와 채무자가 동일하므로 복잡한 채권 관계는 상대적으로 적습니다.

다만, 매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로 토지 및 건물 모두에 대한 소유권을 취득합니다.

2.2. 임차인 현황 및 점유 관계

임대관계는 '미상'입니다.

실제 점유자가 임차인일 경우 대항력 유무에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있으며, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으므로 입찰 전 현장 방문 및 전입세대 열람을 통한 철저한 점유 관계 조사가 필수적입니다.

소유자가 점유할 경우(소유자 점유) 명도 저항이 있을 수 있으나, 명도소송 및 인도명령을 통해 해결 가능합니다.

3. 지역 분석 및 생활 정보

3.1. 입지조건 및 상권분석

본 물건은 인천광역시 서구 심곡동 양지초등학교 북동측 인근에 위치한 주거지역입니다.

주위는 다세대주택, 단독주택 등 일반적인 주거지역이 형성되어 있으며 각종 근린생활시설이 소재하여 주거 편의성이 양호합니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 도보 약 3분 거리에 소재하는 것으로 보아 대중교통 이용이 편리한 위치로 평가됩니다.

도보 5분 이내 거리에 마트, 병원, 약국, 카페 등 주요 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 우수합니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한사항

토지 용도는 제2종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역(연희1,2구획정리) 및 상대보호구역(양지초등학교)으로 지정되어 있습니다.

제2종일반주거지역은 공동주택 건축이 가능한 용도로서 주거 환경의 안정성을 보장합니다.

3.3. 생활 정보 및 혐오시설

주변 환경은 조용하고 치안이 양호하며, 일조량이 좋은 남향인 점 등이 거주 후기에서 긍정적으로 평가되고 있습니다.

감정평가서 및 주변 검색 결과, 본건 주변에 특기할 만한 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다.

다만, 건물이 오래되어 단열이나 방음, 그리고 건물 내 주차 공간이 협소하다는 의견이 있어, 건물 자체의 단점을 감안해야 합니다.

4. 잠재적 리스크

건물명칭 불일치 리스크

공부상 '1동'과 외벽 표기 'A동'의 차이가 있으므로, 추후 행정 및 등기상 문제 발생 가능성에 대비하여 현장 확인 및 지자체 문의가 필요합니다.

임대관계 미상 리스크

임대관계 미상으로 인한 대항력 있는 임차인 존재 여부가 불확실합니다. 낙찰자는 반드시 매각 전 현장 방문과 관공서 조사를 통해 실제 점유자 및 임대차 관계를 확인해야 합니다.

건물 노후화 리스크

철근콘크리트조 4층 건물이나, 거주 후기 등을 종합할 때 건물의 노후화로 인한 방음, 단열, 주차 협소 등의 구조적 불편함이 있을 수 있습니다. 매입 후 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

인천광역시 서구 심곡동의 본 다세대주택은 양지초등학교 인근의 주거 선호도가 높은 제2종일반주거지역에 위치하고 있으며, 지하철역 및 버스정류장, 각종 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지를 가지고 있습니다.

감정가 94,000,000원은 토지 및 건물 면적 대비 적정한 수준으로 판단되나, 경매를 통한 시세 대비 저렴한 취득을 목표로 해야 합니다.

다만, 임대차 관계 미상 및 건물 노후화에 따른 리모델링 비용 등의 잠재적 리스크를 철저히 분석하고 입찰해야 합니다.

투자 포인트

1. 우수한 교통 접근성: 지하철/버스 정류장이 도보 3분 이내로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2. 양호한 생활 편의시설: 마트, 병원, 약국 등이 도보 5분 이내에 집중되어 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

3. 안정적인 주거 환경: 제2종일반주거지역 및 학교 인근으로 주거 밀집도가 높고 치안이 양호하며 조용합니다.

4. 소액 투자 가능성: 비교적 낮은 감정가로 소액 투자 또는 실수요자 진입이 용이합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매13계