나이스옥션 법원경매 인천 2025타경742 [1] 인천광역시 중구 운남동 1598-1 운서에스케이뷰스카이시티2 근린생활시설동 OOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '운서초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 다세대주택, 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 공항철도 ""운서역""이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물 내 제1층 제8호로서,
(사용승인일 : 2022.08.26.)
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설임.

※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 업무진행 시 참고하시기 바람.

설비내역

상가 운영에 필요한 기본적인 급배수설비 및 도시가스설비 등의 인입이 가능할 것으로 탐문 조사되었으나, 조사일 현재에는 사용 가능하지 않은 것으로 육안 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 본건에 진입할 수 있으며, 단지내 도로는 노폭 약35미터 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-02-04) , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 완충녹지(2013-02-04)(저촉) , 중로1류(폭 20m~25m)(보행자도로)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

공부상 '8호'이나 현황상 '108호'로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경742 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1598-1 운서SK뷰스카이시티2 근린생활시설동 1층 8호 (새주소: 인천광역시 중구 흰바위로 249 (운남동))

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 684,000,000원

토지면적: 24.83㎡ (약 7.5평)

건물면적: 58.50㎡ (약 17.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물명: 운서 SK VIEW skycity Ⅱ

사용승인일: 2022년 08월 26일

1.2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 중구 운서동에 위치하며, 주변에 아파트단지, 다세대주택, 공원 등이 소재하고 있습니다. '운서초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 근거리에 공항철도 '운서역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단지 내 도로는 노폭 약 35미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울숲새마을금고의 근저당 (접수일자: 2022.11.11.).

* 등기부채권 총액: 420,000,000원.

* 등기부 요약:

* 갑2 (2022.09.30.): 주식회사아리솔 - 소유권이전1번신탁등기말소

* 을1 (2022.11.11.): 서울숲새마을금고 - 근저당 (말소기준권리, 420,000,000원)

* 갑3 (2025.02.18.): 서울숲새마을금고 - 임의경매 (420,000,000원)

* 인수/소멸되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

* 주의사항: 공부상 '8호'이나 현황상 '108호'로 표시되어 있어 현장 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이더라도 대항력 유무 등을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권 및 주변환경

* 상권: 본건이 위치한 운서동은 인천국제공항 배후 주거지역으로, 대규모 아파트 단지와 함께 조성된 근린생활시설들이 지역 주민의 편의를 제공하고 있습니다. 운서역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 롯데마트, 메가박스 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 영종도 내 대규모 복합리조트 사업(파라다이스시티, 인스파이어 등)이 진행 중이거나 예정되어 있어 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 주변 시설: 운서초등학교가 인근에 위치하며, 영종고, 하늘고, 인천과학고, 인천국제고 등 학군도 갖추고 있습니다. 영종하늘도시6호근린공원, 씨사이드파크, BMW드라이빙센터 등 여가 시설도 차량으로 접근 가능합니다.

* 혐오시설 관련: 주변에 쓰레기 불법투기장이 언급되는 사례가 있으나, 이는 주거단지와는 거리가 있는 지역에 대한 내용으로 보입니다. 또한, 인천공항 자원회수시설(소각장) 관련 민원이 있으나, 직접적인 영향 범위는 아닐 것으로 판단됩니다. 다만, 해당 시설 및 관련 민원 사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.5. 건물 및 내부 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조이며, 2022년 08월 26일 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 설비 내역: 상가 운영에 필요한 기본적인 급배수 및 도시가스 설비 등이 인입 가능할 것으로 탐문되었으나, 조사일 현재 사용 가능하지 않은 상태로 육안 조사되었습니다. 이는 사용에 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 토지 이용 현황: 공동주택 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중이며, 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지입니다.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류, 완충녹지(저촉), 중로1류(보행자도로), 경제자유구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 '완충녹지(저촉)'와 '장애물제한표면구역(공항시설법)'은 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 호실 불일치: 공부상 '8호'이나 현황상 '108호'로 표시되는 점은 실제 점유 및 사용에 혼란을 야기할 수 있으며, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 호실과 현황을 확인해야 합니다.

* 설비 미사용: 급배수, 도시가스 등의 설비가 현재 사용 불가능한 상태로 확인되어, 상가로서의 정상적인 운영을 위해서는 설비 점검 및 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황이 파악되지 않아, 명도 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 공항 관련 규제: 공항시설법상 장애물제한표면구역 등에 해당하여 건축 또는 운영상의 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용 승인된 신축급 상가로, 운서역 역세권 및 대규모 아파트 단지 배후에 위치하여 기본적인 상권 잠재력은 갖추고 있습니다. 또한, 영종도 개발 호재와 함께 미래 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 공부상 호실 불일치, 설비 미사용 상태, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다. 설비 복구 비용 및 명도 관련 비용 등을 면밀히 검토하여 투자 가치를 판단해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 비교적 최신 시설 이용 가능.

* 인천국제공항 및 공항철도 운서역을 이용한 교통 및 직주근접성 우수.

* 대규모 아파트 단지 배후의 안정적인 수요 기대.

* 영종도 개발 사업에 따른 향후 가치 상승 잠재력 보유.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없는 물건으로, 감정가 684,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정은 주변 상권 시세, 건물의 실제 가치, 설비 복구 비용, 명도 가능성 및 예상 비용, 경쟁 물건 분석 등 다각적인 시장 조사가 필요합니다. 상기 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다. 법원 명세서 및 현장 조사 결과, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.