나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508350 [1] 인천광역시 중구 운서동 3098-4 센트럴시티 3층320호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 공항철도 ""운서역"" 남동측 근거리에 위치하고 있으며,
부근은 동류형의 생활숙박시설, 오피스텔, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재
하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하고, 북서측
근거리에 공항철도 ""운서역""이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 16층 건물 내 3층 320호로서,
외벽 : 복합판넬 및 외장석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.
[집합건축물대장상 사용승인일 : 2021년 5월 6일]

이용상태

집합건축물대장상 용도는 ""생활숙박시설""임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 도시가스
설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사장방형 토지로서, ""근린생활시설, 숙박시설 및 업무시설"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 로폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 북동측으로 로폭
약 10미터 내외의 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(보행자도로)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>,
장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도
권정비계획법>임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임.

나. 본건의 토지대장(대지권 등록부)상 소유자표시는 아직 소유권이전이 미정리되어
""주식회사무궁화신탁""으로 기재되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508350 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 3098-4 센트럴시티 3층320호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 126,000,000 원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 용OOO (용인축산업협동조합)

1.2. 물건 현황

토지 면적: 6.87 ㎡ (약 2.08 평)

토지 지분: 6.87 ㎡ (약 2.08 평)

토지 제시외 면적: 0.00 ㎡

건물 면적: 21.97 ㎡ (약 6.65 평)

건물 지분: 21.97 ㎡ (약 6.65 평)

건물 제시외 면적: 0.00 ㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 정보 없음

주의사항: 정보 없음

특수물건정보: 정보 없음

감정평가서요약 요향표: (주요 내용은 하단 섹션에 포함)

건축물표제부 요약: 정보 없음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 공항철도 ""운서역"" 남동측 근거리에 위치합니다.

부근은 동류형의 생활숙박시설, 오피스텔, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 제반 차량 진출입이 가능합니다.

인근 로변에 버스정류장이 소재하며, 북서측 근거리에 공항철도 ""운서역""이 위치하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(보행자도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 경제자유구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 성장관리권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (말소기준권리: 2021-06-17 근저당권, 용인축산업협동조합, 91,200,000원)

2021-06-17: 신탁등기 말소 (권리자: 유정화)

2021-06-17: 근저당권 설정 (권리자: 용인축산업협동조합, 91,200,000원) - 말소기준권리

2025-04-03: 소유권 이전 (권리자: 유희정, 상속)

2025-04-08: 임의경매 개시 결정 (권리자: 용인축산업협동조합, 71,128,326원)

등기부채권 총액: 91,200,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 구체적인 지상권 설정 내용은 확인되지 않음)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현장 조사 시 이해관계인 부재로 자세한 임대차 관계는 미상입니다. (금액 미상 임차인은 없으나, 현황 파악 필요)

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 생활숙박시설, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 지역입니다.

인근에 공항철도 운서역이 위치하여 유동인구가 일정 수준 존재할 것으로 예상됩니다.

다양한 업종이 혼재하고 있어 상권의 활성화 정도는 주변 개발 계획 및 집객 시설의 영향이 클 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 공항철도 운서역 및 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변환경: 주거, 업무, 상업 시설이 복합적으로 위치하여 생활 환경은 무난한 편입니다.

* 건물 연식: 2021년 5월 6일 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 상세 임대차 관계 파악이 미흡했습니다. 인수되는 임차인은 없으나, 명도 과정에서의 예상치 못한 변수 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 소유권 이전 관련 정보: 감정평가서 요약의 '기타참고사항'에는 토지대장상 소유자 표시가 '주식회사무궁화신탁'으로 되어 있고 소유권 이전이 미정리된 것으로 언급되어 있습니다. 다만, 등기부등본상으로는 2025년 4월 3일 소유권 이전(상속) 등기가 완료된 것으로 확인됩니다. 등기부등본상의 내용이 최종 확정된 정보이므로 경매 진행에는 큰 무리가 없을 것으로 예상되나, 관련 서류를 추가 확인하는 것이 좋습니다.

* 지역 개발 및 규제: 경제자유구역, 성장관리권역 등 다양한 규제 사항이 존재하므로, 향후 지역 개발이나 재산권 행사 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 감정평가서 내용에는 주변 혐오시설에 대한 언급이 없습니다. 일반적으로 상업 지역에 해당하며, 생활숙박시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역의 특성을 고려할 때 혐오시설의 가능성은 낮으나, 최종 입찰 전 현장 재확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 중구 운서동에 위치한 생활숙박시설로, 공항철도 운서역 인근에 자리하고 있어 교통 접근성이 양호합니다.

2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 주변 상업시설과의 혼재로 인해 지역 경제 활동의 중심부에 위치할 가능성이 있습니다.

권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없어 보이며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아 경매 절차대로 진행 시 권리 관계는 명확한 것으로 판단됩니다.

다만, 임대차 관계 미확인 및 소유권 관련 감정평가서 상의 언급 등 추가 확인이 필요한 사항이 일부 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 교통 요지: 공항철도 운서역 역세권으로 공항 및 서울 접근성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 활용이 가능합니다.

* 복합 상권: 다양한 상업, 업무, 주거 시설과 인접하여 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리보다 선순위 권리 없으며, 인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석상 안전합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 126,000,000 원

토지 면적: 6.87 ㎡ (약 2.08 평)

건물 면적: 21.97 ㎡ (약 6.65 평)

총 면적: 28.84 ㎡ (약 8.73 평)

주변 시세, 최근 거래 사례, 낙찰가율, 물건의 상태, 본건의 현황 및 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본건의 경우, 감정가가 126,000,000원이지만, 실제 입찰가는 최소 감정가의 80% 수준에서 시작하여, 주변 유사 물건의 낙찰가율 (약 80%~90% 수준으로 가정) 및 현장 가치를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 100,800,000원 (감정가 80%) ~ 113,400,000원 (감정가 90%) 범위 내에서, 시장 상황 및 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. (인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.