나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508439 [1] 인천광역시 연수구 송도동 18-6 더샵그린워크1차 1604동 23층2301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 연수구 송도동 소재, '채드윅송도국제학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 대단위 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 아파트지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 33층 건물 내 제23층 제2301호로서,
외 벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 도배 등 마감,
창 호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

현재 '아파트'로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 열병합에 의한 지역난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 정방형 토지로서, '더샵그린워크1차' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 상태 양호한 포장도로를 통해 외곽 공도와의 진·출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지) , 대로1류(폭 35m~40m)(보조간선)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2020-03-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송도7유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천연송초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2020-03-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508439 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OOOOO

1.2. 부동산 기본 정보

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 18-6 더샵그린워크1차 1604동 23층 2301호

용도: 아파트

감정가: 923,000,000원 (9억 2천 3백만원)

1.3. 면적 정보

토지면적: 51.57㎡ (약 15.6평)

토지지분: 51.5723㎡ (약 15.6평)

건물면적: 101.93㎡ (약 30.8평)

건물지분: 101.9294㎡ (약 30.8평)

1.4. 기타 기본 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건

주의사항: 해당 사항 없음

특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '채드윅송도국제학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 아파트 밀집 지역으로, 전반적인 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(국제업무단지)으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m~40m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m) 등의 도로에 접해 있습니다. 또한 경제자유구역, 여러 학교에 대한 상대보호구역 및 절대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 경매 물건은 채권자 박OOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매입니다.

3.2. 등기부 권리 분석

말소기준권리는 2014년 12월 12일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1, 435,600,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매)는 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 권리

제공된 정보상 임차인 현황은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으며, 임대 관계는 현장 조사 시 폐문부재 등으로 인해 파악되지 못해 미상입니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 추가적인 조사를 통해 임대차 관계를 명확히 확인하시는 것이 중요합니다.

4. 생활환경 및 주변시설

4.1. 아파트 단지 정보

아파트명은 '송도더샵그린워크1차'이며, 2014년 8월 29일 사용승인되었습니다. 총 6개동, 736세대로 구성되어 있으며, 최고 33층 높이의 단지입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 편의시설 및 교육시설

본 물건은 '채드윅송도국제학교' 인근에 위치하며, 송도7유치원, 인천연송초등학교 등 교육 시설이 가까이 있습니다. 또한, 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 주변 환경

검색 결과, 대상 물건 주변에는 채드윅송도국제학교, 인천연송초등학교, 송도7유치원 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 대규모 아파트 단지와 커넬워크, 송도 센트럴파크 등이 인접하여 쾌적하고 편리한 주거 환경을 제공합니다. 현재까지 파악된 정보만으로는 주변에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 중복 사건

본 건은 중복 사건으로 분류되어 있습니다. 이는 유사한 내용의 다른 경매 사건이 존재하거나, 관련 법적 절차가 복잡하게 진행될 가능성이 있음을 시사합니다. 입찰 전 관련 소송 또는 경매 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

5.2. 미확인 임대차 관계

앞서 언급된 바와 같이 임대차 관계가 미상으로 남아있습니다. 명확한 인수 보증금은 없다고 파악되나, 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

6. 종합 의견

인천 연수구 송도동에 위치한 본 아파트는 국제업무지구 및 학군이 잘 형성된 지역에 자리하고 있어 주거 가치가 높습니다. 단지 내 편의시설과 주변 교육 및 편의시설 접근성이 뛰어나며, 교통 또한 양호합니다. 다만, 중복 사건 및 미상 임대차 관계 등 일부 리스크 요인이 존재하므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 학군: 채드윅송도국제학교, 인천연송초등학교 등 명문 교육기관 인접.

* 쾌적한 주거 환경: 대단지 아파트 및 풍부한 녹지 공간, 근린생활시설 인접.

* 입지적 가치: 송도국제도시 내 핵심 지역으로 향후 발전 가능성 높음.

* 향상된 조망권: 23층의 고층으로 탁월한 조망이 기대됨.

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(101.93㎡)의 5층 물건이 89,000만원, 14층 물건이 94,000만원에 거래되었습니다. 본 건은 23층으로, 층수 프리미엄을 고려할 때 시장 가치는 94,000만원 이상으로 평가될 수 있습니다. 감정가 92,300만원을 기준으로, 층수 프리미엄 및 향후 시세 상승 가능성을 감안하여 100,000만원(10억원) 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가는 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.