나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508786 [1] 인천광역시 서구 석남동 195-43 참사랑빌라 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '인천신석초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는
본건과 동유형의 다세대주택 및 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역
으로서 제반주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 202호로서,
(사용승인일자: 2002.11.15)
외벽: 적벽돌 치장쌓기 및 돌붙임 마감 등,
내벽: 벽지 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며, 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1
제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호), 상대보
호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대미상임.
② 본건은 공부상 별도의 동표시가 없으나 현황 외벽표기 B동으로 되어있음.

물건 비고

공부상 별도의 동표시가 없으나, 현황상 외벽에 B동으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

. 물건명세서: [첨부파일]

. 사건번호: 2025타경508786 (1)

. 물건 소재지: 인천광역시 서구 석남동 195-43, 참사랑빌라 2층 202호

. 물건 종별: 다세대주택

. 건물 면적: 59.34㎡

. 건물 제시외 면적: 0.00㎡

. 토지 면적: 37.17㎡

. 토지 제시외 면적: 0.00㎡

. 감정가: 138,000,000 원

. 최저입찰가: 96,600,000 원 (70%)

. 매각기일: 2026.09.24

. 매각구분: 신건

. 경매 구분: 부동산강제경매

. 채권자: 충OOOOOOOOO

. 채무자: 김 (남, 1977년생)

. 소유자: 김 (남, 1977년생)

. 매각 물건: 토지/건물일괄매각

. 현황: [현황조사서]

. 입찰 진행 내용

1회 유찰 (2026.08.27)

2회 변경 (2026.09.17, 2026.09.24)

최초 감정가 138,000,000원에서 70%인 96,600,000원으로 진행 중입니다.

. 특별 매각 조건: 없음

. 권리 분석:

말소 기준 권리: 압류 (예산세무서장)

총 등기부 채권액: 30,926,816 원

전입세대 열람:

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 임 승)

보증금: 80,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2018.03.26

확정일자: 2018.03.08

대항력: 있음

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

* 채무자 겸 소유자: 김 (남, 1977년생)

전입일자: 2005.05.02

. 특이사항:

- 공부상 별도 동표시 없으나, 현황상 외벽에 B동으로 표기되어 있음.

- 대항력 있는 임차인이 존재함.

2. 물건 요약

. 감정가: 138,000,000 원

. 건물 규모: 4층 건물 중 2층, 전용면적 59.34㎡

. 용도: 다세대주택

. 사용승인일: 2002년 11월 15일

. 위치: 인천신석초등학교 북측 인근 주거지역

. 기타: 철근콘크리트조, 도시가스, 난방 설비 등

3. 주변 정보

. 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보:

- [최근 매매 JSON 정보] (2026.01.05)

* 한빛빌라 (1992년식, 40.98㎡): 77,000,000 원

* 경성빌라가동 (1992년식, 38.97㎡): 100,000,000 원

* 대명그린빌 (2011년식, 47.76㎡): 105,000,000 원

- [최근 전월세 JSON 정보] (2026.01.05)

* 위와 동일

4. 종합 의견

. 본 물건은 인천 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교가 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다.

. 다만, '대항력 있는 임차인'이 존재하며 (보증금 80,000,000원), '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 배당 종결 후 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인에게 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

. 건물은 2002년식으로 약 24년 경과하였으며, 공부상 동표시와 현황상의 차이(B동)가 있습니다.

. 감정가는 138,000,000원이며, 주변 시세와 건물 상태, 임차인 문제 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

5. 예상 입찰가 산정

. 건물 면적: 59.34㎡ (약 17.95평)

. 감정가: 138,000,000원 (평당 약 7,688,000원)

. 주변 시세 (2026년 1월 기준):

- 한빛빌라 (1992년식, 40.98㎡): 77,000,000원 (평당 약 6,210,000원)

- 경성빌라가동 (1992년식, 38.97㎡): 100,000,000원 (평당 약 8,474,000원)

- 대명그린빌 (2011년식, 47.76㎡): 105,000,000원 (평당 약 5,863,000원)

. 분석:

- 본 건은 2002년식 건물로, 주변 시세 비교 시 중간 정도의 건축 연도를 가집니다.

- 면적(59.34㎡)은 비교 대상 중 가장 넓은 편입니다.

- 감정가(138,000,000원)는 평당 약 768만원으로, 최근 실거래가 대비 중간 수준으로 판단됩니다. 특히 1992년식 경성빌라가동의 평당가(약 847만원)와 비교하면 합리적인 수준입니다.

- 대항력 있는 임차인(80,000,000원)의 존재는 주요 리스크 요인이지만, '인수 보증금 합계 0원' 표기는 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지 않을 가능성을 시사합니다. 다만, 배당 결과에 따라 변동될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

- 건물 노후도(24년차) 및 공부/현황 동표시 차이 등도 고려해야 합니다.

- 현재 1회 유찰 후 70% 금액인 96,600,000원에서 입찰이 진행될 가능성이 있습니다.

. 예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

- 본 물건의 감정가는 138,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 존재, 건물 노후도, 그리고 주변 시세를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

- 1차 입찰 시에는 감정가 수준인 138,000,000원 이상에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 유찰 가능성을 고려하여 110,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 전략적인 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

- 최종 입찰가는 임차인과의 명도 가능성, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 그리고 실제 경매 당일 참여자들의 경쟁률을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

. 주의사항:

- 임차인 보증금(80,000,000원) 관련하여 배당표 확인 및 인수 여부 최종 점검 필수.

- 건물 현황(B동 표기)과 공부상 차이점에 대한 추가 확인 필요.

- 건물 노후도에 따른 수리비용 발생 가능성 고려.

* 현재 2026년 10월 10일 기준으로, 본건은 2026년 9월 24일 2차 매각기일이 예정되어 있으며, 최저입찰가는 96,600,000원입니다. (1회 유찰됨)

* 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 개별적인 현장 조사와 법률 검토를 통해 신중하게 이루어져야 합니다.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508786 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 195-43 참사랑빌라 2층 202호

용도: 다세대주택

건물 규모: 4층 건물 중 2층, 전용면적 59.34㎡ (약 17.95평)

토지 면적: 37.17㎡ (약 11.25평)

사용승인일자: 2002년 11월 15일 (준공 후 약 24년 경과)

감정가: 138,000,000원

최저입찰가: 96,600,000원 (감정가의 70%, 2026년 9월 24일 2차 매각 예정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 충OOOOOOO

채무자 겸 소유자: 김

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (예상)

특이사항: 공부상 별도 동표시가 없으나, 현황상 외벽에 B동으로 표시되어 있음. 대항력 있는 임차인 존재.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '인천신석초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 본건과 같은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입은 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 10월 6일에 접수된 예산세무서장의 압류입니다. 등기부상 총 채권액은 30,926,816원입니다.

주요 권리로는 대항력 있는 임차인 한국토지주택공사(입주자: 임 승)가 존재합니다. 보증금 80,000,000원, 차임 0원이며, 2018년 3월 26일 전입, 2018년 3월 8일 확정일자를 받았습니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인에게 부담이 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

채무자 겸 소유자는 2005년 5월 2일부터 전입되어 있습니다.

4. 상권분석

본건은 전형적인 주거지역에 속해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업시설이나 산업시설보다는 주거 기능이 강화된 지역으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 교육: 인천신석초등학교가 북측 인근에 있어 자녀들의 통학이 용이합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스를 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보와 조사된 내용으로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 보증금 80,000,000원이 낙찰 후 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. '인수 보증금 합계 0원' 표기는 통상적인 배당 절차에 따른 예상이며, 실제 배당표를 확인하여 임차인이 전액 배당받는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 건축물 노후도: 2002년 사용승인된 건물로 약 24년 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공부상과 현황의 차이: 공부상에는 별도의 동 표시가 없으나, 현황은 B동으로 표시되어 있어 실제 등기 및 계약 시 혼선이나 번거로움이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천 서구 석남동에 위치한 본 다세대주택은 초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하고, 대중교통 이용도 편리한 주거지로서의 기본적인 장점을 갖추고 있습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인이자 투자 시 반드시 고려해야 할 부분입니다. 임차인의 보증금 인수 여부, 건물 노후도, 그리고 공부와 현황 간의 동 표시 차이 등은 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 명확히 파악해야 합니다. 감정가는 138,000,000원으로, 1회 유찰 후 70% 금액인 96,600,000원부터 입찰이 시작됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 위치

* 초등학교 인접으로 학군 수요 존재

* 대중교통 이용 편의성

9. 예상 입찰가

감정가: 138,000,000원 (건물 면적 59.34㎡ 기준, 평당 약 7,688,000원)

주변 시세 (2026년 1월 기준):

* 한빛빌라 (1992년식, 40.98㎡): 77,000,000원 (평당 약 6,210,000원)

* 경성빌라가동 (1992년식, 38.97㎡): 100,000,000원 (평당 약 8,474,000원)

* 대명그린빌 (2011년식, 47.76㎡): 105,000,000원 (평당 약 5,863,000원)

분석:

본건은 2002년식 건물로, 비교 대상 빌라들보다 건축 연도가 중간 수준이며, 면적(59.34㎡)은 가장 넓습니다. 감정가는 평당 약 768만원으로, 최근 거래된 경성빌라가동(1992년식, 38.97㎡, 100,000,000원, 평당 약 847만원)과 비교 시 합리적인 수준으로 볼 수 있습니다. 대명그린빌(2011년식, 47.76㎡, 105,000,000원, 평당 약 586만원)보다는 높은 편입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원이 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기된 점은 긍정적이나, 배당표 확인은 필수입니다. 건물 노후도와 공부상/현황 동표시 차이점도 감안해야 합니다.

현재 1회 유찰되어 2차 매각이 96,600,000원에서 진행되므로, 본건의 가치를 고려할 때 감정가 수준보다는 낮게, 그러나 유찰가보다는 높게 입찰가가 형성될 가능성이 높습니다.

예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정된 것으로, 실제 투자 결정은 현장 조사, 임차인과의 명도 가능성, 주변 부동산 시장 동향, 그리고 경매 당일의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.