나이스옥션 법원경매 인천 2025타경506513 [1] 인천광역시 중구 항동7가 60 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화감정 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 항동7가 소재 ""인천항연안여객터미널"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 항만시설 및 각종 근린생활시설이 소재하는 해안 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 3층건내 제3층 제313호로서
외벽 : 몰탈위페인트 마감
내벽 : 몰탈위페인트 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 해양센터로서, 외부표기상 숙박시설로 이용하다 장기간 공실상태로 방치되어
내부가 매우 노후한 것으로 탐문조사됨.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 해양센타 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 35미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준공업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역
(인천광역시공조 제2024-2373호)), 광로3류(폭 40m~50m)(접함), 대로1류(폭 35n~40m)
(1974-06-27)(접함), 항만(저촉), 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 특별관리해역
(시화호-인천연안(2007.04.16))＜해양환경관리법＞, 중점경관관리구역(2022-06-20)
(인천항 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

물건 비고

- 목록1.지분매각
- 일괄매각
- 312호는 313호를 통하여 출입할 수 있음
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경506513(1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 중구 항동7가 60이며, 용도는 근린상가로 분류되어 있습니다.

감정평가액은 120,000,000원입니다.

토지 총 면적은 10908.90㎡(약 3299.6평)이며, 이 중 본 경매 대상 토지 지분은 66.54429㎡(약 20.13평)입니다.

건물 총 면적은 182.60㎡(약 55.23평)이며, 본 경매 대상 건물 지분 또한 182.60㎡(약 55.23평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 신한카드입니다.

주요 특이사항으로는 중복병합사건이며, 대지권 미등기 상태입니다.

주의사항으로는 목록1. 지분 매각, 일괄 매각이며, 312호는 313호를 통하여 출입이 가능합니다.

특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 중구 항동7가에 위치하며, 인천항연안여객터미널 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경으로는 항만시설 및 각종 근린생활시설이 혼재된 해안 상가지대입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

물건지 남동측으로는 폭 약 35미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획으로는 일반상업지역, 준공업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안 중), 광로3류(폭 40~50m), 대로1류(폭 35~40m) 등에 해당하며, 항만지역(저촉), 과밀억제권역, 특별관리해역, 중점경관관리구역(인천항) 등으로 지정되어 있어 지역 개발 및 관리 계획의 영향을 받을 수 있는 입지입니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2004년 5월 17일 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권(을4)으로, 금액은 18,200,000원입니다.

이 말소기준권리보다 후순위인 2004년 5월 17일 접수된 근저당권(을4)과 2025년 1월 24일 접수된 신한카드의 강제경매개시결정(갑13) 등 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

별도로 명시된 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 특별한 인수 대상 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 본 물건은 대지권 미등기 상태이므로, 건물 소유권과 토지 사용권리의 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 항동7가는 인천항 인근의 항만 배후 상업 및 지원 시설이 밀집된 지역입니다.

주변에 항만 관련 시설과 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어, 지역 내 수요를 기반으로 한 상권 형성이 가능합니다.

건물의 공부상 용도는 해양센터로 되어 있으나, 외부 표기상으로는 숙박시설로 이용되었고, 현재는 장기간 공실 상태로 방치되어 내부가 매우 노후화된 것으로 조사되었습니다.

건축물대장상으로는 5층 건물에 창고시설, 제1종근린생활시설(사무실), 창고 용도로 기재되어 있으며, 감정평가서 요약의 '건물의 구조'에서는 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 제3층 제313호로 기재되어 있어, 건물 전체 규모와 해당 호수의 위치 및 용도에 대한 차이가 있을 수 있습니다.

전반적으로 현재 상권 활성화 정도보다는 항만 배후 지역의 특성을 지니고 있으며, 건물의 노후화 및 공실 상태는 상권 활성화에 부정적인 요인으로 작용하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 인천항 인근에 위치하여 항만 관련 종사자 및 시설 이용객을 대상으로 한 상권의 특성을 보입니다.

대중교통으로는 인근 버스 정류장을 이용할 수 있으며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

주변에는 인천항연안여객터미널이 위치해 있으며, 항만 시설과 더불어 다양한 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

직접적인 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았으나, 항만 지역의 특성상 소음, 분진 등 산업 활동과 관련된 생활 환경이 일부 존재할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 몇 가지 주요 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

가장 큰 리스크는 '대지권 미등기' 상태입니다. 이는 건물 소유권과 토지에 대한 사용 권리가 법적으로 명확히 분리되지 않았음을 의미하며, 추후 건물 철거, 재건축, 증축 또는 토지 소유권 분쟁 시 심각한 문제를 야기할 수 있습니다.

건물이 장기간 공실 상태로 방치되어 내외부 노후화가 심각한 점은 수리 및 복구에 상당한 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

'지분 매각' 물건이라는 점도 주의해야 할 부분입니다. 비록 일괄 매각이지만, 토지 및 건물에 대한 소유권이 공유되므로, 다른 지분권자와의 관계 설정 및 건물 사용, 관리, 처분 등에 있어 협의가 필수적이며, 이는 소유권 행사에 제약을 가져올 수 있습니다.

인천항 중점경관관리구역, 지구단위계획구역(입안 중) 등 개발 관련 계획이 입안 중인 지역은 향후 토지 이용 및 건물 가치에 긍정적 또는 부정적 영향을 줄 수 있으며, 이는 예측 불가능한 변수로 작용할 수 있습니다.

감정평가서 상의 용도와 건축물대장 상의 용도, 그리고 실제 이용 상태 간의 차이가 있을 수 있어, 향후 건물 사용 및 용도 변경 관련 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 인천항이라는 지리적 이점을 바탕으로 한 개발 가능성을 가진 지역에 위치하고 있습니다.

하지만 대지권 미등기, 지분 매각, 건물의 심각한 노후화 및 장기 공실 상태 등 해결해야 할 중대한 문제점들을 복합적으로 안고 있습니다.

따라서 단기적인 시세차익이나 임대 수익을 기대하기보다는, 장기적인 관점에서 지역 개발 계획을 주시하며 대지권 문제 해결 및 건물 리모델링, 또는 재건축/재개발 가능성을 염두에 둔 투자 전략이 필요합니다.

경매 참여 시에는 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 이에 대한 해결 방안 및 추가적인 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천항 주변 개발 계획 수혜 기대: 중점경관관리구역, 지구단위계획구역(입안 중) 등으로 지정된 지역으로, 향후 지역 개발 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 장기적인 관점에서의 토지 가치 상승 가능성: 항만 지역의 특성상 점진적인 토지 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 120,000,000원입니다.

현재까지 파악된 권리 관계상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며, 말소기준권리보다 선순위의 인수되는 권리도 없습니다.

하지만 대지권 미등기, 지분 매각, 건물 노후화 등 여러 리스크 요인을 고려할 때, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

물건의 현 상태, 예상되는 수리 비용, 대지권 확보 및 활용 방안, 그리고 향후 지역 개발 계획의 실현 가능성 등을 종합적으로 분석하여 예상 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

일반적으로 감정가 대비 일정 비율(예: 70~80%)을 기준으로 하되, 본 건의 특수한 상황을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

잠재적 리스크를 상쇄할 수 있는 충분한 가격 메리트가 확보될 때 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.