나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507924 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-11 리오센트럴타워 13층1304호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 석바위사거리 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오
피스텔과 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 집합건축물대장 상 건축물사용승인일자는 2017.01.18인
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 13층 1304호로서
외 벽 : 일부 석재붙임 및 시멘몰탈위 페인팅마감 등
창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 공부상 연립주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 가스설비와 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식
주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 3필 일단의 부정형의 토지로서 오피스텔과 공동주택 부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건이 소재하는 부지는 남측과 서측으로 각각 노폭 약8미터 내외의 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1002-12번지 : 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광
역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507924 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO (최진영)

1.2. 부동산 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-11 리오센트럴타워 13층1304호

용도: 공부상 연립주택 (건축물대장상 복합 용도: 업무시설, 공동주택)

토지면적: 9.40㎡ (약 2.84평)

토지지분: 9.399㎡ (약 2.84평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.95㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 220,000,000원 (2억 2천만원)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 석바위사거리 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 건물은 2017년 1월에 준공된 15층 규모의 집합건물(리오센트럴타워)입니다.

2.2. 교통 여건

본건이 소재하는 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 석바위사거리역이 인근에 예정되어 있어 교통 환경 개선이 기대됩니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에 오피스텔과 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변 지역은 지속적인 도시 개발 및 지구단위계획 정비가 추진되고 있어 향후 원도심 활성화가 기대되는 지역입니다. 현재까지 확인된 정보상으로는 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 내용은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 경매 물건은 다수의 권리 관계가 설정되어 있으나, 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 선순위 임차권은 매수인에게 인수될 가능성이 높아 주의가 필요합니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

임차인: 송성민

보증금: 265,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 12월 16일

확정일자: 2022년 11월 28일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 선순위 대항력 있는 임차인으로, 보증금 중 배당에서 전액 변제받지 못하는 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소 기준 권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 인천지방법원 2023카단110121 (최진영 가압류, 접수 2023.11.29)

매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 (가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 (송성민)은 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 374,118,773원 (기록된 모든 채권 합계)

인수 보증금 합계 (계산 시): 0원 (단, 송성민 임차인의 보증금 265,000,000원은 전액 변제되지 않을 경우 인수될 가능성이 매우 높음)

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 주안동 일대는 상업시설과 주거시설이 복합적으로 형성되어 있는 지역입니다. 석바위사거리 인근으로 유동인구가 있으며, 지역 내 개발 계획이 추진되고 있어 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석 (JSON 데이터)

제공된 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 주변의 유사한 면적(약 43-45㎡)의 다세대 주택 거래 사례는 2026년 5월 기준으로 82,000,000원 ~ 122,000,000원 범위에서 형성되었습니다.

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 8,200만원

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 12,200만원

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 9,000만원

본건의 건물면적(59.95㎡, 약 18.14평)을 고려할 때, 최신 거래 사례인 화인에이스빌(2012년식, 44.77㎡, 12,200만원)의 평당 가격(약 272.5만원/㎡)을 적용하면 약 16,300만원 (163.36백만원) 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건이 속한 리오센트럴타워는 2017년 준공으로 비교적 신축이며, 13층 고층에 위치한다는 점을 감안하면, 다세대 주택보다 높은 가격 형성 가능성을 배제할 수 없습니다. 감정평가액은 220,000,000원이지만, 최근 실거래가는 감정가보다 현저히 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 이용 상태

본건은 2017년 1월에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 13층에 위치한 전유부(1304호)입니다. 공부상 연립주택으로 되어 있으나, 건축물대장상 용도는 업무시설 및 공동주택으로 확인됩니다.

내부에는 위생, 상하수도, 가스, 난방, 승강기, 소화전, 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다. 석바위사거리와 인접해 있어 상업 기능이 발달한 지역에 속하며, 교통 여건도 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 부담

본 물건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 송성민 씨의 보증금(265,000,000원)입니다. 이 금액은 감정가(220,000,000원)보다 높으므로, 경매 절차에서 전액 변제받지 못할 가능성이 매우 높으며, 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 매수인의 총 인수 금액을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.2. 감정가와 시장가 차이

본건의 감정가는 220,000,000원이나, 최근 실거래가 데이터에 따르면 주변 유사 물건들의 시세는 82,000,000원에서 122,000,000원 수준으로, 감정가와 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정 시점 이후 시세 하락이 있었거나, 비교 대상 물건과의 차이(연식, 건물 종류 등)를 고려해야 함을 시사합니다.

6.3. 건축물 용도 혼선 가능성

공부상 용도가 연립주택으로 되어 있으나, 건축물대장상으로는 업무시설 및 공동주택으로 기재되어 있어 실제 이용 상태 및 법적 효력에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 리오센트럴타워 내 위치한 구분건물로, 신축 연도(2017년) 및 고층부에 위치한 장점이 있습니다. 주변 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이하며, 지역 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승도 기대해볼 수 있습니다.

그러나 가장 큰 문제는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가를 초과하여, 경매 낙찰 시 임차 보증금 전액 또는 상당 부분을 인수해야 할 위험이 매우 크다는 점입니다. 또한, 최근 실거래가 데이터와 감정가 간의 큰 괴리도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2017년 준공) 및 고층부에 위치하여 주거 쾌적성이 양호합니다.

* 주안동 석바위사거리 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 주변 지역 개발 계획으로 인한 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시장가 및 감정가 분석

제공된 JSON 데이터 상 주변 다세대 주택의 최근 실거래가는 8,200만원에서 12,200만원 수준입니다. 본건의 건물면적(59.95㎡)을 고려하여 평당가를 적용하면 약 11,300만원에서 16,300만원 범위로 추정됩니다.

감정가는 220,000,000원입니다.

가장 큰 위험 요소인 임차인 보증금(265,000,000원)은 감정가를 초과하며, 경매에서 전액 변제받지 못할 시 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 100% 이상이 인수 보증금으로 투입될 수 있음을 의미합니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

상기 분석 결과, 본건은 임차인 인수 보증금 리스크와 감정가 대비 낮은 시장가를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

시장가 및 신축 연식, 고층부 이점을 반영하여, 감정가(220,000,000원)보다 낮게, 잠재적 인수 보증금을 고려한 총 부담액을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권고합니다.

이 경우, 총 인수 금액은 낙찰가 + (265,000,000원 - 경매 배당금)이 되므로, 실제 총 투입 비용이 시장가를 훨씬 상회할 수 있음을 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.