나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508383 [1] 인천광역시 부평구 십정동 303-20 풀하우스 1동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1)은 인천광역시 부평구 십정동 소재 ""십정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

기호(2)는 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 ""문학초등학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1,2)는 본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

기호(2)는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물 내 제지층 제비01호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1,2)는 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기호(1,2)는 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)은 2필지 일단의 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

기호(2)는 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1)은 본건 북측으로 노폭 약 8미터내외 및 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

기호(2)는 본건 동측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하며, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 계단식도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 2필지 공히, 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>이고,

기호(2)는 제2종일반주거지역(2023-09-25), 지구단위계획구역(2014-01-13)(문학(자세한 사항은 도시창생과 문의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(인천시문화재과,2010.04.14)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2023-09-20)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호(1) 발코니에 후첨 ‘건물개황도 및 사진용지’와 같이 기호(㉠, 다용도실(용도추정),샷시조 판넬지붕, 약 1.8㎡), 기호(㉡, 보일러실(용도추정), 샷시조 판넬지붕, 약 2.5㎡)를 설치하여 사용중이나 거래 관행에 따라 구분건물에 포함하였는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508383 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 303-20 풀하우스 1동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 164,000,000원

토지면적: 27.85㎡ (약 8.43평)

토지지분: 27.85㎡ (약 8.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 55.33㎡ (약 16.73평)

건물지분: 55.33㎡ (약 16.73평)

건물 제시외면적: 4.30㎡ (약 1.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

특이사항: 대항력있는임차인, 제시외 건물 포함

주의사항: 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

기호(1) 물건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 ""십정초등학교"" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

기호(2) 물건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 ""문학초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. (주: 본 경매물건은 십정동 소재 건물이므로, 미추홀구 문학동 관련 내용은 참고사항으로 판단됩니다.)

* 교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로 및 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

말소기준권리인 국민은행 근저당(2020.03.26. 접수, 69,300,000원)보다 후순위인 정OO의 가압류(2024.04.02. 접수, 108,000,000원) 및 정OO의 강제경매(2025.03.31. 접수, 115,083,616원) 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 177,300,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-06-24

대항력: 있음

비고: 금액이 미상(0원)이라도 대항력이 있으므로, 경매 진행 시 인수 여부 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인: 오

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-10

대항력: 없음

비고: 대항력이 없으므로 매각으로 소멸될 권리로 보입니다.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-03

대항력: 없음

비고: 대항력이 없으므로 매각으로 소멸될 권리로 보입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금을 인수하지 않는 것으로 보입니다.)

* 권리분석 종합

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이나, 대항력 있는 임차인 강 의 존재는 명도 시 잠재적 이슈가 될 수 있습니다. 보증금 0원, 차임 0원 상태로 대항력을 보유하고 있다는 점은 특이사항으로, 정확한 사실관계 확인 및 협의가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역 내에 위치하고 있습니다. 주변에 초등학교 및 상업시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 인접해 있지 않아 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 십정초등학교, 문학초등학교 인근에 위치합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 통한 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주거지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주변 환경: 혐오시설이나 유해시설은 현재 확인되지 않으며, 주거 환경은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(강 )의 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력을 보유하고 있어 명도 시 강제집행 등 추가적인 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 시간 및 비용 소요 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 발코니 확장 등을 통해 설치된 다용도실, 보일러실(총 4.30㎡)이 제시외 건물로 포함되어 있으며, 이는 법적 문제가 발생할 소지가 있습니다. 다만, 본건의 경우 감정평가서에 포함되어 거래 관행에 따라 일괄매각 대상에 포함된 것으로 보입니다.

* 전체적인 가격 편차가 있는 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보를 볼 때, 동일 지역 내에서도 건물 연식, 상태, 층수 등에 따라 거래 가격의 편차가 크게 나타나므로, 본건의 정확한 시세 파악에 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 십정동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 6천 4백만원입니다. 건물이 비교적 신축(2009년 준공)에 속하며, 교통 및 생활 환경도 보통 수준으로 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있다는 점은 명도 과정에서 주의가 필요한 부분입니다. 또한, 제시외 건물이 포함되어 있어 추가적인 확인이 필요합니다. 주변 실거래가 역시 편차가 크므로, 이러한 리스크 요인을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2009년 준공으로 건물 연식이 비교적 짧아 즉각적인 대규모 수리비 발생 가능성이 낮습니다.

* 교통 및 입지: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리하며, 주거 지역 내 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

* 주변 개발 가능성: 십정동 일대의 재개발 또는 정비사업 추진 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 십정동 일대 다세대주택의 시세는 평당 약 590만원에서 1,800만원까지 넓은 편차를 보이고 있습니다. 본건의 감정가는 55.33㎡(약 16.73평) 기준 1억 6천 4백만원으로, 평당 약 978만원 수준입니다.

제시된 최근 매매 사례 중 58.11㎡ 면적의 건물이 12,800만원(약 220만원/㎡, 약 728만원/평)에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가는 시장 평균 대비 중간 정도의 수준으로 판단됩니다.

다만, 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 명도에 대한 불확실성이 존재합니다. 이러한 위험 요소를 감안하여 감정가 대비 10~20% 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 감정가: 164,000,000원

* 10% 할인 시: 약 147,600,000원

* 20% 할인 시: 약 131,200,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 130,000,000원에서 150,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 임차인과의 협상 가능성, 그리고 당시 경매 시장 분위기를 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.