나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508343 [1] 인천광역시 서구 연희동 696-16 청우맨션 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동에 소재하고, ""지하철 아시아드경기장역"" 동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 지하철이 소재하여 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호이며(사용승인일 : 2001.7.11.),
외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재 등 마감
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

""다세대주택""임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설 등 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 장방형에 유사한 토지이며, 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지의 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함).

본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령이 되어 있으므로 유의바람(등기명령일 : 2023.8.25., 임차보증금 85,000,000원, 기타사항은 등기사항전부증명서 참조바람).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2025타경508343 사건의 부동산 강제경매 물건에 대한 분석 결과입니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경508343 (1)

소재지: 인천광역시 서구 연희동 696-16 청우맨션 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 85,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.68㎡ (약 6.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.58㎡ (약 12.88평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 연희동에 소재하며, 지하철 아시아드경기장역 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철이 있어 전반적인 교통 여건은 보통입니다. 도보 5분 거리에 번화가와 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

1.4. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 3월 31일자 화성세무서장의 압류(과-티6614)입니다. 이로 인해 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나 주의 깊게 살펴보아야 할 권리는 다음과 같습니다.

* 주택임차권 (을13)

* 등기 접수일자: 2023년 8월 29일

* 권리자: 한국토지주택공사

* 권리금액: 85,000,000원

* 인수 여부: 등기부상 '인수'로 표시되어 있으나, 물건명세서상 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인의 전입일자는 2019년 9월 23일, 확정일자는 2019년 7월 31일입니다.

* 대항력: 본건 임차인 현황상 '없음'으로 기재되어 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 (서울보증보험주식회사, 입주자: 소광임)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 9월 23일

* 확정일자: 2019년 7월 31일

* 배당신고일자: 2023년 8월 29일

* 대항력: 있음

* 특이사항: "SGI 인수조건 변경", "선순위임차권", "대항력있는임차인" 등의 특이사항이 명시되어 있습니다. 본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령이 2023년 8월 25일에 되어 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 이는 해당 임차권 관련 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않음을 시사합니다. 특히, "SGI 인수조건 변경"은 서울보증보험이 관련 권리 해소에 동의했거나 특정 조건을 충족하여 보증금 인수 부담이 없을 가능성을 높입니다.

기타 압류 및 가압류 권리들은 모두 말소 예정입니다.

1.5. 상권분석

인근 지역의 최근 매매 사례를 바탕으로 시세 분석 결과, 본건과 유사한 다세대주택들의 거래가 활발히 이루어지고 있습니다.

2026년 1월에 거래된 사례들을 살펴보면 다음과 같습니다.

* 인천광역시 서구 연희동 733-5번지 (삼백타운, 2001년 건축, 57.54㎡)는 150,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 862만원/평 수준입니다.

* 인천광역시 서구 연희동 688번지 (연희점보주택, 1995년 건축, 52.39㎡)는 131,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 829만원/평 수준입니다.

* 인천광역시 서구 연희동 745-10번지 (세종맨션, 2002년 건축, 59.38㎡)는 66,000,000원에 거래되었으나, 해당 물건의 층수(-1층) 등을 고려할 때 특수한 사례로 보입니다.

본건의 건물 면적은 42.58㎡ (약 12.88평)이며, 감정가는 85,000,000원입니다. 이는 평당 약 660만원 수준으로, 인근 유사 거래 사례의 시세 대비 다소 낮은 편으로 분석됩니다.

1.6. 생활정보

본건 건물은 2001년 7월 11일 사용 승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 302호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 건물 내부에는 위생 및 급배수 시설이 구비되어 있습니다. 건물 내부는 다세대주택으로 이용 중입니다. 인근에 학교, 공원, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 관련 권리관계입니다. 비록 등기상 '인수'로 표시된 주택임차권이 있으나, 매각으로 소멸될 조건이 붙어 있고, 대항력 있는 임차인의 보증금 또한 인수 보증금 합계가 0원으로 처리되어 낙찰자에게 인수되지 않는 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, "SGI 인수조건 변경" 및 "선순위임차권" 관련 사항은 복잡한 법적 절차나 추가적인 확인이 필요할 수 있으므로, 입찰 전 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 재확인하는 것이 필수적입니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 현장 방문 시 실제 점유 현황 및 임대차 조건을 반드시 재확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 역세권 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 건물 상태 및 연식은 보통 수준이며, 주변 시세 대비 감정가가 비교적 낮게 책정된 것으로 보입니다. 권리관계에 다소 복잡성이 있으나, 관련 서류상 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 임차인 관련 사항에 대한 최종적인 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철역, 버스정류장, 상업시설, 학교, 공원 등이 가까워 생활 편의성이 높음.

* 합리적인 감정가: 주변 실거래가 대비 감정가 수준이 낮아 시세차익 기대 가능.

* 권리관계 명확화: 복잡해 보이는 권리관계에도 불구하고, 인수되는 보증금이 없다는 점은 매력적.

1.10. 예상 입찰가

제공된 감정가, 주변 실거래가, 그리고 권리관계 분석 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 잠재적 가치는 감정가를 상회할 것으로 판단됩니다. 특히, 임차인 관련 권리가 명확히 해소될 경우, 낙찰자는 상대적으로 유리한 조건으로 소유권을 취득할 수 있습니다.

다만, 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 최종적인 법적 검토는 필수적입니다. 이에 대한 불확실성을 감안하여, 예상 입찰가는 95,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.