나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508174 [1] 인천광역시 연수구 청학동 545-1 현대아파트 101동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 청학동 소재 ""청학사거리"" 북측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 주상용건물 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건물 중 제12층 제1202호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2000-06-19)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 아파트로 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로 및 단지 내 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-06-26).

공부와의 차이

본건은 ""집합건축물대장 건축물현황도"" 상의 위치와 ""현황""상의 위치가 상이하므로, 경매진행시 각 호별 위치 등을 재확인 하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

감정평가시 매각대상물건 "공부상 1201호"는 "현황 1202호"로 표시 및 건축물현황도면과 현황이 불일치한 상태였고, 공부(건축물현황도)를 기준(면적은 동일)으로 평가하였으나 현재는 "1202호"로 일치한 상태임(2025.11.19.자 보정서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 인천지방법원 2025타경508174 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 청학동 545-1 현대아파트 101동 12층 1202호

용도: 아파트

감정가: 494,000,000 원

토지 면적: 52.21 ㎡ (약 15.79 평)

건물 면적 (전용면적): 164.46 ㎡ (약 49.75 평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO (기록됨)

주요 특징:

감정평가 시 공부상 1201호와 현황 1202호의 불일치가 있었으나, 현재는 1202호로 일치된 상태입니다. (2025.11.19.자 보정서 참조)

사용승인일자: 2000년 06월 19일

1.1. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

위치 및 주위환경:

본 건은 인천광역시 연수구 청학동 소재 "청학사거리" 북측 인근에 위치하며, 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 주상용건물 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

본 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 및 중점경관관리구역(2023-06-26)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2009년 11월 19일 접수된 비아농업협동조합의 근저당권 (을17, 채권액 246,000,000원) 입니다.

등기부 현황:

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 이후 접수된 대부분의 권리 (근저당, 근질권, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 본건 정보에서 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대차 관계에 대한 상세 내용은 파악되지 않았습니다. 임대차 관계가 불명확하므로, 실제 점유자 및 임대차 관계를 반드시 재확인하시기 바랍니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 주거 지역 내에 위치하고 있습니다.

주변 환경:

주변은 전형적인 아파트 단지와 다세대주택, 그리고 소규모 근린생활시설 및 주상용 건물이 혼합된 지역입니다.

잠재적 개발 가능성:

본 물건이 위치한 지역은 제1종지구단위계획구역으로, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 일부 내포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건이 속한 아파트 단지의 정보 및 주변 생활 환경은 다음과 같습니다.

아파트 단지 정보:

아파트명: 청학 현대 아파트

주소: 인천광역시 연수구 청학동 545-1

사용승인일: 2000년 06월 19일

건축 정보: 최고 16층, 총 420세대 규모의 아파트 단지입니다. 본 건은 12층에 위치합니다.

단지 내 편의시설:

관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 지하 전기차 충전기(18대) 등이 마련되어 있습니다.

주변 편의시설:

청학사거리 인근으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내 접근이 용이합니다. 제공된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

등기부상/현황상 차이:

건축물 현황도상 호수(1201호)와 실제 현황(1202호)의 불일치 사례가 있었으나, 현재는 일치된 상태입니다. 그러나 경매 진행 시 각 호수의 정확한 위치 및 도면과의 일치 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

미확인 임대차 관계:

임대차 관계가 불명확하여, 실제 점유자 파악 및 인수 조건이 발생할 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 연수구 청학동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2000년에 준공되어 연식이 있으나, 대단지 내에 포함되어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다. 권리 관계는 명확히 정리되어 있어 낙찰 시 등기상 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 공부상과 현황상 호수 표기 불일치 이력이 있고 임대차 관계가 불분명한 점은 현장 방문 시 반드시 재확인해야 할 주요 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 연수구 내 아파트 시장에서의 시세 상승 잠재력

* 지구단위계획구역 지정으로 인한 지역 개발 기대감

* 단지 내 관리 시설 및 주차 공간 등 주거 편의성

* 말소기준 권리 이하 모든 권리가 소멸되는 권리 분석의 명확성

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정되었습니다.

최근 동일 면적(164.46㎡)의 매매 사례를 분석한 결과, 5층 매물이 400,000,000원, 13층 매물이 425,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 12층에 해당하며, 감정가는 494,000,000원입니다.

현 시세 수준 및 층수를 고려할 때, 본 건의 적정 예상 입찰가는 약 430,000,000원 수준으로 판단됩니다.

투찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태 및 주변 시세 변동 등을 재확인하신 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.