나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507981 [1] 인천광역시 남동구 만수동 889-2 진흥아트빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천지하철2호선 만수역' 북서측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철2호선 '만수역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 남측의 '구월로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)<철도안전법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건 우편함에 별첨 '사진용지'와 같이 '전기공급 정지 예정 안내문'이 부착되어 있으니 경매 참여 및 진행시 재확인하시기 바람.

- 본 건에 별첨 '사진용지'와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재하는 바, 이는 개략적인 실측에 따라 사정평가하였음.

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물(샷시조 테라스 등 약12.8㎡ ) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507981 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 889-2 진흥아트빌 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 162,500,000원

토지면적: 36.41㎡ (약 11.01평)

토지지분: 36.41㎡ (약 11.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 66.26㎡ (약 20.04평)

건물지분: 66.26㎡ (약 20.04평)

건물 제시외면적: 12.80㎡ (약 3.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 제시외 건물(샷시조 테라스 등 약 12.8㎡) 포함

건축년도: 2008년

1.1. 입지조건

본 물건은 인천지하철 2호선 만수역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 만수역이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

남측의 '구월로'를 통해 인근 지역과의 연계가 용이합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 진행 중입니다.

집합건물 등기부 요약상, 말소기준권리는 2021년 4월 19일 접수된 오케이에프앤아이대부의 가압류(을구 5번)입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 갑2: 2008-07-21 공유자전원지분전부이전 (김지훈)

* 갑3: 2020-09-17 소유권이전 (김서연)

* 갑4: 2021-01-14 소유권이전 (김창유)

* 을9: 2022-12-16 주택임차권 (이현석), 보증금 160,000,000원. 전입일자 2020-11-25, 확정일자 2020-10-16. (말소 예정, 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출됨)

* 갑5: 2021-04-19 가압류 (오케이에프앤아이대부), 금 20,374,948원 (말소기준권리)

* 갑7: 2021-05-21 압류 (동구) (말소)

* 갑8: 2021-06-24 압류 (국민건강보험공단) (말소)

* 갑11: 2025-03-04 강제경매 (주택도시보증공사), 금 160,000,000원 (본건 경매 개시 결정)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(이현석)

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-11-25

확정일자: 2020-10-16

배당신고일자: 2022-12-16

대항력: 없음

비고: 을구 9번 주택임차권 등기 말소 예정

인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

물건지 주변은 주택 밀집 지역으로, 주변에 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

최근 매매/전월세 정보 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례는 다양하게 나타나고 있습니다.

2026년 3월 거래된 35.91㎡(약 10.8평) 다세대주택의 거래 금액이 3,000만원 (3천만원)으로 확인되었으며, 36.51㎡(약 11평) 다세대주택은 9,300만원 (9천3백만원)에 거래되었습니다.

2016년 건축된 45.75㎡(약 13.8평) 연립주택은 16,300만원 (1억6천3백만원)에 거래된 사례가 있습니다.

이는 본 물건(66.26㎡)의 규모와 연식을 고려할 때, 감정가 162,500,000원의 적정성을 판단하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 5층 501호이며, 외벽은 드라이비트, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변으로는 인천지하철 2호선 만수역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 전기 공급 정지 예정 안내문: 우편함에 부착된 '전기공급 정지 예정 안내문'에 대한 확인이 필요하며, 이는 거주 및 재산권 행사 시 불편을 초래할 수 있는 잠재적 리스크입니다. (경매 참여 및 진행 시 재확인 필수)

* 제시외 건물(테라스): 약 12.8㎡ 규모의 제시외 건물(샷시조 테라스 등)이 매각물건에 포함되므로, 이에 대한 현황 파악 및 법적 문제(불법건축물 여부 등)를 면밀히 검토해야 합니다.

* 건축 연식: 2008년 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. (인천 남동구 지역 다세대주택의 일반적인 건축 연식 고려)

* 토지이용계획: 준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당합니다. 가축사육 제한 및 철도보호지구 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 검색 결과에서 인천 남동구 지역 전반의 쓰레기 무단 투기 및 폐기물 처리 관련 문제점이 언급된 바 있으나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 낮아 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 2호선 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 경매 물건으로, 임차인 인수 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

다만, 전기 공급 정지 예정 안내문, 제시외 건물 포함 여부, 건물 연식 등은 입찰 전 반드시 면밀히 확인해야 할 사항입니다.

주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 인수조건으로 인한 권리관계 명확성: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명확한 권리분석이 가능합니다.

* 역세권 입지: 인천지하철 2호선 만수역 인근에 위치하여 기본적인 대중교통 이용이 편리합니다.

* 넓은 전용면적: 66.26㎡(약 20평)의 전용면적은 다세대주택으로서는 비교적 넓은 편에 속합니다.

* 제시외 면적 활용 가능성: 약 12.8㎡의 제시외 테라스 공간은 추가적인 활용 가치를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 162,500,000원입니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점과 해당 지역의 시세, 건물 연식, 제시외 건물 포함 여부, 전기 공급 중단 가능성 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하였습니다.

따라서, 현 시점에서의 적정 입찰가 범위는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 수준으로 예상됩니다.

예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 180,000,000원

최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 변동 등을 추가적으로 확인하신 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.