나이스옥션 법원경매 인천 2025타경798 [1] 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 753-4 강화인더스타운2 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리소재 강화일반산업단지 내에 소재하며
주위로는 공장,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 중 1층 110호 및 111호로서
외벽:몰탈위 페인팅마감등.
창호:강화유리마감등.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비,승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의토지를 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2015-11-16) , 지구단위계획구역(강화일반산업단지) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-12-08)(접합)
가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁(15m이하))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(기념물_황형 묘)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 일반산업단지(2015-11-16)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
본건기호1.2는 내부구획없이 일단의 근린생활시설로 이용중임.

물건 비고

-목록1,2를 내부구획없이 합하여 편의점 이마트로 영업하였으나 미영업중인 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경798 (1)

* 소재지: 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 753-4 강화인더스타운2 1층110호

* 건물명: 강화 인더스타운 2 (집합건물)

* 용도: 근린상가

* 감정평가액: 575,000,000원

* 토지 면적: 25.22㎡ (약 7.63평)

* 건물 면적: 52.86㎡ (약 16.00평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 소재 강화일반산업단지 내에 위치하며, 주위로는 공장 및 근린생활시설이 혼재하는 산업단지 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 도로 상태: 북측으로 중로(폭 20m~25m)의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 준공업지역, 지구단위계획구역(강화일반산업단지)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역, 일반산업단지, 성장관리권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2024년 04월 05일 접수된 국민은행 근저당(을4)입니다.

* 해당 권리보다 늦게 등기된 모든 권리(가압류, 후순위 근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 채권 총액은 약 1,041,862,869원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었으며, 임대 관계는 미상입니다.

* 주의: 임차인 관련 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 실제 점유 및 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 강화일반산업단지 내에 위치한 근린생활시설로, 주로 산업단지 내 근로자 및 관련 종사자들을 배후 수요로 합니다.

* 과거 목록 1, 2(110호, 111호)가 내부 구획 없이 합하여 편의점 이마트로 영업했던 이력이 있으나, 현재는 영업 중단 상태입니다.

* 산업단지 내 상권은 배후 수요에 따라 비교적 안정적일 수 있으나, 유동 인구의 규모는 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 내 및 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 산업단지 내 근린생활시설로서 기본적인 편의 제공이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 영업 중단 상태: 현재 영업을 하지 않고 있어 공실 리스크가 존재하며, 재개장 시 필요한 투자 및 명도 관련 절차가 수반될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 없을 가능성이 높으나, 만약 점유자가 있을 경우 보증금 및 차임에 대한 확인이 필요합니다. (인수 보증금 0원으로 확인되었으나, "미상" 표기는 주의가 필요합니다.)

* 구획 통합 이용: 과거 두 개의 호실(110호, 111호)을 통합하여 사용한 이력이 있어, 매각 후 원상복구 또는 재구획에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 지역 제한 사항: 가축사육제한구역, 제한보호구역 등 일부 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 강화일반산업단지의 배후 수요를 기반으로 하는 근린상가로서, 건축물 자체는 비교적 신축(2019년 사용승인)이며 관리 상태 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 인수되는 권리가 없어 명확합니다.

* 현재 영업 중단 상태와 임대 관계 미상이 주요 검토 사항이며, 향후 안정적인 임대 수익 창출 가능성을 면밀히 평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 내 입지로 안정적인 배후 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 2019년 사용승인된 신축 건물로 즉시 활용 가치가 높습니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 권리 확보에 용이합니다.

* 일괄 매각으로 토지분과 건물분 권리 관계가 통합되어 간편합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 575,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가에서 인수 부담 없이 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는, 주변 시세, 예상 임대수익률, 현재 영업 중단 상태 및 재개장 필요 비용, 명도 관련 비용 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시장 분석이 필수적입니다.

* 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 투자자는 반드시 자체적인 심층 분석을 통해 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.