나이스옥션 법원경매 인천 2025타경939 [1] 인천광역시 중구 내동 91 주건축물제1동 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경939 [1] 인천광역시 중구 내동 91 주건축물제1동 근린시설 경매

• 사건번호: 2025타경939
• 주소: 인천광역시 중구 신포로46번길 8-8, 주건축물제1동
• 용도: 근린시설

인천지방법원 경매12계 2025타경939 | 소재지: 인천광역시 중구 신포로46번길 8-8, 주건축물제1동 | 감정가: 1,239,885,400원 | 최저가: 607,544,000원 | 용도: 근린시설

1. 인천지방법원 2025타경939 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경939 (1)

소재지: 인천광역시 중구 내동 91 주건축물제1동

용도: 근린생활시설

감정가: 1,239,885,400원

토지면적: 231.40㎡ (약 70.03평)

토지지분: 231.4㎡ (약 70.03평)

건물면적: 358.94㎡ (약 108.60평)

건물지분: 358.94㎡ (약 108.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항:

- 일괄매각입니다.

- 목록2 및 목록3 토지의 대부분은 목록1 건물의 대지로 보이나, 정확한 면적, 위치, 인접 토지와의 경계는 측량 등 별도 확인이 필요합니다.

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 중구 내동 소재 '경동사거리' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 1호선 '동인천역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. '동인천역'은 과거 인천의 대표적인 번화가였던 '동인천 상권'의 중심지였으나, 현재는 일부 상권이 쇠퇴한 상태입니다. '경동사거리'는 동인천역 우현로와 개항로가 만나는 지점으로, 개항로 웨딩가구거리, 신포국제시장, 애관극장 등이 있는 동인천~신포동 번화가의 중심부에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 현재 '중복사건'으로 분류되어 있습니다. 경매물건 명세서를 통해 인수해야 할 권리, 말소기준권리, 임차인 현황 등을 상세히 확인해야 합니다. 특히 '중복사건'이라는 점은 절차상의 복잡성이 있을 수 있으므로 주의 깊은 검토가 필요합니다. (상세 권리분석은 매각물건명세서 확인 필수)

1.4. 상권분석

본건의 용도는 근린생활시설로, 현재 '담소연'이라는 상호로 이용 중입니다. 토지이용계획상 일반상업지역에 해당하며, 주변은 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재되어 있습니다. '동인천역' 주변 상권은 과거에는 인천의 중심지였으나, 시청 이전 및 신도시 개발 등으로 인해 쇠퇴 현상을 겪었습니다. 하지만 인근에 신포국제시장, 개항로 문화거리 등 역사적, 문화적 가치를 지닌 지역이 있어 잠재적 가치를 지니고 있습니다. '경동사거리' 인근으로 상업 시설이 밀집해 있어 일대 유동인구가 존재하며, 이에 따른 근린생활시설로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건이 위치한 인천 중구 내동 지역은 주거와 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 대중교통 이용이 편리하며, 지하철 1호선 '동인천역'을 통해 인천 시내 및 수도권 이동이 용이합니다. 주변에 학교(광성중, 광성고)가 있어 교육 환경이 보호 구역으로 지정되어 있습니다. 다만, '동인천역' 주변은 과거의 번화했던 모습과 달리 현재는 상권 쇠퇴 및 노후화된 시설들이 눈에 띄는 곳도 있어, 생활 편의 시설의 접근성은 주변 시세 및 다른 지역과 비교하여 판단해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 경계 및 면적 확인 필요 : 주의사항에 명시된 바와 같이, 토지의 정확한 면적, 위치, 인접 토지와의 경계는 별도의 측량이 필요하여 추가 비용 및 시간 발생 가능성이 있습니다.

* 도시관리계획 입안 중 : 지구단위계획구역으로 지정되어 도시관리계획이 입안 중에 있어 향후 개발 계획에 따라 건물의 용도나 신축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 문화재 및 경관 관련 규제 : '역사문화환경보존지역', '중점경관관리구역' 등으로 지정되어 있어 건축 행위 및 개발에 있어 문화유산 보존 및 경관 관리에 대한 규제를 받을 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인 : 건물 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 임차인이 나타나거나 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

* 중복사건 : 중복사건으로 인한 절차상 복잡성 및 소요 시간 증가 가능성이 있습니다.

* 과거 상권 쇠퇴 이력 : 동인천역 주변 상권이 과거에 비해 쇠퇴한 이력이 있어, 해당 건물의 공실 리스크 및 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 중구 내동에 위치한 근린생활시설로, '경동사거리'와 '동인천역' 인근에 자리하여 교통 및 입지적 잠재력을 가지고 있습니다. 일반상업지역에 속해 있으며, 현재 근린생활시설로 이용 중이라는 점에서 안정적인 운영 가능성을 엿볼 수 있습니다. 그러나 과거 인천의 중심 상권이었던 동인천 일대가 현재는 쇠퇴기를 겪고 있으며, '중복사건', '토지 경계 확인 필요', '도시관리계획 입안 중' 등 명확한 리스크 요인들이 존재합니다. 또한, 역사문화환경보존지역 등의 규제도 고려해야 합니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 충분히 파악하고, 이를 극복할 수 있는 투자 계획을 수립해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지 : 지하철 1호선 동인천역과 경동사거리 인근이라는 교통 요지에 위치합니다.

* 상업지역 : 일반상업지역에 속하여 근린생활시설 운영 및 상업 활동에 유리합니다.

* 잠재적 미래가치 : 동인천 지역의 재개발 및 도시 재생 사업 추진 가능성에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 경매 감정가 대비 저평가 가능성 : 유찰 1회(1차 경매 유찰)로 인해 최저 매각 가격이 감정가 대비 하락하여, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (최저매각가: 8억 6792만원)

* 건물 신축 연도 : 2024년 1월에 사용 승인된 건물로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매12계