나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508235 [1] 인천광역시 부평구 부평동 768-218 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 ""가, 다, 라""는 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천지하철1호선 '동수역' 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.
기호 ""나""는 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천지하철2호선 '모래내시장역' 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 중심의 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

기호 ""가""
철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제4층 제402호로서,
외벽 : 장식벽돌 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

기호 ""나""
철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제4층 제402호로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

기호 ""다""
철근콘크리트조 스라브지붕, 지하1층 지상4층 건물 내 제1층 제103호로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

기호 ""라""
철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제1층 제203호로서,
외벽 : 장식벽돌 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 ""가"" 대체로 부정형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호 ""나"" 대체로 정방형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호 ""다"" 대체로 사다리형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호 ""라"" 대체로 부정형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 ""가"" 본건 전면의 도로를 통해 북측 공도에 접함.
기호 ""나"" 본건 동측도로를 통해 공도에 접함.
기호 ""다"" 본건 남서측으로 공도에 접함.
기호 ""라"" 본건 남동측 도로를 통해 북동측 공도에 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호""가""
제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(희망천지구)
주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호""나""
제2종일반주거지역
가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호""다""
제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(희망천지구)
주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호""라""
제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(희망천지구)
주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-현황 상 '태영그린빌라'로 통용됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 2025타경508235 (1) 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다. 소재지는 인천광역시 부평구 부평동 768-218, 4층 402호이며, 용도는 다세대주택입니다. 감정평가액은 92,000,000원으로 책정되었습니다. 토지 면적은 16.29㎡ (약 4.93평)이며, 건물 면적은 43.68㎡ (약 13.21평)입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 채권자는 김OO입니다. 주거환경개선지구에 속하며 대항력 있는 임차인이 존재한다는 특이사항이 있습니다. 현황 상 '태영그린빌라'로 통용되고 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 인천지하철 1호선 '동수역' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 주거 및 상업 기능이 함께하는 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕의 4층 건물 중 4층 402호로, 외벽은 장식벽돌 등으로 마감되었으며 샤시 창호를 사용하였습니다. 건물 준공일은 1994년 10월 19일이며, 사용승인일은 1995년 6월 22일입니다. 토지는 대체로 부정형이며 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 인접 도로를 통해 공도에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 3월 13일에 접수된 인천지방법원의 강제경매 개시결정(2025타경508235)으로, 권리자는 김혜진이며 권리금액은 89,495,671원입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(인수되는 권리)는 없는 것으로 파악됩니다.

주요 권리사항으로는 임차인 한국토지주택공사(입주자: 임종현)가 존재합니다. 보증금 76,400,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2023년 9월 6일, 확정일자는 2023년 9월 8일입니다. 배당신고일자는 2025년 5월 8일이며, 대항력이 있습니다.

임차인 중 대항력이 있으나 보증금/차임이 미상인 경우는 없으나, 본 건의 대항력있는 임차인은 보증금 76,400,000원을 보유하고 있습니다. 임차인의 배당신고일자를 고려할 때, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 높아 실제 인수 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 인천광역시 부평구 부평동 일대는 다세대주택이 밀집된 주거지역으로 형성되어 있습니다. 인천지하철 1호선 동수역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다. 주변에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

최근 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 비슷한 시기에 건축된 건물들의 거래가 2025년 12월에 다음과 같이 이루어졌습니다.

* 유진드림빌(2002년 건축, 39.5㎡): 110,000,000원

* 진주아트빌(2002년 건축, 73.97㎡): 170,000,000원

* 진주빌라(1991년 건축, 38.48㎡): 105,000,000원

본건의 건물 면적(43.68㎡)과 유사한 면적대의 매물이 105,000,000원 ~ 110,000,000원 수준에서 거래되고 있음을 확인할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천지하철 1호선 동수역을 도보로 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선의 버스 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설이 발달해 있어 은행, 마트, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 다세대주택 중심의 조용한 주거 지역으로, 비교적 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

* 교육시설: 인근 초, 중, 고등학교 등의 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 76,400,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 배당 신고를 하였으나, 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 주거환경개선지구: 본 물건이 속한 지역은 주거환경개선지구로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 정비사업 추진 시 관련 법규 및 계획에 따라 건축물의 이용이나 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1994년 준공된 건물로, 향후 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 또는 주택 성능 저하 등의 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 동수역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 대항력 있는 임차인의 존재는 주요 고려 사항이나, 보증금 규모 및 배당 신고 내역을 고려할 때 인수 부담은 크지 않을 것으로 판단됩니다. 감정가(92,000,000원) 대비 주변 실거래가(105,000,000원 이상)가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 잠재력이 있습니다. 주거환경개선지구라는 점은 장기적인 관점에서 지역 발전 가능성을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 동수역 도보 이용 가능한 거리로 실수요자 및 투자 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

* 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익률 확보가 기대됩니다.

* 주거환경개선지구: 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 주목할 만합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 92,000,000원입니다. 주변의 유사한 면적(약 38~40㎡)의 다세대주택 최근 매매가는 2025년 12월 기준으로 105,000,000원 ~ 110,000,000원 수준임을 고려할 때, 본 건의 시세는 감정가보다 높게 형성되어 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 76,400,000원이 존재하나, 배당 신고가 이루어진 점으로 미루어 보아 배당을 통한 보증금 회수 가능성이 높으며, 매수인이 인수해야 할 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 상회하는 입찰 전략이 필요할 것으로 보입니다. 시세 범위를 고려하여 96,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 본 입찰가는 보수적인 추정치이며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.