나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508372 [1] 인천광역시 서구 가좌동 146-10 4동 1층101호 다세대주택 경매
매각기일: 2025-12-09
물건 개요
나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508372 [1] 인천광역시 서구 가좌동 146-10 4동 1층101호 다세대주택 경매
- 사건번호: 2025타경508372
- 주소: 인천광역시 서구 가좌동 146-10 4동 1층101호
- 감정가: 102,000,000원
- 최저가: 71,400,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 다세대주택
인천지방법원 경매12계 2025타경508372 | 소재지: 인천광역시 서구 가좌동 146-10 4동 1층101호 | 감정가: 102,000,000원 | 최저가: 71,400,000원 | 용도: 다세대주택
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 인천지방법원 2025타경508372 (1)
소재지: 인천광역시 서구 가좌동 146-10 4동 1층101호
용도: 다세대주택
감정가: 1억 2백만원
토지면적: 21.16㎡ (약 6.4평)
건물면적: 39.77㎡ (약 12.03평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산강제경매
소유자/채무자: 변OO
채권자: 한OOOOOOO
건물 사용승인일: 1991.10.02
1.2. 입지조건
본건은 인천광역시 서구 가좌동에 소재하며, 인천봉화초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.
주위는 아파트 및 다세대주택 등 공동주택과 업무시설, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.
본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.
대상 물건 북측으로 폭 약 10m, 서측으로 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내 포장도로를 통해 접근 가능합니다.
1.3. 권리분석
본건은 부동산 강제경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 변OO입니다.
매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.
등기부상 권리 관계에 대한 상세한 분석이 필요하나, 통상 강제경매의 경우 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 가능성이 높습니다. (구체적인 권리분석은 별도 확인 필요)
1.4. 상권분석
본건이 위치한 가좌동은 준공업지역으로 분류되며, 주거시설과 더불어 다양한 근린생활시설 및 공장이 혼재되어 있습니다.
인천봉화초등학교가 인근에 위치하여 교육적인 수요는 존재할 것으로 예상되며, 지역 내 주거용 부동산으로서의 가치를 지닙니다.
1.5. 생활정보
본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제1층 제101호입니다.
건축물 사용승인일은 1991년 10월 2일로, 노후도가 있을 수 있습니다.
외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등으로 추정됩니다. 창호는 하이샷시 2중창입니다.
기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있는 것으로 추정됩니다.
건물은 1세대의 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
인천봉화초등학교 등 교육 시설과 근린생활시설에 대한 접근성이 양호합니다.
1.6. 토지이용계획 및 제한상태
본건 토지는 준공업지역에 속해 있습니다.
가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 시 관련 법규의 제한이 따를 수 있습니다.
1.7. 주변 시설 및 환경 분석
본건이 위치한 인천광역시 서구 가좌동 일대는 주거 밀집 지역과 더불어 다수의 공장 및 산업 시설이 혼재되어 있는 지역입니다.
이는 지역 경제 활성화에 기여하는 긍정적 측면이 있으나, 공장 가동으로 인한 소음, 분진, 교통량 증가 등의 영향을 받을 수 있습니다.
생활 편의시설로는 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑 및 외식 등을 이용할 수 있으며, 인천봉화초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.
특별히 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 공업 지대의 특성상 일부 환경적 요인은 고려해야 합니다.
1.8. 잠재적 리스크
건축물 노후화: 1991년 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 시설물 유지보수 및 수리에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.
임대차 관련 불확실성: 현재 임대차 관계가 명확하지 않아(임대미상), 낙찰 후 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
지역 환경: 준공업지역에 위치하여 주변 공장 등으로 인한 소음, 분진, 악취 등의 생활 불편이 발생할 가능성이 있습니다.
법규적 제한: 준공업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위(증축, 개축, 용도 변경 등) 시 관련 법규에 따른 제약이 따를 수 있습니다.
1.9. 종합 의견
본 물건은 인천 서구 가좌동에 위치한 다세대주택으로, 인천봉화초등학교 남동측에 자리하여 교육 및 주거 인프라 접근성이 비교적 양호합니다.
단, 준공업지역의 특성상 주거 외 공업 시설과의 혼재로 인한 주거 환경의 민감도가 존재할 수 있습니다.
건축 연식이 오래되었고 임대차 정보가 불분명한 점은 주의 깊은 권리 분석 및 명도 계획을 요구합니다.
일괄 매각 대상이라는 점에서 토지와 건물에 대한 권리를 함께 확보할 수 있는 기회를 제공합니다.
1.10. 투자 포인트
실거주 매력: 학교, 생활 편의시설과의 근접성으로 인해 가족 단위 실수요자에게 안정적인 주거 환경을 제공할 수 있습니다.
가성비 투자: 감정가가 1억 2백만원으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다. (명도 및 수리 비용 고려 시)
지역 개발 잠재력: 가좌동 일대의 지속적인 산업 및 도시 개발 계획에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
법원 정보
인천지방법원 경매12계