나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507675 [1] 인천광역시 부평구 부평동 240-7 미래씨티 5층510호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부평동초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는
동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설, 재래시장 등이 소재하는 지역으로서 제반
주위 여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건내 제5층 제510호로서,

외벽 : 외장석재 붙임등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(복층형)로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단으로 대체로 장방형의 토지로 업무시설 및 판매시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측과 남측으로 약 6미터의 포장도로와, 서측(시장)으로 약 8미터의 포장도로에
각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 240-7, 240-34, 240-37 : 동일사항임.

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

부평동 240-35, 240-36, 240-38 : 동일사항임.

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2025타경507675 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 240-7 미래씨티 5층510호

* 건물 명칭: 미래씨티

* 용도: 오피스텔 (복층형)

* 감정가: 117,000,000원

* 토지면적: 7.05㎡ (약 2.13평)

* 건물면적: 16.51㎡ (약 4.99평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO로 표기됨)

건축물대장 상 본건 건물(미래씨티)은 철근콘크리트 구조이며, 1996년 2월 10일에 사용 승인되었습니다. 건물은 총 6층으로 이루어져 있으며, 본건은 5층에 위치한 510호입니다. 건물 전체의 용도는 업무시설 및 판매시설로 되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평동초등학교" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 동류형의 업무시설, 공동주택, 근린생활시설, 재래시장 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 여건은 무난합니다.

* 교통: 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근 및 주차가 가능합니다.

* 도로: 본건 건물은 북측 및 남측 약 6미터, 서측 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 인천세무서장의 압류(접수일자 2023-03-16)입니다.

* 임차인: 김문식

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-05

* 대항력: 있음

* 특이사항: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 금액 미상이라도 주의가 필요합니다. 이는 일반적인 임대차 계약과 다른 특이사항으로, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 인수 금액이 없더라도 철저한 사전 조사와 명도 전략이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (김민규)

* 보증금: 125,000,000원

* 전입일자: 2021-12-30

* 확정일자: 2021-11-30

* 배당신고일자: 2023-10-30

* 대항력: 없음

* 특이사항: HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 본 건 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수할 보증금은 0원으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기(김민규)는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 최종 말소 여부는 매각 진행 과정을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 125,000,000원

4. 상권분석

본건은 일반상업지역에 속해 있으며, 주변이 업무시설, 공동주택, 근린생활시설, 재래시장 등이 혼재된 지역으로 상업 활동이 활발한 곳입니다. 오피스텔로서 배후 수요가 존재하며, 다양한 상업 시설을 이용하기 편리한 입지입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 재래시장이 인근에 위치하여 생필품 구매 등 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 부평동초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. (다만, 상대보호구역에 해당)

* 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인 김문식의 존재입니다. 명도 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 분쟁 발생 가능성이 있으므로, 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다. 또한, HUG 인수조건 변경에 따른 말소 예정 권리도 최종 확정 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

인천 부평구의 중심 상업지에 위치한 복층형 오피스텔로, 접근성과 생활 편의성이 좋은 편입니다. HUG 보증금 관련 권리가 매각으로 소멸될 가능성이 높아 명도 부담이 상대적으로 줄어들 수 있다는 점은 긍정적입니다. 그러나 보증금 0원의 대항력 있는 임차인 존재는 명도 과정에서 주의를 요하는 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 부평구 중심 상업지구라는 입지적 장점으로 풍부한 유동인구 및 상업 시설 이용이 용이합니다.

* 복층형 오피스텔로서 주거 및 업무 겸용으로 활용 가치가 있습니다.

* HUG 보증금 관련 권리가 매각으로 소멸될 가능성이 높아 명도 관련 부담이 줄어들 수 있습니다 (최종 확인 필요).

* 감정가와 현재 시세를 면밀히 비교 분석하여 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 117,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (HUG 보증금은 매각으로 소멸 예상, 김문식 임차인 보증금 0원)

본건의 경우, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석이 어렵습니다. 그러나 감정가를 기준으로 하되, 보증금 0원의 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 명도 리스크와 예상되는 명도 비용을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 80% ~ 100% 사이에서 입찰이 결정되는 경향이 있습니다. 본 건은 명도 리스크를 감안하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 따라서 약 90,000,000원 ~ 117,000,000원 사이에서 입찰가를 검토해볼 수 있습니다. 실제 명도에 소요될 비용과 시간을 충분히 고려하여 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.