나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505091 [1] 인천광역시 남동구 간석동 37-218 세진빌라 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석3동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위환경은 다세대주택이 주를 이루는 공동주택지대임.

교통상황

본건까지 직접적인 차량 진출입은 불가하나 인접지까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

1997년 5월 31일자에 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상4층 건물 내 제2층 제202호로서,

- 외벽 : 드라이비트 등 마감,
- 내벽 : 일부타일 및 벽지도배마감(표준마감 기준) 등,
- 창호 : PVC샤시 등 마감 임.

이용상태

현황 다세대주택으로 이용 중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 완경사 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약2~3미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경505091 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 37-218 세진빌라 2층202호

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상4층 건물 내 제2층 제202호

* 사용승인일: 1997년 5월 31일

* 용도: 다세대주택

1.3. 면적 및 감정가

* 감정가: 76,000,000원

* 토지면적: 12.78㎡ (약 3.87평)

* 토지지분: 12.777777777777777㎡ (약 3.87평)

* 건물면적: 39.74㎡ (약 12.02평)

* 건물지분: 39.74㎡ (약 12.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

* HUG 인수조건 변경, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석3동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 다세대주택이 주를 이루는 공동주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 직접적인 차량 진출입은 불가하나 인접지까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 본건 서측으로 노폭 약 2~3미터 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (문의: 남동구환경보전과 032-453-2343)

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 갑11 압류 (강서세무서장, 2023-01-20)

* 등기부채권 총액: 70,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 9번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출됨)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (최 님)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-17

* 확정일자: 2021-04-13

* 배당신고일자: 2023-07-10

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하여, 지역 내 주거 수요를 기반으로 하는 상권 특성을 보입니다.

* 간석3동 행정복지센터가 인근에 있어 행정 편의성은 양호합니다.

* 주변 상업시설 및 생활 편의시설은 일반적인 주거 지역 수준으로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근은 인접지를 통해야 하므로 대중교통 이용이 더 편리할 수 있습니다.

* 편의시설: 행정복지센터가 인접해 있고, 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

* 교육: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 소재할 가능성이 높으나, 구체적인 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1997년 사용승인된 건물로 약 29년 경과하여 향후 유지보수 및 수리에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 도로 접합 상태: 서측으로 약 2~3미터 도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG의 인수조건 변경 내용에 대한 구체적인 확인이 필요하며, 이는 향후 물건 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 별도등기: 별도등기 존재 사실만 명시되어 있어, 해당 등기의 내용 및 영향에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 주거 지역 내에 자리 잡고 있습니다. 권리관계상 인수해야 할 임차보증금이 없는 점이 큰 장점이며, HUG 인수조건 변경 및 별도등기 사항은 계약 시 면밀한 검토가 필요합니다. 건물 연식과 도로 상황을 고려할 때, 장기적인 관점에서 유지보수 계획을 세우는 것이 좋습니다. 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 주거용 부동산으로의 활용이 기대됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없습니다.

* 주거지대: 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* HUG 조건 확인: HUG 인수조건 변경 내용에 대한 정확한 파악이 투자 결정의 핵심입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 76,000,000원

* 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 3월 4일 거래된 34.65㎡, 2층 다세대주택이 5,500만원에 거래되었습니다.

* 본 물건의 전용면적은 39.74㎡ (약 12.02평)이며, 2층에 위치하므로 위 사례와 유사성이 높습니다.

* 다른 매매 사례들은 면적이나 층수 차이가 있습니다.

* 인수할 임차보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 advisable합니다.

* 최저 매각 가격은 감정가의 80%인 60,800,000원부터 시작합니다.

* 유사 사례의 거래가 5,500만원을 고려할 때, 감정가 대비 낮은 가격에서 입찰이 이루어질 가능성도 있습니다.

* 종합적으로, HUG 인수 조건 변경 내용을 확인하고 주변 시세 재확인 후, 감정가 또는 그 이하의 가격대를 고려한 입찰이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 75,000,000원

10. 주변 환경 조사 (혐오시설)

* 제공된 정보 및 외부 검색 결과상, 물건지 주변에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 다세대주택이 밀집한 일반적인 주거 지역으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.