나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505312 [1] 인천광역시 서구 원당동 1041-10 이안테라디움검단101,주건축물제1동 2층202-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원당동 소재 '아라역사거리' 서측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건물로서,

외벽 : 석재붙임 및 페어글라스 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공히 근린생활시설이나 현황 인테리어 공사중 작업중단상태임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남측 및 북측으로 폭 약 40미터 및 16미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

원당동 1041-10 :일반상업지역(2024-12-17), 지구단위계획구역(2024-12-17), 광로3류(폭 40m~50m)(2024-10-15)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-460)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(소3-215(원당))(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(의령남씨 종중묘역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 내부 벽체 및 출입문이 철거되고 인근 호수와 일괄하여 한 호실로 이루어져 있으며 인테리어 공사를 하던 중 중단된 상태임
- 각 호별 표기는 바닥에 페인트로 쓰여 있으며, 각 구분소유 물건별 통로가 도면으로 확인되고 각 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 할 수 있어 원상회복이 용이하고 그 비용이 크지 않을 것으로 판단되는 점 등을 고려하여 각 호별 독립성이 인정됨(감정평가서 참조)
- 현장에 소유자가 외부인 출입을 막기위해 설치한 현수막이 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경505312 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수원화성오산축산업협동조합 (수OOOOOOOOOOOO)

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 인천광역시 서구 원당동 1041-10 이안테라디움검단101, 주건축물 제1동 2층 202-1호 (참고: JSON 상 전유부 정보는 104호 1층임)

용도: 근린상가

감정가: 금 171,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물면적: 15.37㎡ (약 4.65평)

건물지분: 15.36825㎡ (약 4.65평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건물 중

건물 사용승인일: 2024년 01월 29일

1.4. 토지 정보

토지면적: 3.59㎡ (약 1.09평)

토지지분: 3.58675㎡ (약 1.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 등기부 요약

등기부채권 총액: 1,614,000,000원

말소기준권리: 을1 근저당권 (2024-03-28, 수원화성오산축산업협동조합, 금1,614,000,000원)

임의경매 개시결정: 갑4 (2025-01-24, 수원화성오산축산업협동조합)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원당동 1041-10 소재 '이안테라디움검단101' 단지 내 근린상가 물건입니다.

주변은 상업업무용, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 접근이 용이합니다.

인근에 다수의 버스정류장이 소재하며, 인천지하철 1호선 신설역(101역)과 가까운 초역세권 입지에 해당합니다.

전반적인 교통상황은 편리한 것으로 판단됩니다.

2.3. 도로 및 토지이용계획

본건 건물은 남측으로 폭 약 40미터, 북측으로 폭 약 16미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로3류, 중로2류, 특수도로 등 다양한 도로에 접해있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수사항

본건의 말소기준권리는 2024년 03월 28일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸됩니다.

토지/건물 일괄 매각 대상이며, 등기부상 인수해야 할 권리(예: 유치권, 선순위 임차권 등)는 확인되지 않았습니다.

총 채권액은 1,614,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

(주: 구체적인 임차인 정보는 명세서상 미상으로 기재되어 있으나, 보증금이 없는 것으로 확인됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 인천광역시 서구 원당동 일대는 아파트단지, 오피스텔, 기존 상업지역이 복합적으로 형성되어 있는 지역입니다. '아라역사거리' 서측 인근으로 유동인구 및 배후수요가 확보될 수 있는 입지입니다.

이안 테라디움 검단101 복합 건물 내 상업시설로서, 주변 주거단지 및 오피스텔 입주민을 주요 고객으로 할 수 있습니다.

4.2. 개발 잠재력

본건은 일반상업지역 내에 위치하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

신축된 복합 건물 단지 내 상가로, 현대적인 인프라를 바탕으로 신규 상권 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: '아라역사거리' 인근에 위치하며, 인근 버스정류장 및 인천지하철 1호선 신설역(101역)을 통해 시내외 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 통행이 원활한 도로망을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 아파트 단지 및 오피스텔이 있어 주거 편의시설 이용이 용이하며, 상업업무용 지역 특성상 다양한 상점, 식당, 카페 등이 밀집되어 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본건 소재지 주변은 주로 주거용, 상업용 건물이 혼재된 지역으로, 통상적인 도시 지역의 편의시설 및 상업시설이 발달해 있습니다.

현재까지 확인된 정보 및 주변 현황 조사 결과, 심각한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 납골당 등)은 직접적으로 인접해 있지 않은 것으로 파악됩니다.

다만, 구체적인 혐오시설의 존재 여부는 심층적인 현장 조사 또는 추가적인 공적 장부 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 및 특이사항

* 물건은 현재 내부 벽체 및 출입문이 철거된 상태이며, 인근 호수와 일괄하여 하나의 호실처럼 사용 중인 것으로 파악됩니다.

* 인테리어 공사가 진행 중이었으나 중단된 상태로, 사용 목적에 맞게 내부 마감 공사가 필요합니다.

* 현장에 소유자가 외부인 출입을 막기 위해 설치한 현수막이 있는 것으로 보아, 점유자와의 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 원상회복 관련

감정평가서에 따르면, 각 호별 표기는 바닥 페인트로 되어 있으며, 도면상으로 통로 및 전유부분 위치와 면적이 특정 가능하여 원상회복이 용이하고 그 비용이 크지 않을 것으로 판단됩니다. 이에 따라 각 호별 독립성이 인정될 것으로 보입니다.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 이는 경매 진행 및 채권 관계에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 원당동의 상업지역에 위치한 근린상가 물건으로, '아라역사거리' 인근의 편리한 교통 요지에 자리하고 있습니다.

건물 자체는 비교적 신축된 복합 건물 단지('이안테라디움검단101')에 속해 있으나, 현재 내부 공사가 중단된 채 일부 호실이 통합되어 사용되고 있는 특이사항이 있습니다.

이러한 상태는 명도 및 원상회복 과정에서 추가적인 노력과 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다. 하지만 감정평가서에 의하면 원상회복은 용이할 것으로 예상됩니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸되어 낙찰자에게 인수되는 권리는 없습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 적절한 투자 전략과 명도 및 공사 계획을 수립한다면 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: '아라역사거리' 인근의 초역세권 입지로, 향후 유동인구 및 교통 편의성이 높습니다.

* 개발 잠재력: 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 지역 개발에 따른 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 신축 건물 단지: 비교적 신축 건물 단지('이안테라디움검단101')에 속해 있어 기본적인 건물 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 시점에서의 감정가, 주변 시세, 향후 시장 전망, 경매 물건의 특이사항(미완성 공사, 통합 호실 등), 그리고 응찰자 간의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건의 경우, 내부 공사 중단 및 통합 호실 사용 상태 등 추가적인 공사 및 명도 비용이 예상되므로, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사, 지역 상권 및 부동산 동향에 대한 면밀한 분석, 그리고 예상되는 명도 및 원상회복 비용 추정이 선행되어야 합니다.

(본 보고서에서는 위 분석 자료만을 바탕으로 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.