나이스옥션 법원경매 인천 2025타경976 [1] 인천광역시 서구 가좌동 274-1 광양프런티어밸리3차 1층107호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경976 [1] 인천광역시 서구 가좌동 274-1 광양프런티어밸리3차 1층107호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매11계 2025타경976 | 소재지: 인천광역시 서구 가좌동 274-1 광양프런티어밸리3차 1층107호 | 감정가: 737,000,000원 | 최저가: 515,900,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 인천지방법원 2025타경976 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경976 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 274-1 광양프런티어밸리3차 1층107호

용도: 근린생활시설

감정가: 73,700,000원

토지면적: 17.94㎡ (약 5.43평)

토지 지분: 1793.65 (이 수치는 특정 지분 계산 단위일 수 있습니다)

건물면적: 64.46㎡ (약 19.50평)

건물 지분: 6446.00 (이 수치는 특정 지분 계산 단위일 수 있습니다)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 송OO

채권자: 계OOOOOOO

특이사항: 공부상 사무실이나 현황은 공실 상태임

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 지하철 '인천가좌역' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 북서측으로부터 남동측에 이르기까지 다수의 산업단지(새인천가좌단지, 태성협동단지, 주안국가산업단지 등)가 넓게 분포하고 있으며, 북동측으로는 다세대주택 및 아파트 단지가 소재하여 산업단지 종사자를 배후로 하는 상업시설의 입지 조건을 갖추고 있습니다. '최고의 입지'라고 평가할 수 있는 점은, 이러한 산업단지 밀집 지역 내에 위치하여 상업시설로서의 잠재적 수요층이 확보된다는 점입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 접근은 용이한 편입니다. 대중교통 이용 또한 편리한데, 북측 인근에 지하철 '인천가좌역'이 있으며, 남동측 인근에는 지하철 '가재울역'이 소재하고 있습니다. 또한, 인근에 다수의 버스정류장이 위치하고 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 편으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본 물건이 속한 건물은 프리케스트 철근콘크리트 구조이며, (철근)콘크리트 지붕을 가진 지하 1층/지상 14층 건물입니다. 사용승인일은 2019년 9월 19일로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 외벽은 복합판넬과 강화유리 등으로 마감되었으며, 내벽은 페인트 등으로, 창호는 삿시창으로 구성되어 있습니다. 본 물건(1층 107호)은 공부상 '사무소'로 등재되어 있으나, 현재 현황은 공실 상태입니다.

2.4. 토지 이용 현황

본 물건이 속한 토지는 6필지가 일단지로 이용되고 있으며, 인접 토지와 등고 평탄한 상태입니다. 현재 공장(지식산업센터)의 건부지로 이용 중에 있습니다. 본 물건은 북측으로 약 20m, 서측, 동측, 남측으로는 각각 약 10m 정도의 도로에 접하고 있어 토지 이용 및 접근성이 좋습니다. 토지 이용계획상으로는 준공업지역으로 분류되며, 광로2류, 소로1류, 중로3류 등 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 소유자이자 채무자는 송OO이며, 채권자는 계OOOOOOO입니다. 임의경매의 경우, 채권자의 담보권 실행에 따른 경매이므로 일반적으로 선순위로 인수되는 권리는 없을 가능성이 높습니다. 그러나 정확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본 및 매각물건명세서를 면밀히 검토하여 말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 법정지상권, 유치권 등)가 있는지, 또는 인수되는 부담(예: 대항력 있는 임차권)이 있는지 확인하는 것이 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 완전한 권리 분석이 어렵습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 인천 서구 가좌동은 다수의 산업단지가 밀집해 있는 지역으로, 본 물건은 이들 산업단지 내 지식산업센터에 속한 근린생활시설입니다. 따라서 주된 배후 수요는 해당 단지 내에 입주한 기업의 상주 인원 및 인근 산업단지 근로자들이 될 것으로 예상됩니다. 주변에 경쟁이 될 만한 유사 상가나 사무실이 있을 수 있으나, 산업단지 내 종사자들을 대상으로 하는 다양한 서비스 업종(식당, 카페, 편의점, 사무지원시설 등)의 수요가 꾸준할 것으로 보입니다. 현재 공실 상태이므로, 신규 임차인 유치 시 임대 조건 협상을 통해 비교적 유리한 조건으로 계약을 진행할 수 있을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

교통 측면에서는 지하철 '인천가좌역'과 '가재울역'이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 다양한 노선의 버스 정류장이 가까이 있어 직장인들의 출퇴근 및 이동이 수월합니다. 주거 및 편의시설 측면에서는 북동측에 다세대주택 및 아파트 단지가 있어 일부 주거 배후 수요를 기대할 수 있으며, 인근 산업단지 내에 필요한 편의시설들이 존재할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 현재 '공실 상태'라는 점입니다. 향후에도 공실이 장기화될 경우, 임대 수익 발생에 어려움을 겪을 수 있으며, 이는 곧바로 투자 수익률 하락으로 이어질 수 있습니다. 따라서 공실 해소를 위한 적극적인 임차인 유치 및 마케팅 전략이 필요합니다. 또한, 본 물건이 위치한 지역은 산업단지 특성상 주변 지역의 경제 상황이나 해당 산업단지의 경기 변동에 상권의 활성화 정도가 직접적인 영향을 받을 수 있다는 점도 고려해야 합니다. 외부 검색 결과, 해당 물건의 직접적인 주변에 일반적으로 '혐오시설'로 분류되는 시설(예: 폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)은 파악되지 않았으나, 산업단지 내에는 다양한 공장 및 물류 시설이 위치하고 있어 이러한 시설들로 인한 소음, 분진, 교통량 증가 등의 간접적인 영향은 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동의 '최고의 입지'라 할 수 있는 산업단지 밀집 지역에 위치한 비교적 신축(2019년 준공)의 근린생활시설입니다. '인천가좌역' 인근의 우수한 교통 환경과 산업단지 내 상주 인원을 배후로 하는 잠재적 수요는 본 물건의 주요 강점입니다. 토지와 건물을 일괄 매각받는다는 점도 향후 관리 측면에서 유리합니다. 현재 공실 상태인 점은 투자 시 단점으로 작용할 수 있으나, 이는 적극적인 임차인 확보 노력을 통해 충분히 극복 가능할 것으로 보입니다. 준공업지역에 위치하며, 토지 이용 계획상 다양한 도로에 접하고 있는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 안정적인 상권 내에서의 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

. 역세권 및 산업단지 인접: '인천가좌역' 초역세권은 아니지만, 남측 인근에 위치하며 배후에 다수의 산업단지를 두고 있어 탄탄한 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

. 신축 건물: 2019년에 준공되어 건물 상태가 양호하며, 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

. 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 향후 토지 이용이나 건물 관리에 대한 복잡성을 줄일 수 있습니다.

. 공실 해소 시 수익 창출: 현재 공실 상태를 적극적으로 활용하여 시장 상황에 맞는 임대료 책정 및 공격적인 임차인 유치 전략을 구사한다면, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

. 미래 가치: 인천 서구 지역의 지속적인 개발 및 산업단지 활성화 추세에 따라 향후 자산 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매11계