나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508489 [1] 인천광역시 부평구 부평동 284-19 굿모닝빌 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평공원' 북서측 인근에 위치하는 ""굿모닝빌""
제1층 제101호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택이 밀집되어 소재하는 주거지
대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대
체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건중 제1층 제101호로서,
외벽 : 드라이비트 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지를 '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 5 ~ 6M, 남서측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 284-19번지 굿모닝빌 1층 101호에 소재하는 다세대주택입니다.

본 경매 물건의 사건번호는 인천지방법원 2025타경508489 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

채권자는 서OOO이며, 감정평가액은 220,000,000원입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 17.45㎡ (약 5.28평)이며, 토지 지분 역시 17.45㎡입니다.

건물 면적은 46.77㎡ (약 14.15평)이며, 건물 지분 역시 46.77㎡입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 거래 정보

감정평가액은 220,000,000원입니다.

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평공원' 북서측 인근에 위치하는 '굿모닝빌' 제1층 제101호입니다.

주변은 동일 유형의 중소규모 공동주택이 밀집된 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 준주거지역에 해당하며, 도로(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 권리관계

본 건의 등기부등본상 권리 분석 결과, 말소기준권리는 2023년 1월 18일 접수된 압류(징수과(세 외체납)-746)입니다.

소유권 이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등 다수의 권리가 등재되어 있으나, 본 경매 절차를 통해 대부분 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 인천도시공사라는 임차인이 존재하며, 보증금 112,000,000원, 차임 0원입니다.

임차인의 전입일자는 2022년 12월 23일이며, 확정일자는 2022년 11월 17일입니다.

중요한 점은 해당 임차인이 대항력을 가지고 있다는 것입니다. (을구 순위 7번 주택임차권, 말소: 인수)

3.3. 인수되는 권리

등기부등본상 을구 순위 7번 주택임차권(인천도시공사)은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

보증금은 112,000,000원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 본 건과 유사한 부평동 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 거래된 43.31㎡ 규모의 '해담캐슬'은 188,000,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월 거래된 49.26㎡ 규모의 '해피팰리스'는 284,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 면적(46.77㎡)은 두 사례의 중간 정도이며, 건물 연식(2001년)을 고려할 때, 최근 신축 건물보다는 낮은 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

감정가 220,000,000원은 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시설 및 혐오시설

본 건은 부평공원 북서측 인근의 주거지역에 위치하며, 주변은 공동주택 밀집지역입니다.

주변 시설 검색 결과, 본 물건지 주변에서 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. (개념적 검색 결과)

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

본 건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인(인천도시공사)이 존재하며, 보증금 112,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이므로, 입찰가 산정에 신중한 고려가 필요합니다.

임차인의 보증금이 전액 인수되므로, 총 실투자금은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건은 양호합니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 112,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

이는 낙찰자의 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미치므로, 철저한 권리분석과 자금계획 수립이 필수적입니다.

감정가는 220,000,000원이지만, 인수 보증금을 고려하여 실질적인 투자 가치를 평가해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 부평구 내 주거지역에 위치하여 안정적인 수요 기대 가능

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가 책정 가능성

* 대항력 있는 임차인 인수 후 명도 진행 시, 시세 차익 확보 가능성 (신중한 접근 필요)

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 220,000,000원이나, 대항력 있는 임차인에게 112,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 조건이 있습니다.

따라서 낙찰자가 실질적으로 부담해야 할 총 비용은 입찰가 + 112,000,000원입니다.

본 보고서는 '예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 투자 총액이 감정가를 초과하지 않는 범위 내에서 입찰가를 산정합니다.

예상되는 적정 총 투자 비용을 감정가 수준인 220,000,000원으로 가정할 때, 예상 입찰가는 약 108,000,000원 (220,000,000원 - 112,000,000원)으로 산정될 수 있습니다.

이는 시세 변동, 경쟁 입찰 상황, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 조정해야 합니다.

수익성 확보를 위해서는 100,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

따라서, 본 보고서에서는 108,000,000원을 기준으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.