나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508486 [1] 인천광역시 중구 신흥동3가 35-7 메트로시티주건축물 1동 2층204-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 신흥동3가 소재 ‘신광초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 단독 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반입지 조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 / 지상20층 건 내, 제2층 제204-1호, 제205-1호로서,
(사용승인일: 2021.06.04.)
외벽: 외장석재 붙임 마감 등
내벽: 모르타르위 페인팅 마감 등
창호: 칼라새시 창호 마감 등

이용상태

일련번호 1), 2): 기준시점 현재 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생/급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 기준시점 현재 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 30M 내외의 포장도로를, 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

신흥동3가 35-7 :일반상업지역(2017-08-28), 방화지구, 시가지경관지구, 도로(접합), 건축용도지역기타(2019-01-30)(건축선 2m(11층 이상인 건축물은 3m, 건축과로 문의))<건축법>, 상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정고시(광성중,광성고))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

물건 비고

본 건은 공부상 204-1호이나, 출입문 표시상 204호로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508486 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 90,700,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 중구 신흥동3가 35-7 메트로시티주건축물 1동 2층204-1호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.00㎡ (약 5.75평)

건물면적: 132.42㎡ (약 40.05평)

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 본 건은 공부상 204-1호이나, 출입문 표시상 204호로 표기되어 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 중구 신흥동3가에 위치하며, 주변에 신광초등학교가 소재합니다. 일대는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

물건지까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

2.3. 편의시설

건물 내 1층에 CU 편의점(씨유신흥메트로점)이 입점해 있어 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 6월 10일 접수된 국민은행 근저당권 (을5) 입니다. 매각으로 인해 본 건의 권리 총액(624,000,000원) 및 그 이후 접수된 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. [cite:data]

소유권 이전: 2021년 8월 11일 소유권이전1번신탁등기말소(김희진) 및 2022년 6월 10일 소유권이전(김기완, 매매) 등기가 확인됩니다. [cite:data]

임의경매 개시: 2025년 3월 27일 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사(양도인:주식회사국민은행)의 신청으로 인천지방법원에서 임의경매 개시결정(2025타경508486)이 내려졌습니다. [cite:data]

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 상세 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다. [cite:data]

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. [cite:data]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건은 근린생활시설 용도로, 주변에 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 주택 단지가 혼재되어 있어 상권 형성에 유리한 환경입니다.

4.2. 건물 이용 현황

기준 시점 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 기본적인 위생/급배수 설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 등을 갖추고 있습니다. [cite:data]

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

물건지 남동측 인근에 신광초등학교가 위치하여 교육 환경이 마련되어 있습니다. [cite:data]

5.2. 편의 및 교통 인프라

건물 내 편의점 입점 외에, 주변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 호수와 실제 표시 불일치

본 건은 공부상 204-1호로 등기되어 있으나, 현장 방문 시 출입문 표시는 204호로 되어 있어 실제 이용 및 매각 후 명도 과정에서 혼선이나 분쟁의 소지가 있습니다. [cite:data]

6.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속하며, 도로, 건축선, 상대보호구역(광성중, 광성고), 과밀억제권역, 특별관리해역 등의 규제를 받고 있습니다. [cite:data]

6.3. 주변 환경

주변 지역에 대한 다양한 의견이 존재하며, 일부에서는 대형 쇼핑몰의 부재나 교통 불편을 언급하는 반면, 다른 의견에서는 상권 발달 및 교통 편리성을 언급하고 있어, 현장 방문을 통한 정확한 상권 및 교통 상황 재확인이 필요합니다.

6.4. 혐오 시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 명확하게 인지되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 리뷰에서 밤 시간대 주변 환경에 대한 언급이 있었으므로, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용 승인된 신축급 건물 내 근린상가로, 비교적 넓은 면적과 일괄 매각 대상이라는 장점이 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 깔끔한 상태입니다. 다만, 공부상 호수와 실제 출입문 표시의 불일치, 복합적인 주변 환경 및 상권 평가 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 철저한 현장 확인과 권리 관계 재확인을 통해 투자 가치를 판단해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 내 근린상가로 향후 가치 상승 기대

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계 명확

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 90,700,000원으로 제시되었으며, 임차인의 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 상권 분석, 예상 수익률, 명도 비용, 물건의 하자 등 종합적인 요소를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.