나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507990 [1] 인천광역시 남동구 만수동 111-222 화정빌라 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 ""인천동부초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층건물 내 3층 303호로서,
- 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 현황 '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 현장조사시, 본건 현관에 누수와 관련된 사항이 부착되어 있는 바, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507990 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 111-222 화정빌라 3층 303호

용도: 다세대주택

감정가: 121,000,000원

토지면적: 13.07㎡ (약 3.95평)

건물면적: 43.13㎡ (약 13.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (권리분석상 대항력 없음)

건축 연도: 1994년

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 소재하며, 인천동부초등학교 남측 인근에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

3. 건축물 및 토지정보

건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 303호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

내부는 다세대주택으로 이용 중이며, 급배수, 위생, 난방, 소화 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지는 장방형으로 '다세대주택' 건부지로 이용 중이며, 본건 서측으로 세로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 권리분석

말소기준권리: 강서세무서장의 압류 (2023-02-15)

경매개시결정: 주택도시보증공사 (2025-03-04)

등기부상 확인된 권리 중 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

모든 후순위 권리(주택임차권, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

주택도시보증공사 (윤*): 보증금 114,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-04, 확정일자 2022-04-14, 배당신고일자 2024-07-10.

권리분석 상 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

이에 따라 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

* 집합건물 등기부요약

소유권 이전 등기들이 순차적으로 경료되었습니다.

주택임차권(윤하나, 114,000,000원)은 2024-07-10 접수되었으나, 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

압류 및 강제경매 등기 또한 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 예정입니다.

5. 상권분석 및 시세동향

주변 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

- 대명빌라 (1991년식, 35.91㎡): 2026년 3월 3,000만원에 거래. (평당 약 276만원)

- 이안애 (2016년식, 45.75㎡, 연립): 2026년 3월 1억 6,300만원에 거래. (평당 약 1,178만원)

- 성덕빌라 (1991년식, 36.51㎡, 계양구): 2026년 3월 9,300만원에 거래. (평당 약 842만원)

본 물건(화정빌라, 1994년식, 43.13㎡, 다세대주택)의 감정가는 1억 2,100만원으로, 평당 약 927만원 수준입니다.

이는 유사 면적의 다세대주택 거래 사례(성덕빌라)의 평당가와 유사한 수준입니다. 다만, 대명빌라 거래가는 현저히 낮은 점, 이안애는 주택 유형이 다른 점을 고려해야 합니다.

만수동 지역의 다세대주택 시세는 개별 물건의 상태, 층수, 수리 여부에 따라 평당 700만원 ~ 900만원 이상으로 형성될 수 있습니다. 감정가는 이러한 시세 범위를 고려한 것으로 보입니다.

6. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 이용 가능.

* 교육시설: 인천동부초등학교 인접.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 누수 문제: 현장 조사 시 본건 현관에 누수 관련 안내문이 부착되어 있었으며, 이는 수리 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경 관련 사항은 구체적인 내용 확인이 필요하며, 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후: 1994년 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 중인지, 임대 조건은 어떠한지에 대한 정보가 없어 공실 또는 임대차 관련 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천동부초등학교 인근의 안정적인 주거지.

* 권리상 인수할 임차보증금이 없어 권리 관계가 명확함.

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

9. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 생활 환경이 비교적 양호한 입지입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 상태입니다.

다만, 건물 내 누수 흔적 발견, HUG 인수조건 변경이라는 불확실한 요인, 그리고 건물 노후화로 인한 잠재적 수리 비용 발생 가능성은 신중하게 고려해야 합니다.

감정가는 인근 시세를 반영한 것으로 보이나, 실제 가치는 물건의 정확한 상태와 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래 사례(성덕빌라, 36.51㎡, 9,300만원)를 참고 시, 본 물건(43.13㎡)의 평당 단가는 약 250만원~300만원 수준으로 추정됩니다.

이를 적용하면 예상 시세는 약 1억 700만원 ~ 1억 2,900만원으로 산정됩니다.

감정가(1억 2,100만원)는 이 범위 내에 있습니다.

누수 문제 및 HUG 인수조건 변경 등 불확실성을 감안하여, 감정가의 85~95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 108,000,000원(일억팔백만원)을 제안합니다.

본 예상가는 현재 정보에 기반한 추정치이며, 입찰 전 반드시 현장 재확인 및 추가 조사를 통해 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.