나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508249 [1] 인천광역시 서구 마전동 1149-2 위드빌주건축물 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '마전5호공원' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 5층건 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일자 : 2023.05.18)

외 벽 : 타일붙임 마감 등,
창 호 : 샤시창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건 기본적인 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 세로의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508249 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 마전동 1149-2 위드빌주건축물 2동 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 347,000,000원

* 토지면적: 41.94㎡ (약 12.69평)

* 토지지분: 41.93549999999999㎡ (약 12.69평)

* 건물면적: 68.64㎡ (약 20.77평)

* 건물지분: 68.64㎡ (약 20.77평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물명: 위드빌

* 구조: 철근콘크리트조 경사지붕 5층건 내 제4층 제401호

* 사용승인일자: 2023년 5월 18일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '마전5호공원' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 동측으로 폭 8~10m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(접합), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 정보:

* 임차인: 박선환

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 5월 9일

* 대항력: 없음

* 임차인: 이슬

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2024년 11월 8일

* 확정일자: 2024년 11월 8일

* 배당신고일자: 2025년 4월 15일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 따라서 경매 낙찰 시 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 등기사항 요약:

* 말소기준권리: 2024년 3월 29일 접수된 경서농업협동조합의 근저당권(채권액 316,800,000원)입니다.

* 경매개시결정: 2025년 3월 14일 접수된 서울경서농업협동조합의 임의경매개시결정(채권액 265,855,081원)이 있습니다.

* 총 등기부채권액: 316,800,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 유사 물건 시세 분석:

* 본건과 유사한 크기(약 68.31㎡)의 '용진그린빌'(인천 서구 마전동 1163-6) 다세대주택이 2026년 7월 5일에 39,800만원(398,000,000원)에 직거래된 사례가 있습니다.

* 이는 본건의 감정가(347,000,000원)보다 약 51,000,000원 높은 수준으로, 주변 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있음을 시사합니다.

* 다른 비교 대상인 '타워팰리스4차'(연립, 59.8㎡)는 15,400만원, '클라우스2동'(연립, 49.96㎡)은 13,000만원에 거래된 바 있으나, 이는 주택 유형 및 면적이 달라 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 현재 시세 추정: 유사 물건 거래 사례를 바탕으로 본건의 현재 시세는 약 390,000,000원 ~ 400,000,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: '마전5호공원' 남서측 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 없으며, 공원, 편의점, 병원, 약국 등이 언급되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 없는 임차인 존재: 임차인 이슬(보증금 2,000만원)과 박선환(보증금 0원)은 모두 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 이는 리스크 요인이 아닙니다.

* 건물 노후도: 2023년 사용승인으로 신축에 가까워 건물 자체의 노후 관련 리스크는 적습니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년에 사용승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, '마전5호공원' 인근에 위치하여 주거 환경이 양호합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 권리분석상 인수할 권리나 보증금이 없으며, 최근 유사 물건의 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2023년 사용승인)로 하자 발생 가능성이 낮음.

* 공원 인접으로 쾌적한 주거 환경 확보.

* 시세 대비 저평가된 감정가로 시세 차익 기대 가능.

* 인수할 임차보증금이 없어 명도 관련 리스크 최소화.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 347,000,000원

* 주변 시세 (추정): 390,000,000원 ~ 400,000,000원

* 예상 입찰가 산정: 본건은 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있으므로, 감정가 이상으로 입찰을 고려할 수 있습니다. 경쟁 상황 및 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 다음과 같은 범위를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 380,000,000원

(주의: 본 입찰가 제시는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.