나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508098 [1] 인천광역시 중구 남북동 411-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2025.03.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 남북동 소재 ""용유중학교"" 남서측 인근에 위치하고 주위는 단독주택, 농경지(전), 임야 등이 소재하는 근교 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

-형태
기호(2),(3): 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지임.
-이용상태
기호(2): 현황 ""주거용 건부지"" 로 이용중임.
기호(3): 기호2토지의 부속토지로서 현황 ""도로 등"" 으로 이용중임.

인접 도로상태

본건토지 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호(2), (3)>
자연녹지지역 , 성장관리계획구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경고시), 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2017-07-18)<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕 지상1층 건물로서,
(사용승인일: 2008.07.17)
외벽: 목조치장 마감.
창호: 하이샤시 창호임.

이용상태

주거용(원룸형태:4개호)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건토지 기호(2)지상에 제시외건물(㉠: 비닐하우스,창고, 약32㎡)이 소재함.

공부와의 차이

본건건물(기호1)은 일반건축물대장상 [용도:일반음식점, 면적:65.12㎡ 및 용도:사무소, 면적:65.12㎡]기재되어 있으나, 건물(기호1) 전체 현황은 ""주거용"" 으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(비닐하우스, 창고) 포함
목록2. 토지에 대하여 정확한 면적이나 위치, 인접 토지와의 경계 등은 측량이 필요
목록1. 건물은 공부상 일반음식점, 사무실이나 현황은 주거용(원룸형태 4개호)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508098 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 양OOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 중구 남북동 411-1

* 용도: 단독주택

* 감정가: 728,975,200원

* 토지면적: 714.00㎡ (약 216.05평)

* 건물면적: 130.24㎡ (약 39.36평)

* 제시외 건물면적: 32.00㎡ (약 9.68평) - 비닐하우스, 창고 포함

* 건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점, 사무실)

* 현황 용도: 주거용 (원룸형태 4개호)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 인천광역시 중구 남북동 소재 "용유중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독주택, 농경지(전), 임야 등이 소재하는 근교 농촌지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 본건 토지 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 자연녹지지역

* 성장관리계획구역 (운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경고시)

* 장애물제한표면구역 (수평표면) <공항시설법>

* 성장관리권역 <수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 1991-06-27 (이인숙 외 1명, 증여)

* 말소기준권리: 2021-01-22 접수된 양주축산업협동조합의 근저당권 (채권최고액 360,000,000원)

* 기타 권리: 양주축산업협동조합의 근저당권 (2022-09-26, 채권최고액 50,400,000원)

* 임의경매 개시결정: 2025-03-07 (인천지방법원 2025타경508098, 채권자 양주축산업협동조합, 353,415,481원)

* 총 등기부채권액: 410,400,000원

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (일반적인 임의경매의 경우 말소기준권리 이하 권리들은 소멸됩니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신갑승

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-19

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 거래 관행 및 숨겨진 계약 관계 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 임차인: 이정회

* 대항력: 없음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: (정보 없음)

* 비고: 대항력 없는 임차인이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 신갑승에 대한 주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

* 해당 물건지는 인천 중구 남북동 소재하며, 주변은 단독주택과 농경지, 임야가 혼재된 근교 농촌 지역입니다.

* 과거에는 용유초등학교 북동쪽 원거리에 위치하며, 주변에 해수욕장과 펜션이 다수 소재하여 펜션이나 개인 별장으로 활용 가능했던 지역입니다.

* 인천 중구 남북동 지역의 토지 면적당 단가는 최근 3개월간 상승 추세 (전년 대비 49.59% 증가)를 보였으나, 토지 거래량은 감소했습니다.

4.2. 상업 시설 현황

* 본 건 건물은 공부상 일반음식점, 사무실로 기재되어 있으나, 현황은 주거용(원룸형태 4개호)으로 이용 중입니다.

* 제공된 정보만으로는 특정 상업 시설과의 밀접성 및 활성화 정도를 파악하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 건물은 경량철골구조 단층 건물로 2008년 7월 17일 사용승인을 받았습니다.

* 현황 주거용(원룸형태 4개호)으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 전기 설비가 구비되어 있습니다.

* 본건 토지 기호(2) 지상에 제시외 건물(비닐하우스, 창고, 약 32㎡)이 소재합니다.

5.2. 편의시설 및 접근성

* 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변에 농경지와 임야 등이 있어 도시의 번잡함보다는 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에 명확히 나타나지 않았습니다.

* 다만, 인천 지역 전반적으로 수도권매립지, 발전소 등 환경 관련 시설에 대한 이슈가 존재하며, 공공소각장 역시 '필요시설'로서 인식 전환이 필요하다는 논의가 있습니다. 해당 물건지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았으나, 광범위한 지역의 환경 및 개발 계획을 고려할 필요는 있습니다.

* 용유중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 신갑승 임차인은 전입일자(2020-06-19) 기준으로 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계에 대한 면밀한 조사 및 확인이 필수적입니다.

* 이와 관련하여 명도 시 예상치 못한 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 공부상 내용과 현황의 차이

* 건물은 공부상 일반음식점, 사무실 용도로 되어 있으나, 현황은 4개의 원룸 형태로 주거용으로 이용 중입니다. 이로 인해 향후 건축물대장 용도 변경, 이행강제금 부과 등 행정적인 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 경계 및 면적 불확실성

* 목록2. 토지에 대하여 정확한 면적이나 위치, 인접 토지와의 경계 등은 측량이 필요하다는 점을 유의해야 합니다. 이는 정확한 토지 활용 계획 수립 및 분쟁 예방을 위해 중요합니다.

6.4. 제시외 건물 포함

* 일괄매각 대상에 비닐하우스, 창고 등 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 이는 명도 및 활용 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 남북동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 7억2천만원대입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공부상 용도와 현황 용도가 상이하고, 토지 경계에 대한 측량 필요성 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인(신갑승)의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 부분은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 건물 현황이 원룸형 주거용으로 이용되고 있다는 점은 향후 임대수익 창출 가능성을 보여주지만, 이행강제금 등의 위험도 존재합니다. 근교 농촌지대로서의 입지 특성을 가지며, 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 주거용 원룸으로 활용 시 추가적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 인천 지역의 부동산 가치 상승 잠재력을 고려할 때, 장기적인 시각으로 접근할 수 있습니다.

* 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸되므로, 인수되는 채무 부담은 없습니다. (단, 임차인 관련 사항 제외)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 728,975,200원입니다. 현재 주변 단독주택 시세에 대한 구체적인 정보가 제한적이나, 유사 지역의 토지 면적당 단가가 상승 추세임을 감안할 때 시세 조사를 통해 적정 가치를 판단해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 용도와 현황의 불일치, 토지 경계 측량 필요성 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 이하 또는 적정 수준에서의 입찰을 권유합니다.

* 감정가: 728,975,200원

* 총 채무액: 410,400,000원

* 보수적 접근 시 예상 입찰가: 5억 5천만원 ~ 6억 5천만원 범위

이는 현재까지 파악된 정보와 일반적인 경매 투자 원칙에 따른 추정치이며, 최종 입찰가 산정 시에는 현장 답사, 임차인과의 명확한 소통, 법률 전문가와의 상담을 통해 더욱 면밀한 분석이 필요합니다. 특히 '대항력 있는 임차인'의 실제 권리 및 명도 가능성을 최우선으로 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.