나이스옥션 법원경매 인천 2025타경829 [1] 인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 ""청라3동행정복지센터""동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 상가, 아파트, 학교, 공원등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘큰리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층 지상11층 건 내 1층 103호로서,

외벽 : 페어글래스 및 판넬, 외장돌붙임 등 마감
창호 : 유리 창호 등입니다.

이용상태

공부상 일반음식점(현황:공실추정)입니다.

설비내역

기본적인 위생설비,급배수설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 오피스텔 및 제2종근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2012-12-24) , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-11-09)(접합),가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

간판이 없고 공실로 추정되나, 내부에 책상과 의자 1조 및 일부 집기가 놓여 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경829 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 1층103호

용도: 근린상가

감정가: 600,000,000원

토지면적: 7.29㎡ (약 2.21평)

토지지분: 7.29㎡ (약 2.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.24㎡ (약 9.15평)

건물지분: 30.24㎡ (약 9.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남동농업협동조합

건물명: 청라 레이크 봄

건물 주용도: 업무시설 (오피스텔, 제2종근린생활시설)

건물 층수: 지하 4층, 지상 11층

해당 호수: 1층 103호

건축일: 2020년 4월 7일

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 청라동 "청라3동행정복지센터" 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 오피스텔, 상가, 아파트, 학교, 공원 등이 소재하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 형상 및 이용: 대체로 가장형의 토지로서, 오피스텔 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 본건 북측으로 폭 15~20m의 중로2류 도로가 소재합니다.

토지이용계획: 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (남동농업협동조합, 2021-03-05 접수, 456,000,000원)

권리관계 요약:

* 소유권보존: 일주건설주식회사 (2020-04-23)

* 소유권이전: 임재룡 (2021-03-05)

* 근저당권: 남동농업협동조합 (2021-03-05, 말소기준)

* 압류: 안산세무서장 (2023-11-29, 말소)

* 임의경매: 남동농업협동조합 (2025-03-14, 말소)

* 가압류: 인천신용보증재단 (2025-05-07, 말소)

등기부채권 총액: 465,583,318원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

주의: 임대관계가 미상이므로, 명도 시 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함하며, 향후 명도 협의에 신중을 기해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 청라3동 행정복지센터 인근에 위치하며, 오피스텔, 상가, 아파트 단지가 밀집한 지역입니다.

주변에 학교와 공원이 있어 유동인구 확보에 긍정적인 환경을 가지고 있습니다.

건물의 주용도는 업무시설 및 제2종근린생활시설로, 해당 상가 업종에 따라 잠재 고객층이 달라질 수 있습니다.

1층 상가로서 외부에서의 접근성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근 또한 용이합니다.

편의시설: 청라3동 행정복지센터가 인근에 위치하며, 주변 상업시설 및 주거단지 이용이 편리합니다.

교육시설: 주변에 학교가 소재하여 교육 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

녹지: 공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 추정: 간판이 없고 내부에 집기가 일부 놓여 있는 것으로 보아 현재 공실 상태일 가능성이 높습니다. 이는 임대 수익 확보에 어려움을 줄 수 있습니다.

임대차 관계 미확인: 임대차 관계 및 보증금이 '0원'으로 명시되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 절차에 시간이 소요되거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

부동산 경매 일반 리스크: 명도, 원상복구, 수리비, 세금 등 예상치 못한 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획: 가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동의 중심 상업지역에 위치한 근린상가로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

청라3동 행정복지센터 인근의 상업 및 주거 복합 지역으로서 배후 수요가 풍부합니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전하게 취득 가능합니다.

다만, 현재 공실로 추정되며 임대차 관계가 불명확하여 실제 운영 시 임대 수익 확보 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 청라 국제도시 내 주요 시설 접근성이 좋고, 배후 수요가 풍부합니다.

안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상으로 권리 분석이 용이합니다.

향후 개발 가능성: 경제자유구역 및 지구단위계획구역에 포함되어 있어 지역 발전 잠재력이 있습니다.

합리적인 면적 대비 감정가: 30.24㎡ (약 9.15평) 면적에 대한 감정가는 주변 시세 확인이 필요하나, 잠재적 가치를 고려할 때 검토 대상이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 600,000,000원

인수 보증금: 0원

건물 및 토지 면적: 30.24㎡ (약 9.15평)

주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 분석이 필수적입니다.

현재 파악된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

공실 상태 및 잠재적 명도 리스크를 고려하여, 감정가 대비 최소 10~20% 이상 할인된 가격에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다.

따라서 4억 8천만원 ~ 5억 4천만원 범위 내에서 신중한 접근이 필요합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 실거래가, 임대료 시세, 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

추가 조사 사항:

* 현장 방문을 통한 실제 내부 상태 및 공실 여부 재확인

* 인근 부동산 중개업소 방문을 통한 임대료 및 매매 시세 파악

* 최근 유사 물건 경매 낙찰가율 분석

* 명도 예상 비용 및 기간 산정

1.9. 주변 시설 조사 (혐오시설 관련)

인천광역시 서구 청라동 96-7번지 일대는 주거, 상업, 행정시설이 복합적으로 위치한 지역으로, 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설의 입지는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 청라호수공원, 커낼웨이 등 녹지 공간과 문화 시설이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.